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[오승주의 수선전도] '드센 팔자' 송현동, 건국과 망국을 안은 비운의 땅

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소나무밭에 목잘려 스러진 조선 건국 설계자 정도전
조카 황후 윽박질러 옥새 빼앗아 한일병합조약 맺은 윤덕영

[편집자] 수선전도(首善全圖)는 조선의 수도 한양을 목판본으로 인쇄한 지도입니다. 대동여지도를 제작한 고산자(古山子) 김정호가 만든 것으로 알려져 있습니다. 북쪽 도봉산부터 남쪽 한강에 이르기까지 당시 서울의 주요 도로와 동네, 궁궐 등 460여개의 지명을 세밀하게 묘사했습니다. 수선전도에 있는 지명들은 지금도 곳곳에 남아 있습니다. '오승주의 수선전도'는 이 지도에 나온 동네의 발자취를 따라 지명과 동네에 담긴 역사성과 지리적 의미, 옛사람들의 삶과 숨결 등을 살펴보고 이를 통해 오늘 숨가쁜 삶을 사는 우리 자신을 되돌아볼 계획입니다.

[서울=뉴스핌] 19세기 중반 순조임금 시대 서울의 모습을 목판에 인쇄한 수선전도. 대동여지도를 제작한 김정호가 목판을 만든 것으로 알려져 있다. 지도는 1864년 전주에서 인쇄한 갑자완산중간본이다. <자료=서울역사박물관> 2020.06.24 fair77@newspim.com

[서울=뉴스핌] 오승주 기자 = 광화문에서 창덕궁 방향 동쪽으로 길을 잡았다. 경복궁 담장 모서리를 파고드는 찻길과 찻길 사이, 담장에서 떨어져 홀로 자리를 지키는 궐(闕)이 섬처럼 서 있다. 동십자각이다. '궁궐'은 궁(宮)과 궐(闕)이 합쳐진 말이다. 궁은 왕이 살던 규모가 큰 건물을 일컫는다. 궐은 궁의 정문 좌우에 설치한 망루다.

동십자각은 궐이지만 궐의 역할을 하지 못한다. 일제강점기 일본이 경복궁에 조선총독부를 지으며 광화문을 옮기는 등 궁을 훼손할 때 담장을 잃으면서 길거리에 섬처럼 나앉게 됐다. 반대편 서십자각은 흔적도 없이 사라졌다.

찻길을 건너면 종로문화원이 나온다. 높이가 족히 5m나 될 듯한 돌담이 한참 이어진다. 반대편에는 푸른빛 유리로 옷을 입은 건물들이 빽빽이 들어서 자태를 뽐낸다. 하지만 200여m를 걷는 동안에도 담장 안쪽 건물은 보이지 않는다. 안과 밖을 가르는 돌담만 도로 끝까지 뻗어 있을 뿐이다.

돌담 안쪽은 최근 뜨겁게 달아오른 송현동 부지다. 대한항공이 고급 한옥호텔을 짓겠다며 2008년 6월 삼성생명으로부터 산 땅이다. 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19)이 유행하며 경영이 악화된 대한항공이 매각을 추진하자 서울시가 공원을 조성하겠다고 뛰어들어 '핫 플레이스'(?)로 떠올랐다.

[서울=뉴스핌] 오승주 기자 = 송현동 부지를 둘러싼 담벼락이 종로문화원부터 직선으로 200여m가량 뻗어 있다. 2020.06.24 fair77@newspim.com

◆역사 깊은 솔고개

송현동은 역사가 깊은 땅이다. 조선 건국초기부터 지명이 등장한다. 태조 7년 4월16일(음력). 태조 이성계가 이렇게 명령한다. "경복궁(景福宮) 좌강(左岡)의 솔(松)이 마르므로, 그 가까이 있는 인가(人家)를 철거하라."

경복궁 좌강(왼쪽)은 지금의 송현이다. 무성한 솔밭에 사람들이 살아 소나무가 말라가기 때문에 근처 집들을 철거하라는 명령이다.

