[뉴스핌=조윤선 기자] 중국 선전(深圳) 소재 부동산 개발업체 자자오예그룹(佳兆業集團·Kaisa，01638.HK)이 디폴트(채무불이행) 상태에 빠지면서, 2015년 새해 벽두부터 중국 부동산 시장에 위기감이 감돌고 있다. 중국 부동산 기업들이 잇따라 디폴트 위기에 몰릴 수 있다는 어두운 전망과 함께 지방채 디폴드 우려도 나오고 있다.

지난 1일 자자오예그룹이 공시를 통해 HSBC에서 빌린 4억 홍콩달러(약 573억원)를 갚지 못했다고 밝히면서, 자자오예그룹은 2015년 중국 자본시장 첫 디폴트 사례를 남겼다.

출처: 펑파이(澎湃, The Paper).

2009년 12월 홍콩 증시 상장 후, 2010년 100억 위안(약 1조7800억원)을 넘어선 매출액은 2013년 239억 위안(약 4조2570억원)으로 2배 이상 증가했다.

2014년 상반기 자자오예그룹의 부동산 거래량은 16만7000평방미터(1801채), 거래액은 41억 위안으로 업계 선두 완커(萬科)를 제치고 선전에서 최대 부동산 거래 실적을 달성한 기업에 오르기도 했다.

텐센트재경(騰訊財經)은 자자오예그룹이 현지 부동산 업계에서 도시 개보수 사업으로 유명했는데, 이 업체의 도시 개보수 사업은 현지 정부와 밀접한 관련을 맺고 있다고 전했다.

최근 선전시 위원회 고위관리이자 정법위원회 서기 장쭌위(蔣尊玉)가 부패 혐의로 낙마하면서 자자오예그룹이 점차 위기에 빠지게 되었다는 것.

자자오예그룹의 이번 디폴트 위기는 궈잉청(郭英成) 회장이 지난달 31일 사임을 발표하자, HSBC측이 대출 상환을 요구하면서 촉발됐는데, 궈 회장의 사임이 심각한 규율위반으로 조사를 받고 있는 장쭌위와 무관하지 않다고 중국 매체는 보도했다.

중국의 전반적인 부동산 경기 침체에다, 지난 2014년 11월 선전시 정부가 다수 프로젝트에 대한 판매중지 처분을 내려 자자오예그룹은 위기에 내몰리게 됐다.

노무라 증권을 비롯한 다수의 전문기관은 자자오예그룹 투자등급을 매수에서 매각으로 하향조정하는 등 투자자들에게 이 업체 지분을 줄여 리스크를 최소화할 것을 권유하고 있다. 자자오예그룹 주식은 지난달 29일부터 거래가 중단된 상태다.

◆높은 재고율과 부채율, 부동산 개발업체 잇따른 디폴트 우려

시장에서는 자자오예그룹을 시작으로 더 많은 부동산 개발업체들이 채무불이행 사태에 직면할 수도 있다는 우려가 높아지고 있다.

2014년 11월 말, 인민은행의 기습적 금리인하로 1·2선 도시 부동산 거래가 살아나고 있지만, 전반적으로 부동산 경기가 회복됐다고 보기에는 이르다는 지적이 나온다.

부동산 재고율과 부동산 기업의 부채율이 여전히 높기 때문이다.

중국부동산정보그룹(CRIC)에 따르면, 2014년 3분기 말 기준 A증시 부동산 기업 139개사의 재고 규모는 2조2300억 위안으로 그 해 2분기 대비 5% 증가한 것으로 나타났다.

그 중에서 자오상(招商), 바오리(保利), 완커, 진디그룹(金地集團) 등 4대 부동산 대기업의 2014년 3분기 재고는 그 해 2분기 보다 3% 늘었고, 15개 중소 부동산 기업의 재고는 같은기간 25%나 증가했다.

부동산 시장 불황에 따라 재고율이 높아지면서 부동산 기업의 부채도 눈덩이처럼 불어나고 있는 상황이다.

CRIC에 따르면 2014년 3분기 말 기준, A증시 139개 부동산 상장사의 부채율은 101%로, 전년 동기대비 24%포인트 상승한 것으로 드러났다. 2014년 2분기에 비해서는 부채율이 1%포인트 높아졌다.

2014년 3분기 말 기준, 4대 부동산 대기업의 부채율은 62%, 15개 중소 부동산 기업의 부채율은 무려 137%에 달했다. 자자오예그룹의 부채율은 75.62%(2014년 상반기 기준)에 달했다.

업계 전문가들은 상당수 중소 부동산 개발업체의 부채율이 120%를 넘고 있으며, 심지어 150%를 넘는 매우 위험한 상황에 놓인 개발업체도 적지 않다고 말했다.

신화망(新華網) 등 일부 중국 매체는 정부가 부동산 대출 규제를 완화하고, 인민은행이 금리를 낮추면서 대형 부동산 업체들은 실적이 개선되고 있지만, 중소 부동산 기업은 여전히 어려운 상황이라고 전했다.

부지 확보와 매출 경쟁에 있어 이들 중소업체가 부동산 대기업에 밀리고 있을 뿐만 아니라, 자금 조달과 구조전환도 쉽지 않기 때문이다. 상당수 중소 부동산 업체는 심각한 자금난과 높은 재고율 속에서 경영난에 허덕이고 있다.

푸젠(福建)성의 모 중소 부동산 업체 관계자는 "금리인하가 부동산 기업의 융자 비용 감소에 직접적인 도움이 되고 있지만, 2014년 중국 은행들이 부동산 개발업체에 대한 신용대출을 대폭 축소한 상황이라 대다수 중소업체는 은행 대출을 받을 수가 없다"면서 "사실상 금리인하가 중소 부동산에 미치는 긍정적 영향은 거의 없다"고 말했다.

◆부동산 경기 둔화, 지방정부 재정난 가중

한편, 부동산 경기 둔화가 지방정부의 재정난을 가중시킬 수 있다는 우려도 높아지고 있다. 중국 지방정부 재정 수입의 50%가량을 차지하는 토지사용권 매각 수입이 시장 경기 불황으로 갈수록 줄어들고 있기 때문이다.

지방정부의 재정 악화는 각종 정부 보조금과 투자 프로젝트로 연명해 온 중국 기업과 금융 시장에도 악영향을 미칠 수 있다는 우려도 제기됐다.

중국 부동산 시장 침체는 지속되고 있다. 2014년 침체일로를 걸었던 중국 부동산 시장은 12월에도 하락세를 보이며 한 해를 마감했다.

중국 부동산 전문기관인 지수연구원에 따르면, 2014년 12월 중국 100개 도시 신규주택 평균가격은 평방미터(㎡)당 1만542위안(약 188만원)으로 전월대비 0.44% 떨어져, 8개월째 하락세를 이어갔다. 100개 도시 중 70개 도시 집값이 전월대비 떨어졌고, 30개 도시 집값은 전월대비 올랐다.

중국 국무원 산하의 싱크탱크 사회과학원은 2015년 중국 부동산 시장이 전반적으로 부진할 것으로 예상했다. 사회과학원은 올 하반기 1·2선 부동산 시장이 회복세를 보이고, 3·4선 부동산 시장은 2016년 하반기에나 살아날 것으로 전망했다.




[뉴스핌 Newspim] 조윤선 기자 (yoonsun@newspim.com)