부동신 시장의 최대 성수기로 꼽히는 3~4월이 다가오고 있다. 통상 설 연휴 이후 달궈지는 주택시장은 3~4월 극대점을 찍는 형태를 보인다. 하지만 올해는 매년 발생하는 부동산 시장의 공식이 되풀이되지 않을 것이란  전망도 나온다. 지난해부터 본격화된 정부의 부동산 규제책이 오는 4월을 기점으로 더 크게 강화될 예정이라서다. 뉴스핌은 설 연휴 이후 성수기 부동산 시장을 전망해보는 시간을 갖는다. [편집자주] 

[뉴스핌=이동훈 기자] 설 연휴 이후 상가와 오피스텔을 포함한 수익형부동산 시장은 약세로 돌아설 가능성이 나오고 있다.

그동안 초처금리 시대를 맞아 돈 굴릴 데를 찾던 수요자들을 끌어들인 수익형 부동산이 위축될 공산이 나오고 있는 것. 이와 함께 주택시장과 같이 지역별 양극화 현상이 두드러질 전망이다.

16일 상가업계 전문가들은 규제 강화에 따른 전반적인 부동산 시장의 위축과 시중 금리 인상에 따라 수익형 부동산도 다소 침체될 가능성이 나온다. 

(좌)선종필 상가뉴스레이다 대표, (우)박대원 상가정보연구소 소장

◆시중 금리 인상은 수익형부동산에 큰 부담..5% 금리시 수익률 3%이하로 곤두박질

우선 시중 금리 인상이 부정적인 영향을 줄 전망이다. 금융·부동산 업계에 따르면 통화당국은 올해 기준금리를 추가 인상할 것을 검토하고 있다. 미국 연방준비위원회는 이미 연내 기준금리를 3~4차례 인상할 것을 공언한 상태다. 시중 금리가 오르면 대출 이자가 높아지고 투자 수익성은 하락할 수밖에 없다.

정부가 상가 임차인을 보호하는 방향으로 상가건물 임대차보호법 개정을 추진하는 것도 불안요소다. 다만 신도시처럼 새롭게 상권이 형성되는 곳이나 도심 도시재생으로 개발 호재가 있는 지역은 적극적으로 투자에 나서볼 만하다고 전문가들은 조언한다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “올해 한국은행의 금리인상 속도와 횟수가 수익형부동산 시장에 큰 영향을 미칠 전망”이라며 “현재 수익형부동산의 투자 수익률은 5% 선에서 지역과 상품에 따라 소폭 차이를 보이는데 조만간 대출 이자가 5% 안팎으로 뛰면 실제 수익률이 3%대로 내려앉을 공산이 크다”고 말했다.

박대원 상가정보연구소 소장은 “정부가 상가임대차보호법을 개정해 임대료 상승률을 기존 9%에서 5%대로 제한하고 법 적용 기준이 되는 환산보증금도 지역별로 50% 이상 높일 예정”이라며 “오는 3월부터 시행하는 이자상환비율(RTI) 대출 규제, 금리 인상 추세와 같은 변수도 있어 전반적으로 임대인의 수익률이 하락할 가능성이 있다”고 설명했다.

기준금리가 상승하면 대출자 입장에선 이자 부담이 늘어 수익률이 떨어진다. 충분한 자금력이 없는 투자자에게는 불확실성을 키울 수 있다는 것이다.

◆유망 투자처는 여전히 상가..서울 도시재생지역·청라·다산이 유망

수익형부동산 중에서는 여전히 상가 투자가 유망할 것으로 진단했다. 임대료 수입뿐 아니라 매도할 때 발생하는 시세차익이 일반적으로 가장 높기 때문이다. 게다가 세금을 줄이는 효과도 기대된다.

박대원 소장은 “상가는 투자 리스크(위험)가 높지만 투자에 성공하면 높은 시세차익을 거둘 수 있어 매력적”이라며 “증여세와 상속세, 양도소득세의 절세 측면에서도 여타 부동산과 비교해 유리한 측면이 있다”고 분석했다. 선종필 대표는 “수익형부동산을 찾는 투자자들은 중소형 빌딩(꼬마빌딩)이나 구분 상가에 가장 많은 관심을 보인다”며 “오피스텔과 오피스는 지역별 시장 여건을 잘 살피고 투자할 필요가 있다”고 말했다.

올해 투자 유망지역으로는 신도시와 도시재생으로 상권이 새롭게 형성되거나 더 활기를 띨 지역이 꼽혔다.

선종필 대표는 “도시재생 관점에서는 서울 성동구 성수동과 은평구 수색동이, 택지개발지구에선 하남시를 유망 지역으로 꼽을 수 있다”며 “경기도 판교도 최근엔 상권의 거품이 가라앉았고 제2판교 확장으로 성장세가 이어질 것이란 점에서 관심 지역”이라고 설명했다.

박대원 소장은 “청라국제도시와 평택고덕국제신도시, 다산신도시, 동탄2신도시는 배후수요가 풍부하고 교통 접근성이 개선되는 지역으로 주목할 필요가 있다”며 “ 다만 신도시나 택지지구의 투자는 상권이 자리를 잡기까지 시간이 걸려 장기적 관점에서 접근해야 한다”고 강조했다.

투자시기에 대해선 다소 엇갈린 의견이 나왔다. 박 소장은 “정부의 시그널(신호)은 과도한 대출을 막겠다는 것이지, 거래 자체를 부정적으로 보는 것이 아니어서 자금력을 갖춘 투자자는 시기를 많이 미룰 필요는 없다”며 “공격적 성향의 투자자들은 시장 활황기보다는 냉각기를 선호하는데, 그런 측면에선 올해 상반기 급매물이나 경매로 매물을 잡아볼 것을 추천한다”고 말했다.

선 대표는 “금리 인상과 상가임대차보호법 개정과 같은 시장의 불투명성이 강해 섣부른 투자보단 조정 국면은 살펴볼 필요가 있다”며 “자금력이 부족한 투자자라면 가급적 총투자비를 줄이는 방향을 고려하고, 투자 시기는 선택의 폭이 훨씬 많아지는 올해 하반기 이후가 적절해 보인다”고 말했다.

[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)