송현을 풀이하면 소나무고개다. 옛 사람들은 솔고개 또는 솔재라고 불렀을 것이다. 종로구청 홈페이지 '종로엔 다 있다'에는 송현동에 대해 솔고개(松峴)가 있어 여기에서 동명이 유래됐다고 설명한다.

조선왕조가 서울을 수도로 삼기 이전에는 자연부락이 형성돼 있었을 것이다. 지금은 율곡로가 가로질러 단절돼 있지만, 조선시대에는 송현동 부지 길 건너 중학동까지 빽빽한 소나무 숲이었다.

태종이 개경 환도 이후 다시 한양으로 돌아왔을 때 정도전이 설계한 경복궁이 싫다고 건설한 창덕궁 사이에서 왕가의 바깥숲 역할을 하면서 왕실에 쓸 소나무를 공급하는 역할도 했다.

보릿고개 때 백성들에게 곡식을 빌려주고 가을에 받는 군자감의 별창(별도 창고)도 있었다. 한국고전종합DB에 따르면 조선왕조의 헌법이자 법률서인 경국대전 호전 군자창 편에는 별창을 두어 잡곡을 헤아려 쌓아 두고 백성들에게 빌려주며, 가을에 빌려 준 본래의 수량을 거둬들인다고 돼 있다. 광통교에 본감 창고, 송현에 별창, 용산에 강창 등이 있었다.

홍순민 명지대 기록정보과학전문대학원 교수는 최근 한 일간지 기고문에서 송현의 지리적 의미에 대해 이렇게 이야기했다.

'경복궁에서 창덕궁으로 가려면 삼청동천을 건너 나지막한 고개를 넘어 가야했다. 이 고개가 송현이다. 송현은 서울의 주산인 백악산의 동쪽에 있는, 오늘날 흔히 말바위라고 하는 휴암(鵂巖)에서 남으로 갈라져 내려온 산줄기 끝 부분에 있는 고개다. 동으로는 안국동천, 서로는 삼청동천이 이 산줄기의 경계를 이룬다. 

이 산줄기는 경복궁의 동쪽, 곧 왼편을 보호하는 기능을 갖고 있었다. 그래서 이 산줄기의 등성이엔 건물을 짓지 못하게 숲을 조성해 나라에서 관리했다.'

[서울=뉴스핌] 대한항공이 호텔부지로 삼성생명으로부터 매입한 송현동 부지. 현재 서울시가 공원화하겠다고 나서며 이슈로 부각되고 있다. <자료=서울시> 2020.06.24 fair77@newspim.com

◆개국공신 정도전과 망국역신 윤덕영

송현은 조선 건국과 조선 망국을 주도한 두 신하의 이야기를 머금고 있다. 정도전과 윤덕영이다. 조선을 실질적으로 건국한 신하(정도전)는 역신으로 몰려 왕자의 칼날에 목숨을 잃었다. 500여년 뒤 또다른 한 신하(윤덕영)는 일본에 나라를 팔아먹는 데 앞장서고 일제하에서 부귀영화를 누렸다.

조선 건국 공신 정도전은 송현에서 목숨을 잃었다. 태조 7년(1398년) 8월 26일, 정도전은 송현에서 태조의 다섯째 아들 이방원(태종)이 일으킨 제1차 왕자의 난(무인정사) 때 목이 베인다.

조선왕조실록은 이렇게 적었다.

'정도전·남은·심효생과 판중추 이근·전 참찬 이무·흥성군 장지화·성산군 이직 등이 임금의 병을 성문한다고 핑계하고는, 밤낮으로 '송현에 있는 남은의 첩의 집'에 모여서 서로 비밀히 모의하여, 이방석·이제와 친군위 도진무 박위·좌부승지 노석주·우부승지 변중량으로 하여금 대궐 안에 있으면서 임금의 병이 위독하다고 일컬어 여러 왕자들을 급히 불러 들이고는, 왕자들이 이르면 내노와 갑사로써 공격하고, 정도전과 남은 등은 밖에서 응하기로 하고서 기사일에 일을 일으키기로 약속했다.'

