[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 앞으로 모아주택·모아타운과 같은 소규모주택정비사업에서 조합과 사업을 공동시행하는 '공동시행 건설업자'로 선정되려면 업자의 정보, 예상 수수료 총액을 제시해야하며 선정된 건설업자에 대해서는 업무 범위와 책임 등이 명시된다. 

건설업자가 시공이나 자금조달 책임은 지지 않으면서 총매출액의 2~2.8%에 해당하는 수수료는 꼬박꼬박 받는 불합리한 공동시행 구조 개선을 위해서다.

2일 서울시에 따르면 오는 12월 소규모 정비사업의 공동시행 선정 및 업무과정에 대한 시 자체 선정기준과 표준동의서·표준협약서가 마련되고 공동시행자의 업무 실태에 대한 서울시·자치구·외부전문가 합동 기획점검이 시행된다. 

서울시는 지난달까지 공동시행 계약 45건을 분석하고 조합 2곳을 실태점검한 결과 선정 절차의 투명성이 부족하고 과도한 수수료 선지급과 책임을 묻기 어려운 계약 구조 등을 확인했다고 밝혔다. 시는 국토교통부에 법 개정을 두 차례 건의한 데 이어 이번 자체 개선 방안을 시행해 공동시행자의 위법·부당 행위에 엄정 대응할 계획이다.

◆ 이름뿐인 공동시행, 과도한 수수료·착공전 과다 선지급…실태점검 조합 2곳 부적정 49건 적발

소규모주택정비사업의 공동시행은 자금력과 전문성이 부족한 조합을 건설업자가 초기부터 지원하도록 도입된 제도다. 그러나 일부 건설업자가 정비업체와 유사한 업무를 수행하면서 시공과 자금조달 책임은 지지 않고 과도한 수수료를 챙기는 문제가 나타났다.

서울시가 지난달 기준 소규모정비 공동시행에 참여 중인 3개 건설업자의 45개 구역 계약서를 '정비사업 표준공동시행 협약서'와 비교·분석한 결과, 불명확한 업무범위 및 불투명한 선정절차, 과도한 수수료와 선지급, 사업 수행역량 검증 부재 등 세 가지 문제가 확인됐다.

먼저 정비사업전문관리업자 경쟁입찰을 우회하는 경우다. 정비업체는 입찰공고와 복수업체 경쟁, 총회 의결을 거쳐 선정하지만, 공동시행 건설업자는 조합원 과반수 동의만으로 선정할 수 있어 경쟁과 검증을 우회할 우려가 있다.

다음으로 과도한 수수료와 선지급 사례가 적발됐다. 45건 모두 총매출액의 2.0~2.8%를 수수료로 정했지만 총매출액 산정 기준이나 예상 총액을 제시한 계약은 없었다. 업계에서 통상 사용하는 분양수입을 기준으로 계산하면 같은 업무를 정비업체에 맡길 때 드는 용역비의 4배가 넘는 수준이다. 특히 45건 중 35건은 사업 위험을 함께 부담해야 하는 공동시행자임에도 조합이 분양수입이 발생하기 전인 사업시행계획인가까지 수수료의 60~70%, 착공 시까지 무려 최대 80%에 달하는 금액을 지급하도록 했다. 정비사업 표준협약서에 있는 이행보증, 사업비 공동계좌, 금품·이권 개입 금지, 자금대여 관련 규정도 대부분 반영되지 않았다.

역량 검증과 책임 규명 장치가 부재한 사례도 나타났다. 공동시행자의 사업 수행 역량을 사전에 검증하는 절차가 없어 소수 업체가 여러 사업을 동시에 맡기도 했다. 인력과 자금이 분산되면 개별 조합에 대한 사업관리가 부실해질 우려가 있다. 반면 계약상 업무와 책임은 명확하지 않아 문제가 발생해도 책임을 묻기 어려웠다.

계약서에서 드러난 문제는 현장 점검에서도 확인됐다. 서울시는 6월 건설업자가 조합설립 단계부터 개입해 사업 전반을 좌우한다는 민원이 잇따르자 시·자치구 합동 실태점검 결과 총 49건 부적정 사항이 확인돼 수사의뢰 9건, 시정명령 21건, 행정지도 19건을 처분했다.

주요 적발 사항은 ▲공동시행자 선정 시 입찰공고와 총회 평가배점표 불일치 ▲동의서에 건설업자의 자격·역할·수수료 미기재 ▲총회 의결 없는 용역계약 체결 및 초과 지급 ▲착공 시까지 수수료 80% 선지급 ▲속기록 미보관 및 자료 미공개 등이다.

◆ 국토부에 시공자 책임 명문화 법개정 건의… 12월 서울시 표준기준 마련

서울시는 이에 대한 대응을 위해 8월과 10월 두 차례 국토교통부에 소규모주택정비법 개정을 건의했다. 공동시행자의 선정·협약 기준을 정할 법적 근거를 마련하고, 건설업자가 공동시행자로 참여하면 시공자로서 책임도 지도록 법에 명시하자는 내용이다. 건설업자 규제 강화 시 등록사업자 자격으로 공동시행에 참여해 규제를 피할 수 있다. 서울시는 공동시행시 등록사업자도 건설업자와 동일한 규제를 적용하도록 건의했다.

서울시가 할 수 있는 조치는 먼저 시행한다. 12월 중 공동시행 표준기준을 만들어 배포하고 자치구와 조합이 우선 적용하도록 한다. 이를 위해 ▲공동시행 건설업자(등록사업자 포함) 선정방법 및 절차, 입찰제안서 등을 담은 '선정기준' ▲건설업자 정보, 예상 수수료 총액을 사전에 알리는 '표준동의서' ▲선정된 건설업자의 업무범위와 책임, 수수료 산정기준 등을 담은 '표준협약서'를 마련한다.

조합원의 사업방식 선택을 돕기 위한 정보 제공도 병행한다. 시는 지난 10월 6차례 개최한 권역별'우리조합 첫걸음 주민설명회'에서 그간의 조합실태점검 등 주요 지적사항을 설명하고, 조합단독, SH 공동시행 등 다양한 사업방식을 안내했다.

현장 관리와 감독 역시 대폭 강화할 계획이다. 시·자치구·외부전문가가 합동으로 공동시행자 선정 절차와 계약 내용, 자금관리 전반을 기획점검한다. 위법·부당 행위가 드러나면 시정명령·수사의뢰 등으로 엄정하게 조치하고 점검 결과는 해당 조합에 통보해 조합원에게 공개하도록 한다.

서울시는 공동시행자의 역할과 책임을 명확히 하고, 조합원이 계약 조건과 비용을 사전에 확인할 수 있도록 기준을 구체화해 사업 운영의 투명성을 높일 계획이다.

명노준 서울시 주택실장은 "공동시행은 조합이 전문성을 보완받으려고 선택하는 제도인데 조합원이 큰 수수료 부담을 떠안는 일은 없어야 한다"며 "법 개정 전이라도 조합원에게 피해가 가지 않도록 서울시 표준협약서 적용, 건설업자별 추가 점검을 이어가는 등 조합원 권익을 지켜 나갈 것"이라고 말했다.

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