[부동산신탁 꿈틀-끝] 금투업계 삼총사 등장에 중소형 신탁사 '긴장'

기사입력 : 2019년03월05일 14:27

최종수정 : 2019년03월05일 15:47

중소형 신탁사들은 신규업체들과 수수료 경쟁 예상
대형사들과 경쟁은 2년 뒤부터..."신규사 금융과 건설 균형감각 관건"

[편집자주] 신영자산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 등 3곳이 부동산 신탁(信託)업에 신규 진출한다. 신규 업체가 진입하는 건 지난 2009년 이후 10년 만이다. 이에 따라 오랫동안 과점형태를 유지하던 부동산신탁 시장에 지각변동이 예고되고 있다. 특히 기존 신탁사들은 막강한 자본력과 새로운 아이디어로 무장한 부동산신탁사들의 공세에 다소 긴장하고 있다. 수탁액만 180조원에 달하며 ‘황금알을 낳는 거위’로 불리는 부동산신탁 시장. 신규 신탁사들의 진입에 따른 시장변화와 신규업체들의 사업방향에 대해 들여다봤다.

[서울=뉴스핌] 김형락 김성수 박진범 기자 = 부동산신탁시장에 도전장을 내민 한국 대신 신영 등 금융투자업계3총사가 기존 부동산신탁업 판도변화를 예고하고 있다. 기존 신탁사들은 3총사가 내놓을 사업계획에 촉각을 곤두세우고 있다. 기존 중소형 신탁사들은 신규업체들과 수수료 경쟁이 불가피하다. 대형신탁사들은 신규사들에게 차입형 신탁이 허용되는 2년 뒤부터 진검승부를 준비하고 있다.

5일 금융투자업계에 따르면 신영자산신탁, 대신자산신탁, 한국부동산신탁은 부동산신탁업 본인가를 준비하고 있다. 지난 3일 금융위원회는 임시회의를 열고 이들 3곳에 부동산신탁업 예비인가를 의결했다.

2009년 이후 10년 만에 부동산신탁시장이 열리며 기존 11개 신탁사가 14개 체제로 바뀐다. 특히 부동산금융으로 상당한 수익을 내고있는 금융투자업계가 주축인 신규업체 3곳은 신탁시장에 '다크호스'로 떠오르고 있다.

전문가들은 이번 신규인가로 부동산신탁시장 총량 확대를 점친다. 기존 신탁사들도 자연스럽게 시장 확대 효과를 누릴 전망이다. 앞서 2005~2010년 5개의 신규사가 신탁시장에 진출하며 차입형신탁 시장 규모는 2010년 1조5000억원에서 2013년 2조9000억원으로 93% 늘었다.

이경자 한국투자증권 연구원은 "금융투자회사는 전문 신탁사보다 개발역량은 떨어져도 여신과 신탁기능을 같이 활용할 수 있다"며 "토지 확보(기존의 여신기능 활용)와 건축비 조달(신탁기능 활용)을 모두 소화하는 방식으로 토지비 부담이 큰 핵심 수도권 지역에도 신탁방식 진출 물꼬를 터줄 수 있다"고 말했다.

기존 신탁사들은 수도권 외곽과 지방 부동산시장에서 차입형 토지신탁, 책임준공확약형 관리신탁 사업을 확대해왔다. 작년 6월말 기준 차입형·책임준공확약형 토지신탁 수탁액 규모는 10조1000억원이다. 11개 전업 부동산신탁사 전체 수탁고의 5.3% 수준이다. 차입형·책임준공확약형 토지신탁 영업수익 규모는 3000억원대로 전체 영업수익의 50% 웃도는 고위험·고수익 상품이다.

관리형 신탁을 주 수익원으로 하는 중소형 신탁사들은 신규업체들과 수수료 경쟁이 불가피해졌다. 고수입 사업인 차입형 토지신탁이 제한된 신규업체들이 시장 개방 초기 관리형 신탁에 치중할 수밖에 없기 때문이다. 2000년대 초반 1%였던 관리형신탁 수수료는 작년 0.1~0.2%까지 떨어졌다.

부동산신탁업은 부동산 소유자로부터 권리를 위탁받은 신탁회사가 해당 부동산을 관리, 개발, 처분하고 그 이익을 돌려주는 과정에서 수수료를 받는 사업이다. 신탁사는 개발, 투자, 분양 등 전반적인 부동산 개발사업 과정에 참여할 수 있다

신탁사의 자금 투입 여부에 따라 '차입형'과 '관리형'으로 나뉜다. 차입형 신탁은 공사비를 지원하기 위해 신탁사가 신탁대지급금을 투입하는 자금 투입 리스크가 있기에 신탁보수율이 3~4%로 높다. 관리형신탁은 사업비를 위탁자 또는 시공사가 조달해 신탁사의 자금 투입 리스크가 없는 대신 신탁보수율은 낮다.