정도전의 집은 송현의 소나무숲을 지나 중학동에 있었다. 현재 종로구청 자리다. 실록에서는 정도전이 송현에 있는 '남은의 첩 집'에서 이방원을 잡을 '역적모의'를 수시로 연 것으로 돼 있다. 그러다 선제공격을 한 이방원에게 급습을 당해 소나무숲이 무성한 송현에서 삶을 마감한다.

역사는 승자의 입장에서 쓰여질 수밖에 없다. 실록에서는 정도전의 죽음을 희화화했다. 다시 태조 7년(1398년) 8월 26일 기사다. 나라의 기틀을 마련하고 시스템을 구축한 정도전은 이방원 앞에서 죽음을 구걸한다.

'도전이 도망하여 그 이웃의 전 판사 민부의 집으로 들어가니, 민부가 아뢰었다. "배가 불룩한 사람이 내 집에 들어왔습니다." 정안군은 그 사람이 도전인 줄을 알고 이에 소근 등 4인을 시켜 잡게 하였더니, 도전이 침실 안에 숨어 있는지라, 소근 등이 그를 꾸짖어 밖으로 나오게 하니, 도전이 자그만한 칼을 가지고 걸음을 걷지 못하고 엉금엉금 기어서 나왔다. 소근 등이 꾸짖어 칼을 버리게 하니, 도전이 칼을 던지고 문 밖에 나와서 말하였다.

"청하건대 죽이지 마시오. 한마디 말하고 죽겠습니다." 소근 등이 끌어내어 정안군의 말 앞으로 가니, 도전이 말하였다. "예전에 공(公)이 이미 나를 살렸으니 지금도 또한 살려 주소서."

예전이란 것은 임신년을 가리킨 것이다. 정안군이 말하였다. "네가 조선의 봉화백이 되었는데도 도리어 부족하게 여기느냐? 어떻게 악한 짓을 한 것이 이 지경에 이를 수 있느냐?" 이에 그를 목 베게 하였다.'

실록은 '배가 불룩하고 탐욕스러울 정도로 뚱뚱한' 정도전이 죽음 앞에서 이방원에게 "예전에 내가 당신을 한번 살려준 적이 있으니 이번 한번만 살려주오"라고 비루한 모습을 보인 것으로 표현했다. 이에 대해 이방원은 "조선에서 임금 다음의 권력을 가진 당신이 뭐가 부족해 나를 죽이려고 역모를 꾸미느냐"고 꾸짖으며 부하를 시켜 참수한다.

용맹스러운 장수이던 이성계를 앞세워 조선왕조를 세우고 500년 왕조의 시스템을 마련한 정도전은 송현골에서 허무하게 역사의 뒤안길로 사라졌다.

신병주 건국대 교수(사학과)는 정도전의 죽음에 대해 재상중심주의가 왕권중심주의에 패배한 것으로 풀이한다. 신교수가 한국고전번역원에 기고한 '재상이 중심인 나라 조선-정도전의 위험한 구상'(2010년 11월16일)에 따르면 정도전은 자질이 일정하지 않은 국왕이 세습돼 전권을 행사하는 왕권중심주의보다는 천하의 인재 가운데 선발된 재상이 중심이 돼 정치를 펴는 재상중심의 권력을 구상했다.

하지만 이성계의 다섯째 아들(태종)은 영민했다. 신교수는 이방원이 주도한 왕자의 난으로 어린 세자 위에 군림하면서 재상이 주도하는 정치의 실현을 꿈꿨던 정도전의 꿈도 사라졌다고 설명했다.

왕실의 땅. 일반 백성은 출입이 허용되지 않던 금단의 솔밭은 1800년대 초반 당시 세도정치로 기세를 올리던 안동 김씨 집안으로 넘어간다. 정확하게는 순조가 둘째딸 복온공주를 시집보내면서 집을 지으라는 명목으로 땅을 하사하며 솔밭은 허물어진다.

