[뉴스핌=김지유 기자] 내년부터 대출을 많이 받아 집값이 오를 것 같은 집을 매입하는 행위가 어려워질 전망이다.
내년 1월부터 주택담보대출을 2건 이상 보유하는 차주에게 적용하는 총부채상환비율(DTI)이 달라지기 때문이다. 지금까지는 DTI를 계산할 때 새로운 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 보유하고 있던 대출의 이자상환액만 포함했다. 하지만 앞으로 도입되는 신(新)DTI는 여기에 이미 보유하고 있던 주택담보대출의 원금 상환액까지 포함한다.
또 내년 하반기부터 은행에서 돈을 대출 받을 땐 주택담보대출을 제외한 나머지 대출도 함께 부채 상환비율로 합산하는 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입된다.
이와 함께 내년 3월부터 최근 급증하고 있는 임대업자 대출에 대한 심사가 까다로워진다.
24일 정부가 발표한 '가계부채 종합대책'에서는 내년 신DTI와 DSR을 도입하기로 했다. 이에 따라 앞으로 대출을 받아 주택을 구입하는 것이 더 어려워질 전망이다.
내년 1월부터 도입되는 신DTI는 소득 대비 대출의 원리금 상환비율 산정방식을 개선한 것이다. 새로운 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 이미 보유하고 있던 주택대출의 원리금 상환액까지 모두 포함한다. 이에 따라 차주의 상환능력을 보다 정확하게 심사할 수 있게 된다는 게 국토부의 설명이다.
또 두번째 주택대출을 받을 때는 빌릴 수 있는 돈이 줄어든다. DTI 비율을 산정할 때 만기제한을 도입해서다.
예를 들어 이미 주택담보대출을 받은 차주가 새로 주택대출을 받을 때 DTI 비율 산정시 15년 만기제한을 둔다. 이렇게 되면 최대 30년 만기상환으로 DTI를 산정했을 때 보다 새로 빌릴 수 있는 대출금액이 줄어들게 된다. 다만 만기제한은 DTI 산정시에만 적용하고 실제 상환기간은 15년을 초과할 수 있다.
다만 정부는 일시적으로 주택대출을 2건 이상 보유하게 되는 경우에 대해서는 예외를 두기로 했다.
1주택을 즉시처분하면 부채를 산정할 때 이미 보유하고 있는 주택대출 이자상환액만 반영한다. 2년내 1주택을 처분하면 2번째 주택대출에 적용되는 만기제한을 제외한다.
정부는 우선 신DTI를 기존 DTI적용지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에만 도입한 뒤 향후 평가를 거쳐 적용범위를 다른 지역으로 확대할 계획이다.
이찬우 기재부 차관보는 "기본적으로 8.2대책 이후 부동산시장이 일부 재건축 단지를 제외하고 전반적으로 안정세라고 판단한다"며 "신DTI 적용은 기존 적용지역부터 일단 시행해보고 전국으로 확대 검토하겠다"고 말했다.
신DTI 보다 강력한 DSR은 내년 하반기중 도입될 예정이다.
DSR은 차주의 대출 상환능력을 산정할 때 모든 대출(주택담보대출·신용대출·한도대출)의 원리금 상환액과 상환방식(분할상환·일시상환)을 반영한다.
DSR 도입으로 은행에서는 이미 보유한 대출 상환부담액이 크거나 차주의 소득에 비해 신규 대출상환이 어렵다고 판단되면 대출을 거절할 수 있다. 대출한도는 은행에서 차주에 대한 DSR을 산출한 뒤 상환능력을 평가해 설정한다.
정부는 내년 하반기 은행권에 DSR을 우선 도입한 뒤 제2금융권으로 확대할 방침이다.
내년 1월부터 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출 보증한도를 수도권·광역시·세종시를 기준으로 6억원에서 5억원으로 낮춘다. 기타지역은 3억원으로 유지한다.
또 내년 1월부터 HUG와 주택금융공사의 보증비율을 90%에서 80%로 낮춰 중도금대출 위험도에 대한 관리를 강화한다.
부동산임대업자 대출 심사도 깐깐해질 예정이다. 정부가 최근 부동산임대업자들이 주로 이용하는 투자형 자영업자 대출이 급증하고 있다고 판단해서다.
대체로 투자형 자영업자 대출은 다른 자영업자 대출에 비해 연체할 위험도가 높지 않지만 특정업종에 대출이 과도하게 쏠리지 않도록 할 방침이다.
이에 따라 내년 3월 은행권부터 부동산임대업자 대출에 대한 여신심사 가이드라인을 도입한다. 담보대출중 유효담보가액 초과분에 대해서는 분할상환을 유도한다.
또 차주의 대출 상환능력 심사시 연간임대소득을 연간이자비용으로 나눈 임대업 이자상환비율(RTI)를 산출해 참고지표로 운영한다. 향후 이 비율을 규제비율로 도입하는 방안도 검토한다. 정부는 이자상환비율을 산출해 참고하면 연간임대소득 대비 연간이자비용이 과도한 차주는 부담이 돼 과도한 임대업자 대출을 지양할 것으로 보고 있다.
유재수 금융위 금융정책국장은 "시뮬레이션을 해본 결과 임대소득으로 이자를 내는 비율이 1대 1인 경우 임대업 이자상환비율을 약간 높이면 이자부담비용이 커져서 임대소득으로 이자상환을 충당하는게 쉽지 않을 것"이라고 말했다.
이같은 정부의 부동산 규제 강화로 갈길을 잃은 부동산 투자자금이 부동산간접투자회사(리츠)와 부동산펀드로 유입되도록 한다.
우선 사모리츠의 공모리츠 전환 유도를 위해 공모의무가 면제되는 연기금 투자비율을 30%에서 50%로 확대한다.
기업구조조정리츠(CR)에 대해서는 공모의무가 면제되는 채무상환비율을 50%에서 70%로 높인다. 다만 공모의무 면제기간은 7년마다 재심사한다.
비개발·위탁관리형 리츠에 대해서는 예비심사를 없애고 상장 심사기간을 4~5개월에서 2~3개월로 단축해 상장을 유인한다. 임대주택사업 공모형 부동산펀드에만 적용됐던 국민주택채권 매입의무 면제를 모든 공모형 부동산펀드에 적용한다.
유재수 금융위 금융정책국장은 "부동산 투자자금이 공모펀드로 들어오도록 각종 제도를 개선해 대체투자처가 될 수 있도록 하겠다"고 설명했다.
[뉴스핌 Newspim] 김지유 기자 (kimjiyu@newspim.com)