차입형 신탁 위주의 대형신탁사들은 시간을 벌었다. 금융위가 이번 신규업체 3곳은 차입형 토지신탁을 본인가 2년 뒤부터 허용했기 때문이다. 특히 한국토지신탁, 한국자산시탁 상위 2개사는 차입형신탁 시장에서 점유율 58%로 압도적 우위를 보이고 있다.

대형사들과의 승부는 장기전으로 펼쳐질 전망이다. 통상 신탁사가 하나의 프로젝트를 발굴하고 마무리 하기까지 5년의 시간이 걸린다.

이경자 한국투자증권 연구원은 "신탁업은 프로젝트 심의와 리스크 관리에 필요한 시스템과 트랙레코드(실적 성과) 축적이 중요하다"며 "신탁시장이 개방되더라도 하나의 사이클을 모두 겪은 5년 이후 진검승부 여부를 알 수 있을 것"이라고 말했다.

관건은 신규업체들이 금융업과 건설업의 균형감각을 갖추느냐다. 한 신탁사 관계자는 "부동산신탁업은 단순히 돈을 조달해 건물을 짓는 금융기반 산업일 뿐만아니라 건설 분야를 알아야 하는 영역"이라며 "새로운 신탁사들이 시공사 민원 해결, 이해관계 조율 능력 등의 노하우를 얻으려면 시간이 걸릴 것"이라고 말했다.

경쟁 심화를 우려하는 목소리도 있다. 코람코자산신탁 관계자는 "신탁사 신규 인가로 기존 신탁사 인력이 신생 업체에 팀 또는 본부 단위로 이탈하는 현상이 늘어날 것"이라며 "경쟁 심화가 불가피해 시장 규모가 커지지 않는 한 기존 신탁사의 매출, 영업이익 감소로 이어질 공산이 크다"고 말했다.

또 다른 신탁사 관계자는 "신탁사가 늘면 시장규모가 커지면서 혁신경쟁과 소비자 편익도 늘겠지만 최근 부동산 경기가 크게 꺾이다보니 기존 신탁사들의 영업력 위축은 불가피하다"며 "다만 신규사는 차입형 토지신탁 부문이 2년간 묶여 있기 때문에 당장 급격한 시장 변화는 제한적일 것"이라고 내다봤다.

rock@newspim.com

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광복군, 일본군 무장해제 "항복사실 모르느냐? 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 우리는 그들에게 전의(戰意)가 없는 것을 보이기 위해 기관단총을 모두 어깨에 걸쳤다. 그러고도 만일을 위해서 각각 산개하면서 뛰어내리기 시작했다. 드디어 내 차례가 왔다. 몸을 날렸다. 아. 그때 그 바람 냄새, 그 공기의 열기, 아른대는 포플러의 아지랑이, 그리고는 아무것도 순간적이었지만 보이지 아니했다. 그러나 어쩐 일인가? 우리 주변엔 돌격 태세에 착검한 일본군이 포위하고 있었다. 워커 구두 밑의 여의도 모래가 발을 구르게 했다. 코끼리 콧대 같은 고무관을 제독총에 연결한 험상궂은 방독면을 뒤집어쓴 일본군이 차차 비행기를 중심으로 원거리 포위망을 좁혀오고 있었다. 너무나도 위험한 상황이었다. 이것이 그리던 조국 땅을 밟고 처음 맞은 분위기였다. 동지들은 눈빛을 무섭게 빛내면서 사주경계를 했다. 그러나 아직 기관단총을 거머쥐지는 아니했다. 여의도의 공기가 움직이지 않는 고체처럼 조여들어 왔다. 뿐만 아니었다. 타고 온 C46형 수송기로부터 한 50여m 떨어진 곳의 격납고 앞에는 실히 1개 중대나 되는 군인들이 일본도를 뽑아 든 한 장교에게 인솔되어 정렬해 있었다. 그 앞에는 고급장교인 듯한 자들이 한 줄 또 섰고, 장군 몇 명도 있는 듯했다. 그러나 무엇보다도 8월 18일 한낮의 그 뜨거운 여의도 열기가 우리를 더욱 긴장시켰다. 격납고 뒤에까지 무장한 군인이 대기하고 있었다. 중형전차의 기관포도 이쪽을 향하고 있었다. 환호하는 광복군. [사진= 국사편찬위원회] 비행장 아스팔트 위엔 한여름의 복사열이 그 위기의 긴장처럼 이글대고 있었다. 어느새 우리는 땀에 젖어 있었다. 기막힌 침묵이 십여 분이나 지났다. 그러나 그들은 어떤 행동도 취해 오지 않았다. 마침내 우리가 발걸음을 옮겼다. 우리는 일본군 고급 장교들이 늘어선 쪽으로 한걸음 씩 움직였다. 각자 산개, 조심하라! 누군가가 이렇게 나직하게 말했다. 서해 연안으로 비행기가 고도를 낮출 때 누군가가 유서를 쓰던 일이 이 순간 내 머릿속에서 상기되었다. 일본군 병사들은 우리가 다가서자 의외로 포위망을 풀 듯이 비켜섰다. 우리는 아직 기관단총을 어깨에 멘 그대로였다. 일본군이 길을 열어주자, 그들도 일본군 육군 중장을 선두로 한 장교단이 우리 쪽으로 오기 시작했다. 그가 바로 조선주차군사령관 죠오쯔끼(上月良夫)였다. 쬬오쯔기는 그의 참모장 이하라 소장과 나남 사단장과 참모들을 뒤로 거느렸다. 우리도 좌우로 벌려 섰다. 쬬오쯔기가 「나니시니 이라시따노?(무슨 일로 왔소?)」말문을 열었다. 퍽 야무지게 보였다. 우리는 말 대신 영등포 상공에서 뿌리다 남긴 선전 전단을 내밀어 주었다. 우리의 임무가 일본어와 우리말로 적힌 전단이었다. 거긴 또 우리가 이렇게 들어오게 된 사연도 적혀있었다. 우리는 한 장씩 그 전단을 다른 일본군 장교들에게 나누어 주었다. 쬬오쯔끼는 이를 받아 읽고, "일본은 정전만 한 상태이니 일단 돌아갔다가 휴전 조약이 체결된 다음에 재입국하라"라고 말했다. 그러면서 은근히 위협했다. 자기네 병사들이 꽤 흥분되어 있으니, 만약 돌아가지 않으면 그 신변 보호에 안전책임을 지기가 어렵다는 분위기라고 했다. 이에 이범석 장군이 "네 놈들의 천황이 이미 연합국에 무조건 항복한 사실을 모르느냐? 이제부터는 동경의 지시가 필요 없다는 것을 알아야 한다"라고 맞섰다. 그러나 쉽사리 양보하지 않았다. 옥신각신 말이 몇 번 건너 왔다 갔다. 갑자기 쬬오쯔끼는 한 일본군 대령에게 일을 처리하라고 지시했다. 그러면서 그는 동경서 손님이 오기로 되어 있어 마중을 나와 있던 참이란 말을 하고는 물러가 버렸다" 이범석 장군은 일본군 측에 "조선 총독을 만나 담판 짓겠다'라고 요구했으나 거절당했다. 일본군 무장해제 임무를 띠고 국내로 들어 온 '광복군 국내정진군'은 아무런 소득도 올리지 못한 채 다음 날 8월 19일 14:30분 여의도 기지를 이륙하여 중국으로 돌아갔다. 광복군은 미군정이 시작되고 나서 한참이나 지난 다음에 개인 자격으로 귀국할 수밖에 없었다. 조짐이 좋지 않았다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-29 08:00