기사의 바탕으로 삼는 수선전도는 갑자완산중간본(1864년 전주본)이다. 서울역사박물관에서 소장하고 있다. 복온공주의 혼인은 순조30년 4월에 이뤄졌다. 1830년이다.

[서울=뉴스핌] 수선전도에서 송현과 벽동지역을 확대한 모습. 원래 송현은 벽동과 송현을 합친 넓은 소나무 밭이었다. <자료=서울역사박물관> 2020.06.24 fair77@newspim.com

하사된 송현 북쪽, 복온공주의 저택은 수선전도에서 '벽동'(壁洞)으로 나온다. 복온공주는 혼인 2년만에 사망한다. 이후 공주의 남편 창녕위 김병주 후손이 지켜오던 땅은 1906년 윤택영의 딸(순정효황후)이 황태자비(순종의 황후)로 간택되는 과정에서 해평 윤씨가문으로 넘어간 것으로 역사학자들은 추정한다.

벽동에 대저택이 들어선다. 현재 서울의 중심에 빈 땅으로 남아 이슈로 떠오른 송현동 부지다. 3만6642㎡(1만1084평), 서울시청앞 서울광장의 3배 규모다. 주인은 순정효황후의 큰아버지 윤덕영이다. 바로 옆집에는 윤덕영의 동생으로 형제 친일파인 순정효황후의 아버지 윤택영이 살았다.

윤덕영은 순종을 위협해 한일병합조약에 도장을 찍게한 친일파 중 친일파다. 1910년(경술년) 8월 22일 창덕궁 흥복헌. 대한제국 마지막 어전회의가 열렸다.

내각총리대신 이완용, 시종원경 윤덕영, 궁내부대신 민병석, 탁지부대신 고영희, 내부대신 박제순, 농상공부대신 조중응, 친위부장관 겸 시종무관장 이병무, 이완용의 처남 승녕부총관 조민희의 8명이 순종을 둘러싸고 병합조약에 도장 찍기를 강요했다.

머뭇거리는 순종을 대신해 순정효황후가 옥새를 치마 속에 감추고 내놓지 않았다. 그러나 큰아버지 윤덕영은 조카를 윽박질러 옥새를 강탈하고 순종을 협박해 미리 작성한 조약에 날인케 했다. 세상은 윤덕영을 비롯한 이들 8명을 경술국적(庚戌國賊)이라 불렀다. 경술년에 나라를 도적질한 자들이라는 뜻이다.

나라를 팔아먹은 댓가로 윤덕영은 부귀영화를 누린다. 한국학중앙연구원의 한국민족문화대백과사전에 따르면 윤덕영은 국권피탈에 앞장선 대가로 병합 직후인 1910년 10월 일본 정부로부터 자작 작위를 받았다. 일제의 전쟁 야욕이 절정에 달하던 1940년 8월애는 중추원에서 조선인으로 최고 지위인 부의장에 올랐다.

대지주로 1929년 충청남도에 토지 100정보(99만1736㎡·30만평) 이상과 1937년 6월 경기도 파주와 안성에 논밭 30정보(29만7520㎡·9만평) 이상을 소유했고, 재산 100만원 이상(1933년 2월 기준)을 가진 대부호였다. 당시 100만원은 요즘으로 치면 200억원이 훌쩍 넘는 금액으로 추산된다.

[서울=뉴스핌] 대한항공이 소유한 송현동 부지의 항공사진. 이 땅은 친일파 윤덕영이 대저택을 짓고 살다 일제가 한국을 수탈하기 위해 만든 조선식산은행으로 넘어간다. 이후 미국 대사관 직원 사택으로 사용되다 삼성생명을 거쳐 대한항공으로 소유권이 넘어 갔다. <자료=서울시> 2020.06.24 fair77@newspim.com

◆주인은 있지만 주인을 찾는 땅

천년만년 대저택을 껴안고 부를 누리며 살 것 같았던 친일파 형제들의 '송현 라이프'는 그다지 길지 않았다. 윤덕영의 벽동 대저택은 일제가 한국의 토지 등을 수탈하기 위해 설립한 조선식산은행에 넘어간다. 순정효황후의 아버지이자 윤덕영의 동생 윤택영도 송현동에 자리잡고 부자로 살았지만, 낭비가 심해 재산을 탕진하고 빚만 늘다 '조선 최고의 채무왕', '부채왕' 등으로 불리던 도중 빚쟁이에 시달리다 중국 베이징으로 도주한다.

