[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 이재명 대통령이 서울 성북구 장위10구역 재개발 과정에서 구역에서 제외(제척)된 사랑제일교회 사례를 강하게 질타하면서 정비사업 과정의 종교시설 갈등 해법이 화두로 떠올랐다.

전문가들은 이번 사태를 시세차익을 노린 전형적인 '알박기'로 보기는 어렵다고 진단한다. 개발사업을 겨냥해 일부 토지를 매입한 사례라기보다 과도한 보상 요구와 극단적인 물리력 행사가 맞물린 예외적인 갈등이라는 것이다.

이에 따라 일방적인 강제집행보다는 조합의 사업 추진권과 기존 시설의 보존 권리가 조화를 이룰 수 있도록 합리적인 보상 기준을 법제화하고, 양측이 수용할 수 있는 상생 방안을 마련해야 한다는 지적이 나온다.

◆ 李, 장위10구역 '사랑제일교회 제척' 강한 질타

10일 정비업계에 따르면 이재명 대통령이 서울 성북구 장위10구역 재개발 사업에서 구역 제외된 사랑제일교회 사례를 강하게 질타한 것이 향후 일선 지자체의 행정 기조에 영향을 미칠 것이라는 관측이 제기된다.

앞서 이 대통령은 최근 서울 성북구 장위9구역 공공재개발 현장을 시찰하던 중 인근 장위10구역에서 사랑제일교회가 제척된 경위를 보고받고 "법치주의 국가에서 무력으로 버티면 되는 게 어디 있느냐"며 "강제집행을 못 해서 사업계획을 변경해 빼준다는 것은 말이 안 되는 것"이라고 지적했다. 이어 관할 지자체에 철저한 법 집행을 주문했고, 사랑제일교회 측은 입장문을 통해 "그렇다면 본인부터 재판받으시면 된다"며 맞섰다.

사건의 발단이 된 장위10구역은 지난 2008년 정비구역 지정 이후 2017년 관리처분계획인가까지 받았으나, 구역 내 사랑제일교회가 서울시 토지수용위원회 감정가액(약 82억원)의 7배에 달하는 563억원의 보상금을 요구하며 장기간 표류했다.

조합이 명도소송에서 승소해 철거할 법적 근거를 확보했지만, 교회 측이 화염병 등을 동원해 물리적으로 저항하면서 6차례의 강제집행이 모두 무산됐다. 결국 막대한 사업 지연 금융비용을 견디지 못한 조합은 지난해 교회 부지를 구역에서 빼고 사업을 추진하기로 계획을 변경했고, 지난 7월 아파트 분양을 마쳤다.

업계에서는 이번 사랑제일교회 사태를 일반적인 재개발 갈등이나 알박기와 동일선상에 놓기는 어렵다고 본다. 통상 알박기는 개발 호재를 미리 알고 시세차익을 노려 일부 부지를 선매수하는 행위를 뜻하지만, 해당 교회는 재개발 이전부터 자리 잡고 있던 기존 시설이기 때문이다.

본래 터전을 지키려는 시설 측의 입장과 사업성을 확보하려는 조합의 이해관계가 충돌하는 과정에서, 상식을 벗어난 과도한 보상 요구와 물리적 저항이라는 예외적 변수가 사태를 파국으로 몰고 간 셈이다.

◆ 용산 참사 이후 인명사고 우려…행정 집행 현실적 한계

문제는 이번 사례가 수면 위로 끌어올린 정비사업 현장의 구조적 딜레마다. 법원 판결을 무시한 물리적 저항에 엄정 대응해야 한다는 명분은 뚜렷하지만, 일선 행정 현장에서는 과거 용산 참사 이후 인명사고 우려 때문에 공권력을 동원한 강제집행에 극도로 신중할 수밖에 없다.

