[뉴스핌=서영욱 기자] 최고 8억원에 달하는 예상 환수금 보다 불투명한 계산법이 조합원들을 더욱 혼란에 빠뜨리고 있다.

국토교통부가 어떤 단지를 대상으로, 어떤 계산을 거쳐 최고 8억원이라는 금액이 나왔는지 명확히 밝히지 않아서다. 올해 재건축 절차를 밟는 아파트 주민들은 '세금 폭탄'이 떨어질까 밤잠을 설치고 있다.

22일 부동산전문가들에 따르면 국토교통부가 지난 21일 발표한 재건축 부담금 시뮬레이션 결과는 계산법이 불투명하고 자의적인 판단이 개입됐다는 지적이 일고 있다. 

재건축 초과이익환수제 도입에 따른 재건축 초과이익 부담금은 수익금까지 포함한 종료시점 가격에서 사업개시시점의 가격, 정상적인 집값 상승액, 사업에 들어간 개발비용을 빼서 산출한다. 여기에 10~50%의 비율을 곱해 최종 부담금을 확정한다. 

재건축 초과이익환수금 산정 박식 <자료=국토교통부>

문제는 정부가 계산한 부담금은 대부분 추정치로 이뤄진다는 것이다. 종료시점 주택가격과 집값 상승액은 모두 추정치가 들어갈 수 밖에 없다. 특히 종료시점 주택가격(공시가격) 산정 방법은 아직까지 구체적인 계산법이 나오지 않았다. 

국토부는 지난해 8월 재건축 초과이익환수제 도입을 앞두고 주택가격 공시업무를 한국감정원으로 일원화했다. 또 개시시점과 종료시점의 주택가액을 공시가격으로 통일했다. 

하지만 새로 지은 아파트는 준공시점에 공시가격이 없다. 이를 위해 새 개정안에 공시가격 산정방법으로 감정평가를 하고 '부동산가격공시위원회'를 열어 가격을 결정하기로 했다. 

부동산업계 관계자는 "결국 준공시점에 감정평가를 거친다는 뜻인데 주변 실거래가로 가격을 매길지, 시세의 75~80% 수준인 공시사격으로 매길 지 알 수 없다"며 "앞으로 공시가격을 실거래가 수준까지 인상하면 정확한 공시가격을 산정할 수 있을 것"이라고 말했다.  

감정원 관계자는 "감정원을 포함해 두 개 이상의 기관이 준공시점 공시가격을 산정한다"며 "준공시점에서 시세 대비 지나치게 높거나 낮은 가격을 책정하지는 않을 것"이라고 말했다. 

서울 송파구 잠실의 아파트 단지 전경 <사진=뉴시스>

공시가격도 시장에 따라 널뛰고 있다는 점도 문제다. 이에 따라 가격 변동폭이 큰 강남 재건축 단지에서는 예측이 쉽지 않다는 점이 문제로 지적된다.

예를 들어 재건축을 추진 중인 서울 송파구의 한 전용 76㎡ 아파트는 지난해 기준 공시가격이 8억9600만원이다. 지난 10년간 공시가격은 연평균 0.57% 상승했다. 

앞으로 부동산시장 호황으로 이 같은 상승세가 유지된다면 준공 예정 시점인 오는 2023년 공시가격은 9억2153만원으로 예상할 수 있다. 

이 단지는 지난 10년 전 2008년에 비하면 공시가격이 올랐지만 그 사이 등락을 반복했다. 불과 5년 전 2013년도 공시가격은 주택경기 침체로 6억7900만원까지 떨어진 적이 있다. 2012년(7억5500만원)에 비해 1년새 공시가격이 10.07%나 떨어진 셈이다. 

국토부가 투기수요를 차단하기 위해 환수금을 지나치게 높게 잡은 것 아니냐는 지적이 나오는 이유다. 환수금이 많이 나오도록 부동산시장을 최대한 낙관적으로 평가했다는 것이다.

국토부 관계자는 "구체적인 정보를 제공하면 시장 왜곡이나 그에 따른 혼란이 더 클 수 있다"며 "최근 부동산시장의 상승률을 최대한 보수적으로 책정해 5월 통지 금액도 이와 크게 다르지 않을 것"이라고 말했다. 

[뉴스핌 Newspim] 서영욱 기자(syu@newspim.com)