일제는 1919년부터 송현동을 차지하면서 식산은행 직원들의 사택으로 활용했다. 1938년 윤덕영의 벽동 대저택을 포함해 현재 송현동 부지를 사택으로 확보했지만 1945년 패망하며 물러났다.

해방 이후 미군이 들어오면서 6·25전쟁을 겪은 뒤 부지는 미국 대사관 직원숙소가 됐고, 1997년 삼성생명으로 소유권이 이전된 뒤 2008년 대한항공으로 넘어갔다.

끝없이 이어질것만 같았던 돌담은 지하철 3호선 안국역 근처에 이르러 북으로 방향을 튼다. 안국빌딩과 돌담 사이에 1차로 샛길이 있다. 돌담은 다시 완만한 오르막을 타고 올라간다. 천천히 3분쯤 걸었을까. 덕성여자고등학교와 덕성여자중학교가 길을 사이에 두고 마주보고 있다. 돌담은 자취를 감췄다. 사라진 돌담을 찾아 오르막을 걷다보면 왼편으로 푸른 동산이 나타난다. 국립현대미술관과 맞닿은 사람 둘 지나가기도 버거운 길이다.

[서울=뉴스핌] 송현동 부지를 둘러싼 좁은 골목길의 담장. 종로구 안국동 안국빌딩 사잇길을 올라간 뒤 덕성여중고 담벼락 끝으로 난 좁은길을 통과하면 국립현대미술관이 나온다. 아래 쪽 샛길을 따라 내려가면 차량 한대가 겨우 지나가는 도로 편에 높은 담벼락이 또다시 자리잡고 있다. 오승주 기자 = 2020.06.24 fair77@newspim.com

한숨 돌리고 아래 쪽을 보니 다시 돌담이 자리를 지키고 있다. 승용차 하나 겨우 지나갈 정도의 좁은 길을 따라 아래로 걸어 나오니 차량이 줄을 잇는 큰 길이 나온다. 느지막이 한바퀴 도는데 걸린 시간은 15분 정도. 돌담을 끼고 걷는 동안 번잡스러운 서울 도심은 없었다. 도심 속에서 느끼는 적막감이 낯설었다.

땅에도 팔자가 있다면 송현은 '드센 팔자'라는 생각이 들었다. 왕가의 숲에서 세도가문, 친일파 형제, 미국인에 이어 재벌 2곳이 잇따라 소유자로 이름을 올린 땅. 송현동은 주인은 있지만 여전히 아무나 받아들일 수 없다는 듯 주인을 찾는 빈 땅이다.

