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일부 강남권 사업장에 제한…타지로의 확산은 불가능
[뉴스핌=김지유 기자] 분양가상한제 적용 가능성이 커지면서 서울 강남권 재건축 단지에서 후분양제가 확산될 조짐을 보이고 있다.
후분양제는 시공을 맡는 건설사 입장에서 자금조달과 미분양 위험(리스크)을 감안해야 하지만 사업성이 뛰어난 만큼 문제가 없다는 것이 업계 관측이다.
7일 주택·건설 업계에 따르면 지난 4일 마감한 반포주공1단지 1·2·4주구 시공사 입찰에서 GS건설과 현대건설이 나란히 조합에서 요구하면 후분양제를 도입하겠다고 약속했다.
이어 근처 신반포15차 재건축 시공권을 다투는 대우건설과 롯데건설도 후분양제 도입을 '공약'사항으로 내건 상황이다.
후분양제는 착공을 한 뒤 아파트가 평균 80% 이상 지어졌을 때 입주자 모집공고를 하고 일반분양에 돌입하는 제도다. 착공부터 분양 시점까지 오른 주택가격 상승분이나 이자비용, 공사비 비롯한 물가상승분을 분양가에 반영해 선분양제 보다 높은 분양가를 책정할 수 있다.
우선 반포주공1단지 시공사 선정에 참여한 GS건설과 현대건설이 후분양제 도입에 대한 불을 지폈다. 양사 모두 분양시기를 2~3년 늦추면 그만큼 일반분양가를 올릴 수 있는 점에 착안해 후분양제 도입을 선언한 상태다.
이보다 앞서 지난달 말 서초구 반포동 신반포15차 재건축 시공사 입찰에 참여한 대우건설과 롯데건설은 조합 측에 후분양제를 도입을 처음 제시했다. 역시 일반분양가를 높여 조합원 분담금을 낮추려는 의도에서 나온 것이다.
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| 개포동 일대 재건축 단지 모습 <사진=뉴스핌DB> |
이처럼 강남 재건축에 후분양제 도입이 확산되고 있는 것은 정부가 추진하는 민간택지 분양가상한제에 따른 '피해'를 최소화하기 위해서다.
정부는 지난 5일 발표한 '8.2 부동산대책 후속조치'에서 오는 10월부터 민간택지에 대해 분양가상한제 도입을 예고했다.
분양가상한제는 일반분양을 받는 실수요자들, 후분양제는 재건축 조합원들에게 유리한 것이 일반적인 분석이다.
분양가상한제는 일반분양가를 낮추는 효과를 낸다. 반면 일반분양가가 낮아지면 조합원들이 내야 할 분담금은 더 많아진다. 이러한 이유로 조합 입장에서는 분양가상한제를 도입하면 수익악화를 피할 수 없게 돼 후분양제를 적용하는 것이 낫다고 판단할 수 있다.
특히 분양가상한제는 '부르는 게 값'이 강남 재건축에서 보다 많은 타격을 주게 된다. 오는 10월말 안에 관리처분인가를 신청하지 않은 사업지는 모두 분양가상한제를 적용받을 것이라는 것이 업계와 전문가들의 일반적인 전망이다. 이에 따라 분양가상한제를 피할 수 없는 강남권 일대 재건축 조합에서 시공사 선정시 후분양제를 요구할 가능성이 커질 것으로 예상된다.
허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "재건축 조합에서 봤을 때 미분양 우려가 적다고 생각하면 리스크를 감안해서라도 후분양을 선택해 더 높은 분양가를 책정하게 될 것"이라며 "다만 이는 전국적인 현상으로 보기에는 어렵고 후분양을 하더라도 리스크가 적다고 판단되는 일부 강남권 사업지에 한해 건설사들도 후분양제를 받아들일 것"이라고 말했다.
하지만 건설사로서는 후분양제를 도입하면 자금조달에 어려움을 겪을 수 있어 사업 리스크가 높아진다. 후분양제가 도입되면 아파트 시공 일정이 40%와 80%에 이르렀을 때 일반분양을 한다. 이 경우 착공 후 1년, 2년이 지나야 가능하다.
대형건설사가 주로 시공을 맡는데다 일반분양 물량이 많지않은 재건축의 경우 지난 노무현 정부 때 '5.23 주태가격안정대책'에서 나온 것처럼 80% 시공후 일반분양 제도가 도입될 가능성이 높다. 착공 후 2년이 지나야 일반분양을 할 수 있는 것.
이렇게 되면 대형 건설사들도 자금조달에 어려움을 겪을 수밖에 없다. 국토교통도 시민단체나 현 여당이 야당시절 주장에도 불구하고 건설사들의 자금조달 시스템이 미약하다는 이유로 후분양제 도입을 반대했다.
실제로 후분양제를 거론한 건설사들도 후분양을 선택했을 때 뚜렷한 금융계획이 없다.
실수요자 입장에서도 분양가가 높아지고 분양과 함께 자금을 모두 마련해야 하는 부담이 발생한다. 이 때문에 미분양이 나거나 분양을 받은 이후 계약을 포기하는 경우가 발생할 가능성도 있다.
이 때문에 강남권 재건축 단지에서도 사업성과 규모가 뛰어난 일부 특별한 사업장이 아니라면 섣불리 후분양제를 제안하기 어려울 것이라는 업계 관측도 나온다.
한 대형건설사 관계자는 "사업성이 뛰어난 강남권 재건축 단지이기 때문에 후분양제 얘기가 나오는 것이지 다른 지역은 섣불리 나서기 어려울 것"이라며 "반포주공1단지만 해도 공사비가 2조6000억원에 달하는 만큼 강남 재건축도 후분양제에 대한 리스크를 안고 가는 것이지, 자금조달에 무리가 아예 없는 것은 아니라고 보인다"고 지적했다.
[뉴스핌 Newspim] 김지유 기자 (kimjiyu@newspim.com)