신보연 세종대 산업대학원 부동산AI융합학과 주임교수는 "법원의 판결문이 나와 행정대집행을 할 법적 근거가 있다면 대통령 발언 이후 집행 시도는 늘어날 수 있다"면서도 "집행 과정에서 물리적 충돌로 인명사고라도 발생하면 시민들의 거센 질타와 역풍을 맞을 수 있어 지자체 입장에서는 무리하게 집행하기 어려운 딜레마가 있다"고 설명했다.

정부와 여당이 추진 중인 공공재개발로 전환하더라도 해법이 되기는 어렵다. 기존 종교시설 역시 재산권과 종교의 자유를 바탕으로 시설을 보존할 권리가 있는 만큼, 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 시행자로 나선다고 해서 이를 일방적으로 강제 수용하거나 물리적 저항을 밀어붙이기는 어렵기 때문이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "종교시설은 지역 내 특수성 때문에 누구도 쉽게 건드리지 못하는 영역"이라며 "공공 주도로 사업을 한다고 해서 강제 수용이 쉽게 되는 것도 아니고, 일방적인 공권력 개입이 능사는 아니다"라고 짚었다.

또한 재개발 시장의 논리만 앞세워 구역 제척을 무조건 막는 것 역시 능사가 아니라는 지적이다. 기존 시설이 존치를 강하게 원하거나 합의가 불가능할 때 제척 통로까지 막아버리면 조합은 금융비용 폭탄을 맞고 기존 시설은 강제 철거 위기에 몰릴 수 있다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "무리한 요구로 평행선을 달릴 때 구역 제척마저 어렵게 만들면 조합에는 이중 부담으로 작용한다"며 "합의가 불가능한 곳은 유연하게 제척할 수 있도록 퇴로를 열어주되 보상의 형평성을 맞추는 제도적 접근이 필요하다"고 말했다.

◆ 종교시설 보상·이전 기준 부재 화 키워…상생 가이드라인 절실

결국 전문가들은 재개발 조합과 기존 종교시설이 상생할 수 있는 제도적 가이드라인 구축이 핵심이라고 입을 모은다. 현행 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에는 종교시설에 대한 별도 규정이 없어 일반 상가와 동일하게 취급되며, 서울시의 종교시설 처리방안은 구속력 없는 권고사항에 그치고 있다. 명확한 법적 잣대가 없다 보니 종교시설은 고유한 특수성을 인정받지 못한다고 반발하고, 일부에서는 컨설팅 업체까지 붙어 과도한 합의금을 요구하는 악순환이 벌어지고 있다.

김 소장은 "명확한 법적 기준이 부재하다 보니 교회 입장에서도 다른 구역 사례와 비교해 손해를 본다고 생각하거나 컨설팅 업체들이 개입해 분쟁을 키우는 실정"이라며 "일반 재개발 보상 논리와 종교시설의 특수성 사이에서 합리적인 보상 및 이전 기준을 법에 명확히 세워놔야 소모적인 분쟁을 줄일 수 있다"고 강조했다.

아울러 기존 시설의 보존 의사를 존중해 구역에서 제척(존치)할 경우, 개발 이익을 지역사회와 나누며 공존하는 방안도 대안으로 거론된다. 구역에서 빠지더라도 주변이 대규모 아파트 단지로 탈바꿈하고 도로 등 기반시설이 정비되면 존치된 부지의 땅값도 동반 상승하는 혜택을 누리게 되기 때문이다.

신 교수는 "악의적인 목적이 아니라 기존 터전에서 종교 활동을 이어가기 위해 제척을 요구한다면 그 권리도 어느 정도 존중해 줄 수 있다"며 "다만 주변 재개발로 기반시설이 깨끗하게 조성되면 존치된 부지의 지가도 당연히 오르는 만큼, 종교단체가 주민 편의시설 제공 등 지역사회에 일부 환원할 수 있는 상생 장치를 마련하는 것도 좋은 해법이 될 것"이라고 제언했다.

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