fair77@newspim.com

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'북한'인가 '조선'인가 호칭 논쟁 [서울=뉴스핌] 김현구 기자 = 최슬아 숭실대 교수는 29일 "북한이라는 호명이 상대방을 한반도의 일부처럼 위치시킨다면 조선이라는 호명은 하나의 독립된 행위자로 인정하는 방향으로 작동할 수 있다"고 진단했다. 최 교수는 "북한을 인정해야 된다는 주장은 어떤 온정적인 제안이 아니라 상대를 인정함으로써 불안을 낮추고 관계를 보다 안정적으로 관리하기 위한 굉장히 중요한 출발점이 될 것"이라고 내다봤다. 한국정치학회(회장 윤종빈)는 이날 서울 중구 한국프레스센터에서 '평화 공존을 위한 이름 부르기:북한인가 조선인가' 주제로 특별학술회의를 열었다. 통일부는 관련 논의를 공론화한다는 취지에서 이번 학술회의를 후원했다. 사회를 맡은 권만학 경희대 명예교수는 "호칭은 기본적으로 식별 기능을 갖지만 정치적 호칭이 되는 순간 이데올로기를 담게 된다"고 말했다. 권 교수는 "북한은 '대한민국'을 공식 명칭으로 부르며 남쪽을 외국으로 재정의했다"면서 "하지만 우리는 여전히 '북한' '북측'이라는 표현을 사용한다"며 토론 필요성을 강조했다. 정동영 통일부 장관이 지난 20일 서울 종로구 정부서울청사에 들어서며 도어스태핑을 갖고 최근 북한 '핵시설' 발언에 대한 입장을 밝히고 있다. [사진=뉴스핌DB] ◆ 김성경 "호칭은 분단 산물…'조선' 관계 전환 출발점" 김성경 서강대 교수는 "북한이라는 호명은 비공식적·약칭적 표현이지만 분단 80년 동안 누적된 정치적 의미를 가진 것"이라면서 "북한을 계속 북한이라고 부르는 한 우리 안에 북한이 계속 갇힐 수밖에 없다"고 진단했다. 김 교수는 "학계에서는 (북한을) 조선, 북조선으로 부르는 경향이 좀 있었다"며 "남과 북의 국가 정체성이 이미 상당히 공고화돼 있는 현 상황에서 국가와 국가 사이의 관계 맺기를 본격적으로 시작할 수 있는 시기가 도래한 것"이라고 평가했다. 김 교수는 "북한을 계속 유지한다는 것이 평화공존이나 통일에 더 도움이 된다는 논리적 근거를 찾기 어렵다"면서 "우리가 상상할 수 있는 통일은 남북이 서로를 인정 존중하고 그 맥락 안에서 관계를 맺고 남북 주민이 통일을 선택하는 것이 가장 현실적인 방안"이라고 제시했다. ◆ 권은민 "국호 사용, 국가 승인 아냐…정치가 먼저, 법은 따라간다" 권은민 김앤장법률사무소 변호사는 "북한을 조선민주주의인민공화국 또는 'DPRK'라고 부른다고 해서 그것이 꼭 국가 승인이나 정부 승인을 구성하지는 않는다"면서 "국가 승인은 정치적 행위이고 국가 의사 표시다. 그렇게 부르더라도 국가 승인과는 무관하다라고 선언을 하면 정리가 되는 문제"라고 진단했다. 권 변호사는 "남북관계는 법률의 영역이라기보다는 정치의 영역에 가까운 것 같다"면서 "과거에도 정치가 큰 틀을 규정하고 법과 제도가 따라가는 변화가 있었다"고 설명했다. 권 변호사는 "남북 기본합의서 제1조는 '상대방의 체제를 인정하고 존중한다'고 돼 있다"면서 "이름을 제대로 불러주는 것이 그 출발점"이라고 강조했다. 권 변호사는 "국호 사용은 상호 주권을 존중하는 취지의 기존 합의를 계승하는 것"이라면서 "당사자 표기는 상대방이 원하는 공식 국호를 불러주고 그것이 국가 승인은 아니다라는 것을 전제로 하면 된다"고 제언했다. [서울=뉴스핌] 이영종 통일북한전문기자 = 북한 국무위원장 김정은이 군수공업을 담당하는 제2경제위 산하 중요 군수공장을 방문했다고 관영 조선중앙통신이 12일 보도했다. 