대한주택보증 주택금융2센터 선임전문역 박태만

집은 안식이요 희망이다.
그러나 최근에는 집이 곧 짐이 되고 있다.
언론, 국회, 대선캠프 등 여기저기에서 '하우스푸어 대책'을 논하고 있지만 뾰족한 대책이 없는 실정이다.
다수 여론은 주택대출로 발생한 부채를 주택 소유자 본인이 책임을 져야 한다고 한다.
집이 없는 '하우스리스(Houseless)'는 어떻게 하느냐. 주식을 사서 손해를 봤다면 어떻게 하는냐는 식이다. 재정을 투입하면 모럴해저드(도덕적해이)에 해당한다고까지 한다. 모두 틀린 말이 아니다.

그러나 하우스푸어들은 너무 슬프다. 집을 팔래야 팔 수도 없다. 주택시장이 마비가 된지 벌써 오래다. 정부는 거래를 살리기 위해 대책을 잇따라 발표하고 있지만 떨어진 집값은 회복될 줄 모른다. 대출원리금 상환부담은 그들의 가계를 위협하고 있다. 높은 금리가 부담돼 저금리 대출로 갈아타려해도 약 4~5개월치 이자에 맞먹는 중도상환수수료를 물어야 해 이도저도 못하는 처지다.

한국은행 통계에 의하면 올 6월말 기준 주택담보대출이 395조원에 이른다. 그 중 집값이 하락해 LTV(주택담보대출비율) 한도를 넘어선 17.9%에 달한다. 금융연구원은 주택대출 원리금 상환액이 경상소득의 60%를 초과하는 잠재적 위험가구가 약 57만가구이고 그 대출금이 150조원이라고 한다.

그들은 집을 사고 또 살면서 취.등록세와 재산세 등을 국가에 냈고, 그 엉터리같은 CD(양도성예금증서)금리에 연동된 대출이자도 은행에 꼬박꼬박 냈다. 그 은행들은 금년에도 대출 부실에 대비해 대손충당금을 모두 쌓고도 7조5000억원이나 흑자를 냈다고 한다. 하우스푸어들이 얼마나 은행의 수익에 많은 기여를 했는가. 앞으로도 하우스푸어들은 국가와 은행에 계속 세금과 이자를 낼 사람들이다.

지난 2007년 서브프라임 모기지(비우량 주택담보)사태가 발생했을 때 미국 정부는 발빠르게 나섰다. 우선 주택 소유자 스스로 대출금 상환능력을 높이는데 초점을 두고 은행들과 협력해 '워크아웃(회생)제도'를 실시했다. 일정 조건이 따라 붙었지만 변동금리를 낮은 고정금리로 전환해 주고, 이자율을 낮추어 주며, 상환기간을 늘려 주었다. 최근에는 연방 정부가 주요 은행들(5개)과 합의해 개인회생을 지원하기 위해 250억달러 규모의 기금을 조성하기도 했다. 그뿐 아니다. 최악의 경우 주택 소유권을 금융기관에 넘김으로써 대출에 대한 모든 의무가 없어지도록 해 주었다.

하우스푸어들이 재수없이 '상투'를 잡았다고 해 그냥 내버려 둘 것인가. 아니다! 그들은 우리의 이웃이고, 가족이고, 바로 나다. 그렇다면 우리는 그들과 아픔을 같이 해야 하고, 그들의 짐을 나누어야 하지 않겠는가.

우리는 하우스푸어 문제를 해결하기 위해 보다 적극적인 '워크아웃제도'를 실시해야 한다. 무엇보다 먼저 은행들은 그들의 대출상환 부담을 덜어 주어야 한다. 이자율 뿐 아니라 막대한 중도상환수수료도 대폭 낮춰줘야 한다.  지금은 은행의 이윤을 줄이고, 그들의 손을 따뜻하게 잡아주어야 할 때다.

둘째, 당분간은 대출원금을 갚는 시기인 거치기간을 연장해 주어야 한다. 원금을 조금씩 분활상환하는 것이 바람직하지만 지금 그러기에는 그들의 아픔이 너무 크다. 거치기간을 고수하면 전체적으로 대출이 부실화될 고위험군을 늘릴 뿐이다.

셋째, 변동금리를 고정금리로 쉽게 바꿀 수 있도록 해야 한다. 집값이 내렸다고 해 LTV 한도초과액을 상환하도록 하거나 더 높은 금리를 요구하는 것은 하우스푸어들을 더 슬프게 할 뿐이다.

넷째, 변동된 대출금리를 그들에게 유리하게 적용해 주어야 한다. 주택대출 금리를 좌우하는 CD(양도성예금증서) 수익률은 3개월 뒤에 대출금리에 반영된다. 더욱이 CD수익률이 시중금리를 적절히 반영하지 못한다는 비판아래 만들어낸 코픽스 금리의 변화는 6개월 뒤에나 주택대출에 반영된다. 시중 금리가 오를 때에는 주택대출 금리가 오르는 기간이 늦어져 주택 대출자에게 유리하지만 지금처럼 금리가 쭉쭉 떨어질 때에는 주택대출자에게 불리한 것이다. 때문에 시중금리가 오를 때는 그러더라도 내릴 때는 그 효과가 바로 나타나도록 해야 한다.

마지막으로 정부가 하우스푸어 해소를 위해 직접 나서야 한다. 미국 정부처럼 주요 은행들과 협의해 적정 규모의 기금을 만들어야 한다. 나아가 정부의 재정투입도 적극적으로 고려해야 할 것이다.

이제 집값은 내릴 만큼 내렸으며, 전세가율도 오를 대로 올랐다고 한다. 정부의 '9.10 부동산시장 활성화대책'으로 주택거래가 점점 증가하고 금리도 내렸다. 주택산업연구원은 이제 주택시장이 바닥에 진입했고, 곧 본격적으로 회복될 것이라고 하니 하우스푸어게는 적지 않게 위안이 된다. 건물 승강기안에서 “주택대출 원리금 갚을 일이 걱정”이라는 동료의 한숨소리가 이제 그만 그치기를 소원해 본다. 


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[뉴스핌 Newspim] 이경호 기자 (victoria@newspim.com)