[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 서울 아파트 시장에서 지역별 가격 흐름이 뚜렷하게 엇갈리고 있다. 강남3구(강남·서초·송파)와 용산 등 고가 주택이 밀집한 지역은 가격 조정을 받는 반면, 서대문·동대문·성북·노원 등 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역에서는 상승세가 이어지는 모습이다.

강남권의 관망세가 서울 전체 집값 하락으로 이어지기보다 중저가 지역으로 매수 수요가 이동하면서 상승세의 중심도 바뀌고 있다. 높은 집값과 대출 부담을 피해 상대적으로 저렴한 지역을 찾는 실수요자가 늘어난 데다, 집값이 더 오르기 전에 매수하려는 불안 심리도 영향을 미친 것으로 분석된다.

◆ 서대문 0.41%↑·강남 0.56%↓…온도차 뚜렷

6일 업계에 따르면 고가 주택 매수세가 주춤한 사이 상대적으로 가격 부담이 낮은 중저가 지역으로 수요가 이동하면서 서울 전체 집값 상승세가 쉽게 꺾이지 않을 것이란 전망이 나온다.

지난달 넷째주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.09% 상승했다. 서울 전체 집값은 오름세를 유지했지만 지역별로는 정반대 움직임이 나타났다.

강남구는 0.56%, 서초구는 0.33%, 송파구는 0.19% 각각 하락했다. 용산구도 0.01% 떨어지며 22주 만에 하락 전환했다. 반면 서대문구는 0.41%, 동대문구와 성북구는 각각 0.36% 오르는 등 강북권에서는 서울 평균을 웃도는 상승세가 이어졌다.

강남권과 강북권의 흐름이 갈리기 시작한 것은 최근 한두 주만의 현상이 아니다. 지난 8월부터 서초·강남을 중심으로 상승세가 둔화하거나 하락 전환한 반면 성북·노원·동대문·강북 등에서는 대단지와 역세권, 중소형을 중심으로 가격 상승세가 이어졌다.

지역별 가격 수준 차이도 매수 움직임을 가르는 요인으로 꼽힌다. 강남권은 이미 높은 매매가격에 대출 규제까지 겹치면서 실수요자의 자금 조달 부담이 커진 상황이다. 반면 상대적으로 가격대가 낮은 지역에서는 서울 아파트값이 다시 오를 수 있다는 불안감에 실수요가 유입되면서 상승 거래가 이어지고 있다.

특히 과거 강남3구와 마용성 등 고가 지역이 서울 집값 상승을 주도했다면 최근에는 그동안 상대적으로 상승폭이 작았던 지역이 이를 뒤따르는 모습이다. 고가 주택 매수세가 주춤한 상황에서도 중저가 지역의 상승세가 이어지면서 서울 전체 아파트값 역시 상승 흐름을 유지하고 있다.

◆ 덜 오른 지역 순차 상승…서울 오름세 떠받치나

향후 서울 주택시장은 강남권의 조정이 이어지는 가운데 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역으로 수요가 이동하면서 전체 상승세가 유지되는 흐름이 나타날 가능성이 있다. 

이전에도 강남권이 조정 받는 사이 상대적으로 가격이 낮은 지역에서 상승했던 시기가 있다. 지난 2020년에는 고가주택 대출 규제 등의 영향으로 강남권 매수세가 위축된 가운데 노원·도봉·강북을 비롯한 강북권 아파트값 상승폭이 확대됐다. 당시 1~11월 강북 14개구 아파트값 상승률은 강남 11개구를 12년 만에 앞질렀고 노원·성북·강북·동대문·도봉 등이 강한 상승세를 보였다.

현재도 비슷한 흐름이 이어질 경우 서울 시장에서는 고가 지역과 중저가 지역 간 가격 차이가 일부 좁혀지는 현상이 나타날 수 있다. 상대적으로 덜 오른 지역의 가격이 순차적으로 오르면서 강남권의 조정을 일정 부분 상쇄하고 서울 전체 집값을 떠받치는 역할을 할 수 있는 것이다.

특히 대출 규제가 매수 자체를 막기보다 매수 가능한 주택의 가격대를 낮추는 방향으로 작용할 경우 중저가 아파트가 많은 지역의 수요가 유지될 수 있다. 강남권 아파트를 살 수 없게 된 실수요자가 서울 외곽이나 중소형으로 눈을 돌리면서 특정 가격대 이하 주택을 중심으로 상승세가 이어질 가능성도 있다.

외곽 지역의 상승세가 장기간 이어질지는 미지수다. 강남권 약세가 길어지고 거래량과 매수심리까지 위축될 경우 중저가 지역 역시 상승폭이 둔화할 수 있다.

그럼에도 중저가 지역으로의 수요 이동이 이어지는 만큼 서울 아파트값은 당분간 상승 흐름을 유지할 가능성이 크다. 강남권처럼 시장 전체를 끌어올리는 힘은 제한적인 만큼 상승폭은 점차 둔화될 것으로 전망된다.

업계 관계자는 "중저가 지역의 상승세가 서울 전체 가격을 떠받치는 역할은 할 수 있지만 강남권을 대신해 시장 전체를 강하게 끌어올리기는 어렵다"며 "당분간은 급격한 상승보다는 지역별 온도차 속에 완만한 오름세가 이어질 가능성이 크다"고 말했다.

min72@newspim.com