사진은 김정은이 이 공장에서 생산된 권총으로 사격하는 모습. [사진=북한매체 종합] 2026.03.12 yjlee@newspim.com ◆ 이동기 "독일도 경멸적 호칭 쓰다 공식 국호 전환…출발은 이름" 이동기 강원대 교수는 "서독은 동독을 경멸적 표현으로 불렀지만 긴장이 격화되면서 더 큰 평화 정치에 대한 구상이 폭발했다"면서 "국제 환경이 좋지 않을수록 평화 화해 논의가 공존에 대한 요구나 필요를 폭발할 수도 있다"고 진단했다.  이 교수는 "독일 정치권에서는 헤르베르트 베너 전독문제부(통일부) 장관이 가장 먼저 동독 공식 국호를 사용했다"며 "당시에는 언론의 융단 폭격을 받았지만 시간이 해결해줬다. 국제법적으로는 여전히 인정하지 않았지만 실질적으로는 국가로 승인한 것"이라고 설명했다. 이 교수는 "원칙을 고수하는 것만으로는 부족하고 인내만으로도 부족하다"면서 "결국 원칙 고수와 실용주의가 결합하는 모든 출발은 국호의 제대로 된 호명이고, 동시에 장기적으로는 근본 전환이 필요하다"고 제언했다. ◆ "호칭 변경, 굴복 아닌 공존 가능성 넓히는 정치적 전략" 패널 토론에서 전문가들은 조선 호명에 대해 긍정적인 입장을 제시했다. 김태경 성공회대 교수는 "젊은 세대에는 '둘의 우리'가 상식적으로 받아들여지는 시점"이라며 "우리가 조선을 일종의 주권 국가로서 인정하는 과정은 결국 우리에 대한 자기 인정과 그들에 대한 인정이 같이 결합되는 부분"이라고 설명했다. 김주희 국립부경대 교수는 "핵심은 인정과 통일 사이의 균형을 어떻게 접근할 것인가에 대한 부분"이라면서 "실질적으로 가는 데 있어서는 담론과 제도, 정치 차원에서의 접근을 만들어가야 한다"고 제언했다. 김 교수는 "호칭을 바꾸는 것은 굴복이 아니라 적대를 줄이고 공존의 가능성을 넓히는 하나의 정치적 전략일 수 있다"고 분석했다.  hyun9@newspim.com 2026-04-29 18:04
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제이알發 쇼크에 리츠업계 초긴장 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 국내 1호 해외 부동산 공모 리츠인 제이알글로벌리츠가 자산 가치 하락과 유동성 위기를 견디지 못하고 결국 법정관리를 신청했다. 상장 리츠 가운데 사실상 첫 디폴트 사례가 발생하면서 시장에 적잖은 충격을 주고 있다. 다만 업계에서는 이번 사안을 개별 리츠의 리스크로 보는 시각이 우세하며, 전체 시장으로 확산되는 시스템 리스크 가능성은 제한적일 것이라는 분석이 많다. 정부는 관련 시장에 대한 긴급 점검에 착수하는 한편, 필요 시 유동성 지원과 함께 구조 개선을 병행하는 등 시장 안정화 대책을 추진할 방침이다. [AI 그래픽 생성=정영희 기자] ◆ 무너진 해외 부동산 가치…유동성 위기 예견됐나 30일 리츠업계에 따르면 제이알투자운용의 기업회생 절차 돌입으로 인해 투자자들의 긴장감이 시장 전반으로 확산하는 모양새다. 국내 대형 독립계 리츠 자산관리회사인 제이알투자운용이 2020년 국내 최초로 유가증권시장에 안착시킨 해외 부동산 공모 리츠다. 벨기에 브뤼셀 중심부에 위치한 파이낸스타워와 미국 뉴욕 맨해튼의 498세븐스애비뉴 등 대형 상업용 오피스 빌딩을 기초 자산으로 편입해 운용해 왔다. 그러나 금리 상승 등의 영향으로 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워 가치가 떨어지면서, 단기사채 400억원을 상환하지 못해 지난 27일 서울회생법원에 회생 절차 개시를 신청했다. 