공공분양은 특별공급 유리..신혼부부‧다자녀‧노부모부양 가족에게 유리
분양전환 임대아파트도 관심 가져야..시세차익 '쏠쏠'
[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 서울 서초구 내곡지구와 강남구 세곡지구는 서울 강남 외딴 지역에 그린벨트를 해제해 조성한 공공택지다. 첫 분양 당시 미달이 발생했을 정도로 수요자들에게 확신을 받지 못했지만 첫 공급 후 9년여가 지난 지금의 위상은 당시와 천지 차이다. 4억 원에 분양했던 전용 84㎡형이 지금은 12억 원. 강남 중심지 시세를 빠르게 따라잡고 있다. 강남과 가깝고 주변 환경도 쾌적할 뿐만 아니라 지금은 학군도 형성돼 있어 좀처럼 이사를 나가지 않는 곳이다.
앞으로 이르면 3년 후 서울 내 공공택지에 입성할 수 있는 기회가 다시 주어질 전망이다. 정부가 서울 시내 주택 공급을 늘리기로 하면서 모두 11곳의 공공택지를 조성하기로 했기 때문. 정부는 지난 21일 ‘수도권 주택공급 확대 방안’을 발표하면서 서울 11곳을 비롯해 모두 17곳의 공공택지를 발표했다. 이중 서울은 송파구 옛 성동구치소 부지(1300가구)와 강남구 개포동 재건마을(340가구)을 공공택지로 지정했다. 나머지 9곳은 서울시와 협의해 추후 공개한다.
분양가상한제가 적용돼 주변 시세 대비 낮은 가격에 분양을 받을 수 있는 공공택지 물량은 한정돼 있다. 특히 아파트를 지을 땅이 없어 부지를 확보해야 하는 서울에서는 더욱 그렇다. 정부가 서울 내 공공택지를 조성하기까지 고심에 고심을 거듭한 만큼 이번 공공택지 공급은 사실상 마지막 기회일지도 모른다.
◆청약자격‧자산기준 유지...특별공급 노려야
택지 조성에 분양까지 걸리는 시간은 빨라야 3~4년 후. 그때까지 수요자들은 착실하게 청약 전략을 세워 둬야 한다. 가급적 서울로 주소지를 옮기는 것이 좋고 청약통장이 없더라도 지금부터 2년간 착실하게 월 납입금을 내면 된다. 첫 분양이 있을 때까지 다른 아파트 청약도 미루는 것이 좋다. 최근 5년 이내 다른 주택에 당첨된 경우 당첨이 취소된다.
공공택지에서 분양하는 민간분양과 공공분양의 청약 조건은 크게 다르지 않다. 대규모 택지개발지구 규정에 따라 서울시 1년 이상 계속 거주자에게 50%를 우선 공급한다. 나머지 50%는 서울시 1년 미만 거주자, 경기도, 인천시 거주자에게 공급한다. 서울시 1년 이상 계속 거주자가 우선공급에서 낙첨될 경우 나머지 50% 물량의 수도권 거주자와 다시 경쟁하게 된다.
무주택가구 구성원이 주택청약종합저축(청약저축)에 가입해 2년이 경과하고 월 납입금을 24회 이상 납입한 경우만 1순위에 해당된다. 2순위는 청약저축에 가입한 경우만 가능하다. 1순위 내 경쟁이 있을 경우 3년 이상 무주택 가구주로서 저축총액(납입인정금액)이 많은 청약신청자가 우선해 당첨자로 선정된다.
SH는 이미 공정률이 60% 이상일 때 분양하는 후분양제를 실시하고 있고, LH 공공택지도 후분양제가 도입될 예정이기 때문에 수요자라면 후분양제에 대비해야 한다. 분양가가 주변 시세 대비 저렴하지만 중도금 납부 횟수가 일반 아파트보다 줄어 자금을 충분히 챙겨 놓는 것이 좋다. 일반 아파트에서 보통 6회로 나눠 내는 중도금이 후분양제에서는 3회로 줄어든다. 통상 계약금 10%, 중도금 각 10~15%, 잔금이 50% 수준이다. 발코니 확장 비용의 경우 계약 때 10%를 내고 잔금 납부 때 90%를 납부해야 하기 때문에 잔금 납입 때 특히 자금 조달에 주의해야 한다.
