[뉴스핌=김지유 기자] 오는 10월 말 이후 민간택지에 대한 분양가 상한제가 사실상 부활할 가능성이 커지면서 서울 재건축 추진 아파트단지들이 직격탄을 맞게 될 가능성이 커지고 있다.

분양가 상한제가 시행되면 현행 암묵적인 분양가 상한선인 종전 분양가 대비 10% 이하 기준선이 사실상 법제화될 수 있다. 특히 정부가 물가상승률(평균 연 2.0~3.0% 내외)의 두배를 분양가 상한제 지정 요건으로 삼은 만큼 연 6% 이상 분양가가 오를 수 없을 가능성도 나오고 있다. 

5일 국토교통부에 따르면 오는 10월 도입될 예정인 민간택지 분양가 상한제 요건을 현행 기준보다 강화한다는 방침이다.

특히 분양가 상승폭이 크게 줄어들 수밖에 없을 것으로 전망된다. 이렇게 되면 재건축과 뉴타운 같은 조합사업은 타격을 입을 가능성이 높은 것으로 분석된다. 

현행 민간택지 분양가 상한제 적용 요건은 ▲3개월 동안 아파트 매매가격이 10% 이상 상승 ▲청약경쟁률이 연속 3개월간 20대 1 초과 ▲3개월간 아파트거래량이 전년 동기 대비 200% 이상 증가다.

국토부는 이 같은 조건이 까다로워 사실상 민간택지에 분양가 상한제를 적용하기가 불가능하다고 판단하고 있다. 실제 지난 2015년 4월 관련 법령을 바꾼 이후 2년 5개월 동안 이 조건을 충족하는 지역은 1곳도 없다.

이에 따라 국토부는 최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역 가운데 ▲최근 12개월간 해당지역 평균 분양가격상승률(전년 동기 대비)이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우 ▲분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5대 1을 초과 또는 국민주택규모 이하의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 경우 ▲3개월간 주택 거래량이 전년동기대비 20% 이상 증가한 경우 중 하나에 해당하면 분양가상한제를 도입할 수 있게 손 본다는 방침이다.

개포동 일대 재건축 단지 모습 <사진=뉴스핌DB>

이렇게 되면 서울을 비롯한 투기과열지구는 물론 인기주거지역으로 꼽히는 서울 주변 수도권 도시에서 공급되는 물량들은 대거 분양가 상한제 적용을 받게 될 것으로 예상된다.

주택도시보증공사에 따르면 서울은 지난 7월을 기준으로 1년 동안 평균 분양가격이 5.1% 상승했다. 이는 같은 달인 물가상승률(전국 2.2%, 서울지역 2.6%)을 웃도는 수준이다. 게다가 최근 서울에서 분양한 재건축 단지들의 청약경쟁률을 보면 대다수가 수십대 1을 기록했다.

국토부의 상한제 지정요건을 감안하면 분양가 상승률이 물가상승률의 최대 2배인 연 6% 이내로 제한될 가능성도 나오고 있다. 상한제 지정 요건에 명시된 연 6%를 넘는 분양가 상승률이 나오면 지정요건 자체가 논리적 모순에 빠지기 때문. 

이에 따라 분양가 상승률은 지금보다 크게 줄 수밖에 없을 것으로 전망된다. 지금은 주택도시보증공사가 분양보증 승인 조건으로 종전 분양주택 대비 10%까지만 분양가 상승을 인정하고 있다.

특히 정부는 일부 건설사들이 건축비를 과도하게 부풀리고 있다고 보고 있다. 실제 같은 지역에서 공급된 단지들의 대지비와 건축비를 비교해보면 대지비는 별차이가 없지만 건축비는 변동폭이 크다.

이달초 분양에 돌입한 서초구 잠원동 신반포센트럴자이는 84㎡ 기준 대지비가 최저 9억780만원에서 최고 9억9600만원 수준으로 책정됐다. 같은 평형 기준으로 건축비는 최소 5억1000만원에서 최고 5억6000만원 수준이었다.

지난해 12월 분양한 서초구 잠원동 래미안신반포리오센트는 84㎡ 기준 대지비가 최저 9억4800만원 규모에서 최고 10억600만원 규모, 건축비가 약 4억3000만원~4억7600만원 수준으로 책정됐다. 지난 1월 분양한 서초구 잠원동 센트럴자이는 84㎡ 기준 대지비가 10억~11억, 건축비가 3억4400만~3억8600만 규모였다.

6개월새 분양한 주택들의 건축비가 가구당 1억~2억원 가량 차이가 나는 셈이다.

다만 국토부는 앞으로 물가상승률 수준을 반영하게 되기 때문에 지금까지 통계를 놓고 수준을 예측할 수 없다는 입장이다.

김영국 국토부 주택정책과장은 "매월 통계청에서 발표하는 소비자물가상승률 자료를 보고 판단하게 될 것"이라며 "앞으로 분양가 상한제 관련 법이 개정되면 3개월 동안의 소비자물가상승률을 보고 판단해야 하기 때문에 아직 상승률을 놓고 이 정도 수준이 될 것이라고 추정하기는 어렵다"고 말했다.

[뉴스핌 Newspim] 김지유 기자 (kimjiyu@newspim.com)