[편집자] 강남 재건축 아파트값이 꿈틀대자 정부가 분양가상한제의 민간택지 확대를 검토하고 있습니다. 김현미 국토교통부장관도 도입 필요성을 연일 강조하고 있어 조만간 확정, 발표될 것으로 보입니다. 민간택지 분양가상한제는 지난 2015년 사실상 폐기된 제도로 길게보면 집값 안정에 효과가 없다는 의견이 많습니다. 종합뉴스통신 뉴스핌이 민간택지 분양가상한제 도입에 앞서 그 실효성을 짚어봅니다.

<목차>
① [분양가상한제 민간확대] "3.3㎡당 6000만원?"..고가 후분양 차단
② [분양가상한제 민간확대] 주변시세보다 20% 안팎 낮아질 듯
③ [분양가상한제 민간확대] 전문가 "강남 재건축 타겟..장기적 부작용"
④ [분양가상한제 민간확대] 건설업계 "공급 축소, 수익성 하락 불가피"

[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 과거 민간택지 분양가상한제가 적용된 강남권 아파트는 주변 시세보다 11~22% 낮은 가격에 공급됐다. 분양가상한제가 부활하면 한층 강화된 기준이 제시될 전망이어서 분양가와 시세의 격차가 20% 이상 벌어질 것으로 관측된다.    

최근 분양한 아파트는 주변 시세보다 평균 약 17% 저렴하게 공급됐다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증으로 사실상 분양가를 통제하고 있어서다. 다만 정부는 이와 같은 방식의 상한제 적용으로는 분양가를 더 낮추기 힘들다고 판단하고 있다. 상한제 기준이 새롭게 적용되면 시세와의 격차가 더 벌어질 공산이 크다. 

12일 부동산업계에 따르면 지난 2013년 9월 서울 서초구에서 분양한 래미안 신반포 팰리스의 경우 주변 시세보다 최고 22% 가량 낮은 가격에 분양가가 책정됐다. 상한제 적용을 받은 래미안 신반포의 분양가는 3.3㎡당 평균 2987만원. 전용 84㎡ 기준 최고 분양가는 10억5500만원으로 3.3㎡당 3073만원대다.

서울 시내 아파트 단지 전경 [사진=이형석 사진기자]

당시 반포 시세를 이끈 단지는 2009년 입주한 래미안퍼스티지와 반포자이. KB부동산시세에 따르면 당시 두 아파트의 전용 84㎡ 시세는 각각 13억5000만원, 12억원이었다. 3.3㎡당 3940만원, 3393만원 수준으로 래미안 신반포보다 3.3㎡당 22%(867만원), 반포자이 보다 9.4%(320만원) 정도 차이가 났다.

반면 3개월 후 분양한 아크로리버파크의 분양가는 상한제 적용을 받지 않아 래미안 신반포보다 1000만원 가량 높은 3.3㎡당 3800만원대로 책정됐다. 84㎡ 기준 최고 분양가는 15억3000만원으로 3.3㎡당 4427만원 수준이다. 한강 조망권 등 개별 차이를 고려해도 같은 면적의 아파트 분양가가 3개월 새 3.3㎡당 1354만원 상승했다. 같은 기간 시세 변동이 없었던 래미안퍼스티지, 반포자이보다 비슷하거나 오히려 더 높은 수준이었다.

그해 11월 청담동에서 분양한 래미안 대치 팰리스(대치청실 재건축)도 상한제 적용을 받아 주변 시세보다 11.6%(450만원) 가량 낮게 책정됐다. 이 아파트의 분양가는 3.3㎡당 3200만원대, 전용 84㎡ 기준 최고 분양가는 11억7000만원으로 3.3㎡당 3443만원이었다. 대치 팰리스와 맞닿아 있는 동부센트레빌 전용 121㎡의 당시 평균가격은 18억원으로 3.3㎡당 3894만원, 대치 팰리스보다 약 451만원 높았다.

대형건설사 한 관계자는 "당시에는 상한제가 시행되더라도 분양가심사위원회가 투명하게 운영되지 않다 보니 주변 시세를 반영하는 경우가 많았다"며 "정부는 분양가 심사 전반을 손보겠다는 방침이기 때문에 과거보다 더 까다롭게 분양가가 책정될 것으로 본다"고 말했다.

최근 분양하는 강남 재건축 단지 분양가도 시세와 17% 가량 차이가 나 분양가상한제 적용 당시와 큰 차이를 보이지 않고 있다. 이달 초 서초구에서 분양한 서초그랑자이 평균 분양가는 3.3㎡당 4687만원. 전용 59㎡기준 최고 분양가는 3.3㎡당 5148만원이다. 단지와 가까운 래미안서초에스티지 전용 59㎡의 지금 시세는 3.3㎡당 6195만원으로 이보다 16.9% 낮은 가격이다.

정부는 분양보증으로 분양가를 옥죄는 방식에 한계가 있다고 보고 분양가를 더 낮출 수 있는 방안을 모색 중이다. 김현미 국토부 장관은 지난달 26일 방송기자클럽 초청토론회에서 "지금 HUG의 분양가 심사 방식에 한계가 있기 때문에 고민하고 있다"고 답변했다. 국토부 관계자는 "상한제 도입으로 분양가를 낮출 수 있는 여러 방안을 찾고 있다"고 말했다.

이에 대해 정비업계는 반발하고 있다. 시세와의 격차가 더 커지면 재건축 사업을 정상적으로 진행하기 어렵다고 보고 있어서다. 일반적으로 일반 분양가가 예상보다 낮아지면 조합원의 사업 분담금이 늘어 사업성이 떨어진다.  

잠원동 한 공인중개업소 관계자는 "2013년도에는 가격이 크게 떨어져 미분양 아파트를 사면 양도세를 5년간 면제해주던 시기"라며 "상한제 적용을 받지 않았더라도 리스크가 커 분양가를 낮출 수밖에 없었던 시기다"고 설명했다. 이어 "반면 현재는 3~4년 사이 아파트값이 많이 올라 고점을 형성하고 있는 시점"이라며 "지금 상한제를 적용하면 공사비 인상, 물가상승률을 고려하더라도 시세와의 격차가 더 커져 수익성이 크게 떨어질 수 밖에 없다"고 강조했다.

syu@newspim.com