공공분양의 경우 주거 지원 계층을 위한 특별공급 물량이 민간분양 아파트보다 많다. 따라서 본인이 기관 추천, 다자녀 가구, 노부모 부양, 신혼부부, 생애최초 주택구입자에 해당된다면 특별공급을 적극적으로 노려야 한다. 특히 생애최초 주택구입자는 민간분양에는 없는 특별공급 혜택을 얻을 수 있다. 가장 최근에 분양한 구로항동지구 2단지를 보면 584가구 중 사전예약 122가구를 제외하면 일반분양 물량은 16% 수준인 97가구에 불과하다. 나머지 365가구가 모두 특별공급 물량이다. 신혼부부가 138가구(23.6%)로 가장 많고 생애최초 92가구(15.8%), 기관 추천 67가구(11.5%), 다자녀 46가구(7.9%), 노부모 부양 22가구(3.8%)다.
특별공급 물량은 많지만 대신 일반 청약자격 외 까다로운 소득기준과 자산기준 심사를 모두 통과해야 한다. 특별공급을 노리는 수요자라면 자산기준을 규정 이하로 유지해 놓는 것이 좋다. 통상 입주자모집 공고일 기준으로 자산을 측정하기 때문에 미리 준비를 해두지 않으면 자산기준에 걸려 낙방하는 경우가 허다하다.
신혼부부라면 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100%, 맞벌이라면 120%까지 허용된다. 외벌이 부부는 3인가족 이하 월소득이 세전 500만 원 이하여야 하고, 맞벌이의 경우 세전 600만 원 이하다. 부동산 자산기준은 2억1550만 원을 넘으면 안 되고 자동차는 차량기준가액이 2850만 원이하여야 한다.
신혼부부 1순위는 혼인기간 중 자녀를 출산해 자녀가 있는 경우로 한정되며 동일 순위인 경우 소득, 자녀의 수, 해당 주택건설지역 연속 거주기간, 청약통장 납입 횟수, 혼인기간의 점수기준을 적용해 높은 점수 순으로 입주자를 선정하게 된다. 전매제한기간은 입주자로 선정된 날부터 전용 85㎡ 이하 주택은 최대 8년, 거주 의무기간은 최대 5년이다.
◆ 부동산 시장에서 5년, 10년은 짧다..분양전환 임대아파트를 노려라
아파트 분양에 실패했다 하더라도 낙담할 필요는 없다. 공공택지에는 민간분양, 공공분양 아파트뿐만 아니라 5년이나 7년, 10년 동안 임대로 살다가 주변 매맷값보다 싼 가격에 분양받을 수 있는 분양전환 임대아파트도 들어선다. 분양 전환시기에 세입자에게 우선권을 주기 때문에 5년, 10년만 기다리면 내 집이 될 수 있다. 공공과 민간에서 모두 공급이 가능하고 민간 임대주택은 분양 전환시기가 4년으로 더 짧다는 장점이 있다. SH가 공급하는 장기전세주택 역시 임대 의무기간인 20년의 2분의 1, 즉 10년이 지나면 법적으로는 임대전환이 가능하다는 해석이다.
5년 임대아파트의 분양전환가는 건설원가와 감정평가금액의 평균 금액으로 산정해 통상 시세의 70% 수준에서 결정된다. 10년 임대의 경우 ‘감정평가금액 이하’로 주변 시세의 95% 수준에서 책정된다. 성남 판교신도시 사례와 같이 공급 당시보다 주변 시세가 너무 올라 세입자가 분양받기 힘든 경우도 있지만 강 신규 수요자 입장에서는 놓칠 수 없는 물건이다.
부동산 시장에서 5년이나 10년은 결코 긴 시간이 아니라는 게 전문가들의 설명이다. 한 부동산 업계 관계자는 “임대아파트 천지였던 판교신도시의 사례와 같이 지금은 아파트 브랜드보다는 입지, 학군에 따라 가격이 갈린다”며 “공공택지 내 좋은 목을 잡은 분양전환 임대주택이라면 미리 선점하는 것도 좋은 투자 방법”이라고 강조했다.
syu@newspim.com
