[뉴스핌=이동훈 기자] 주택시장 정상화를 위해 민간의 주택분양을 옥죄는 방안이 시행된다.   
 
이를 위해 정부는 아파트 분양 전 의무적으로 받는 분양보증 심사를 강화하고 분양 및 입주시기 조절을 위해 후분양을 유도키로 했다. 

아울러 임대주택사업을 활성화하기 위해 전용 85㎡초과 주택을 임대용으로 구입할 때 4%대 저리 자금을 대출받을 수 있도록 보증제도를 확대키로 했다. 

국토교통부가 24일 내놓은 '주택공급 조절방안'에 따르면 대한주택보증의 분양보증 심사가 강화된다. 분양보증을 줄여 주택 분양을 줄이겠다는 의도다.

대주보는 분양보증을 심사할 때  분양성 평가항목 점수를 현행 30%에서 50%로 높인다. 미분양 위험이 큰 사업장은 분양보증을 받기 이려워지는 것이다. 분양보증은 주택을 분양하기 위해 의무적으로 받아야 하는 절차.
 
분양 보증료도 사업장간 차이(0.184~0.552%)도 확대된다. 신용도가 낮은 중소형 건설사나 분양이 잘 안될 것으로 보이는 사업장은 분양보증 수수료가 올라 분양이 어려워지는 것이다. 이렇게 되면 중소 건설사들이 짓는 일명 '나홀로 아파트'는 공급이 어려워질 것을 보인다. 

다만 국토부는 신용등급 평가를 기존 3등급에서 5등급으로 세분해 신용등급보다는 분양성을 더 많이 반영하겠다는 복안이다.
 
또 주택사업승인도 강화하기로 했다. 이를 위해 수도권 지자체와 '수도권정책협의회'를 구성할 방침이다. 
 
아울러 주택공급 축소를 위해 분양예정이거나 미분양 주택은 준공 후 분양으로 바꿀 수 있도록 하는 장치가 마련된다. 일명 '후분양 대출보증' 제도가 도입된다.
 
후분양 대출보증은 분양예정 또는 준공전 미분양 주택이 준공 후 분양으로 전환하거나 연기한 업체를 대상으로 한다. 이들 업체에 대해서는 금융기관이 분양가격의 일정 규모(50~60%)를 건설자금으로 대출하고 대주보가 지급보증한다.
 
준공 후 미분양주택을 임대주택으로 유도하기 위해 전세조건부 보증이 도입된다. 전세보증금과 은행대출로 분양대금의 50~80%를 조달할 수 있도록 지원해 준공후 미분양주택을 임대주택으로 내놓게 하겠다는 것.

또  건설사 부도에 따른 임차인 피해를 줄일 수 있도록 '전세보증금반환보증'도 도입된다.
 
아울러 대주보가 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담하는 '모기지 보증'제도를 도입한다. 이에 따라 준공 후 미분양주택을 임대로 돌린 건설사는 2금융권 대출을 은행대출로 전환할 수 있게 된다. 이렇게 되면 금리가 대폭 인하(8% 내외 → 4~5%대)되고 대출한도도 늘어날 것으로 기대된다.
 
미분양주택을 매입해 임대주택으로 운용하고 일정 기간이 지나면 매각하는 수급조절용 리츠(부동산투자신탁)도 설립된다. 
 

리츠는 주택기금과 연기금, 보험사 등 금융기관으로부터 자본금을 조달한다. 사업비는 ABS(자산유동화증권) 발행과 대출로 충당한다. 리츠는 미분양주택을 분양가에 매입하고 2~5년 정도 임대하다 매각한다.
 
5년 동안 매각되지 않으면 이는 LH가 매입해 공공임대주택으로 활용한다.
 
민간 매입임대사업자를 위한 지원도 마련된다. 사업자가 임대주택 매입자금을 빌릴 수 있는 대주보의 '매입임대자금 대출보증'의 금리를 4%대 초반으로 지금(6~8%)보다 대폭 낮추고 대출한도도 늘린다.
 
또 보증대상을 85㎡초과 주택으로 확대하고 취급 금융기관도 4곳으로 지금(2곳)보다 늘린다.
 
이와 함께 주택기금에서 지원되는 미분양주택 매입임대자금 대출도 확대한다. 우선 금리를 4%로 기존 5%보다 낮추고 대출한도도 7500만원으로 기존 6000만원에서 확대한다.
 
기존주택이나 미분양주택을 매입해 임대하는 준공공임대를 위한 융자제도도 마련된다. 금리는 3%대며 대출한도는 가구당 7500만원이다. 도시형생활주택이나 오피스텔도 대상이 된다. 

[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)