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중국 전기차 주행거리 두배 증가 배터리 개발 [베이징=뉴스핌] 조용성 특파원 = 중국이 에너지 밀도를 두 배 증가시킬 수 있는 전고체 배터리를 개발해 낸 것으로 나타났다. 중국 칭화(淸華)대학 화학공학과의 연구팀은 '음이온이 풍부한 용매화 구조 설계'를 개발해 냈으며, 이를 기반으로 불소 함유 폴리에테르 전해질을 성공적으로 만들어냈다고 중국 관찰자망이 30일 전했다. 해당 연구 성과는 논문 형식으로 국제 학술지인 네이처에 등재되었다. 연구진이 만들어낸 폴리에테르 전해질은 고체이며, 연구팀은 해당 전해질을 사용하여 전고체 배터리를 제작했다. 제작된 전고체 배터리는 604Wh/kg의 에너지 밀도를 기록했다. 이는 현재 리튬 이온 배터리의 에너지 밀도가 150~320Wh/kg인 점을 감안하면 에너지 밀도가 두 배 이상 높아진 것이다. 동일한 무게의 배터리이지만 해당 전해질을 사용한 전고체 배터리는 두 배 이상의 전력을 충전할 수 있는 셈이다. 이론적으로 전기차의 1회 충전 주행 거리가 두 배 증가할 수 있게 된다. 현재 500km가량을 주행할 수 있는 전기차가 1000km를 주행할 수 있게 된다. 해당 전고체 배터리는 안전성 테스트도 통과하였다. 못을 박아도 화재와 폭발이 일어나지 않았다. 또한 120도의 높은 온도의 박스 안에 6시간 동안 방치되었지만, 연소나 폭발이 일어나지 않았다. 또한 500회 이상 충방전을 거치면서도 에너지 저장 용량은 안정적으로 유지되었다. 연구진이 만들어낸 전고체 배터리가 상용화된다면 많은 분야에서 활용이 가능해진다. 전기차의 주행 거리는 두 배 증가하며, 드론의 비행 거리도 두 배 증가하게 된다. ESS(에너지저장장치) 역시 부피당 저장 용량을 크게 끌어올리게 되며 ESS 소형화가 가능해진다. 칭화대 연구진이 개발한 전고체 전해질의 도식도 [사진=네이처 캡처] ys1744@newspim.com 2025-09-30 10:35