[편집자주] 신영자산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 등 3곳이 부동산 신탁(信託)업에 신규 진출한다. 신규 업체가 진입하는 건 지난 2009년 이후 10년 만이다. 이에 따라 오랫동안 과점형태를 유지하던 부동산신탁 시장에 지각변동이 예고되고 있다. 특히 기존 신탁사들은 막강한 자본력과 새로운 아이디어로 무장한 부동산신탁사들의 공세에 다소 긴장하고 있다. 수탁액만 180조원에 달하며 ‘황금알을 낳는 거위’로 불리는 부동산신탁 시장. 신규 신탁사들의 진입에 따른 시장변화와 신규업체들의 사업방향에 대해 들여다봤다. 

[서울=뉴스핌] 김민경 기자 = 대신증권이 부동산신탁업 예비인가를 받고 금융과 부동산 융합산업을 통한 영토 확장에 본격적으로 나선다. 펀드 및 리츠를 활용해 미분양 리스크를 제거하고 재생에너지 인프라 조성과 도심공원 조성 사업 등 다양한 상품을 개발해 개인투자자들에게 보다 많은 투자기회를 제공한다는 복안이다.

부동산신탁은 부동산 소유자에게서 권리를 위탁받은 신탁회사가 해당 부동산을 효과적으로 개발·관리하고 수수료를 받는 사업이다. 이번 신규 부동산신탁사 인가는 지난 2009년 이후 10년 만으로 대신증권을 비롯 증권사 산하 3곳이 새롭게 시장에 진입했다.

대신증권은 이번 인가를 시발점으로 본격적인 금융과 부동산 서비스를 제공하는 본격 종합자산관리서비스사로 거듭나겠다는 포부다.

대신증권 관계자는 "기존 신탁사가 영위하던 사업은 물론 공공성과 혁신성을 접목한 특화사업을 추진할 예정"이라며 "장기적으로는 민간자본을 활용한 도시정비사업에 적극 진출해 국공유지 개발 등 다양한 사업을 진행하고 투트랙으로 각종 관리신탁서비스를 확대해 능동적인 종합자산관리회사로 거듭날 계획"이라고 밝혔다.

특히 대신증권은 주된 자금조달 마련 창구로 '리츠'를 제시했다. 리츠는 부동산에 직접 투자하는 지분형(Equity) 상품으로 판매사에게는 유동성 확보와 미분양 리스크에 대한 헷지를, 투자자들에게는 장기적으로 높은 수익률과 안정적 배당을 기대할 수 있는 장점이 있다.

대신증권 관계자는 "대신자산운용 펀드, 대신자산신탁의 리츠를 통해 투자하는 한편 공적자금의 지원을 받아 공공지원민간임대주택 등을 운영하는 형태가 될 것"이라며 "중장기적으로는 리츠를 모아 주식시장에 상장해 다수의 개인투자자들에게 투자기회를 제공하는 것이 목표"라고 설명했다.

대신증권의 부동산신탁사업 계획 [자료=대신증권, 금융위원회]

주요 사업 계획으로는 △가로주택 정비사업 △도심공원 조성사업 △창업클러스터 조성사업 △폐산업시설 활용사업 △재생에너지 사업 등을 제시했다. 이같은 특화사업들은 대신자산신탁과 대신증권 PB센터, 저축은행 등 금융그룹 계열사들을 통한 시너지를 십분 활용, 다양한 리테일 상품들로 구조화된다.

먼저 대신증권은 가로주택 정비사업을 진행한다. 주택도시보증공사(HUG)에서 대신자산신탁에 대출을 보증하고 리츠를 통해 주택도시기금을 투입할 계획이다. 개인투자자들도 대신증권 PB센터를 통해 펀드, 리츠 투자가 가능하다. 이렇게 조달된 자금을 이용해 가로주택을 정비, 일종의 재개발을 진행하게 되며 여기서 리츠와 펀드를 활용해 일반분양분을 매입, 미분양 리스크를 제고한다.

대신증권은 "자사 PB센터가 가진 판매네트워크 및 우량고객 풀을 활용해 리테일 상품을 판매할 것"이라고 설명했다.

또한 대신증권은 도심공원 조성사업도 추진한다. PB센터를 통해 조달된 민간 자금으로 공원이나 주택 등을 매입, 개발하고 발생 수익을 다시 리츠와 펀드를 통해 민간에 재분배하는 사업이다. 민간투자유치로 지자체의 재무부담을 해소하고 임대주택의 장기관리를 통해 지속적인 수익 창출이 가능하다는 장점이 있다.

아울러 대신증권은 부동산신탁사 인가 2년 뒤부터 차입형 신탁 업무가 가능하다는 점을 고려, 소형 위주의 안정적 기반을 확보할 계획이다. 이를 위해 지역 기반 예술가나 문화 사업자, 교수 등 전문가그룹과 이용자 등 자문단의 의견을 청취해 지자체에 유휴시설 활용방안을 제시, 인허가 및 리모델링을 진행하는 폐산업시설 사업을 선추진한다. 

중장기적 사업으로 제시되는 재생에너지의 경우 에너지 인프라 산업과 부동산신탁 비즈니스가 융합돼 실질적인 지역사회에 대한 사업이익 분배에 기여할 수 있어 기대가 크다.

 대신증권은 "자산운용사에서 운용하는 태양광펀드 구조와 유사하다. 특수목적법인(SPC)를 통해 채권을 발행, 전력기반기금에서 신재생 에너지 공급 인증서(REC)를 발급받아 한국전력공사에 전력을 판매하는 수익 모델을 구조화하는 방식"이라며 "리츠를 통해 투자기회를 제공함으로써 재생에너지사업 이익을 지역사회와 공유하는 효과가 있다"고 설명했다.

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