한국거래소는 전일 매매 거래를 정지하고 관리종목으로 지정했다. 이번 사태는 어느 정도 예견된 수순이었다는 분석이 힘을 얻고 있다. 제이알글로벌리츠는 지난 1월 1200억원 규모의 유상증자를 공시했으나 해외 자산의 감정평가서 수신 지연 등을 이유로 한 달 만인 2월 이를 자진 철회했다. 핵심 자산인 벨기에 파이낸스타워의 감정평가액이 급락하면서 현지 대주단과 약정한 담보인정비율을 초과했다. 임대료 등으로 발생한 현금 흐름을 대출 상환에 우선 충당하도록 묶어두는 캐시트랩(Cash Trap, 현금 동결)이 발동되더니 기업회생으로 이어졌다.  박광식 한국기업평가 수석연구원은 "올 들어 차입 만기 도래에 따른 차환 부담이 지속되는 가운데 환헤지(환율 고정 상품) 정산금 명목으로 약 1000억원의 추가적인 자금 조달이 시급하다"며 "캐시트랩 해소를 위해서는 약 7830만유로(한화 약 1354억원)의 현지 차입금 상환을 위한 추가 재원 조달이 필요하다"고 말했다. ◆ 일제히 꺾인 리츠주…시스템 리스크 확산은 기우? 이 같은 악재에 상장 리츠 전체에 대한 투자 심리가 급격히 악화될 수 있다는 우려가 고개를 든다. 실제로 한국거래소 거래 동향을 살펴보면 이날 리츠 종목들은 일제히 곤두박질쳤다. 마스턴프리미어리츠가 큰 폭으로 미끄러진 것을 비롯해 한화리츠, 삼성FN리츠, SK리츠, 코람코라이프인프라리츠 등이 급락세를 면치 못하며 시장의 불안감을 드러냈다. 뚜렷한 성장 가도를 달리던 리츠 업계는 발을 동동 구르는 처지가 됐다. 한국리츠협회 통계에 따르면 지난달 31일 종가 기준으로 국내 증시에 상장된 25개 리츠의 시가총액은 9조7778억원을 기록했다. 리츠 시장은 지난해 1월 8조103억원 수준에서 같은 해 9월 9조2048억원을 돌파했고 5개월 만인 지난 2월에는 10조원을 넘어서는 등 몸집을 불려왔다. 그동안 일반 주식에 밀려 상대적으로 소외됐지만, 최근 코스피 강세장 속에서 안정적인 피난처로 주목받은 결과다. 법적으로 배당 가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 하는 구조적 특성 덕분에 확실한 현금 흐름을 선호하는 투자 자금이 대거 몰린 것도 호재 원인 중 하나로 제시됐다. 그러나 이번 사태의 파장이 전체 금융 시장으로 퍼질 것이란 예측은 설득력이 떨어진다는 지적이다. 국내 상장 리츠 22개사 중 해외 자산을 보유한 비중은 14.3%이지만, 전체 자산 기준으로 환산하면 해외 자산 비중은 1.2%에 불과하다. 국내 상장 리츠의 총투자 자산 대비 해외 자산이 차지하는 파이가 극히 작아 전이 가능성이 낮다는 뜻이다. 지난달 말 자산 구성 및 투자 유형별 포트폴리오 비중을 보면 주택이 44.0%로 가장 컸다. 오피스는 35.3%에 머물렀으며 리테일 6.4%, 물류 6.4%, 혼합형 3.6%, 기타 3.2%, 호텔 1.1% 순으로 나타나 이번 위기의 진원지인 해외 오피스 리스크와는 거리를 두고 있는 것으로 나타났다. 조수희 LS증권 연구원은 제이알리츠의 최근 기준 발행 잔액이 약 4000억원으로 전체 크레딧 시장 규모와 비교하면 찻잔 속의 태풍 수준이라고 일축했다. 일반 크레딧물과 달리 리츠가 발행한 회사채는 개인 투자자의 비중이 압도적으로 높아 기관 투자자 중심으로 굴러가는 국내 크레딧 시장 심리에 타격을 주기는 구조적으로 어렵다는 판단이다. 김은기 삼성증권 연구원 역시 이번 이벤트가 단기사채 미상환으로 불거진 만큼 단기 자금 시장 경색이 회사채 시장으로 파급될까 우려하는 시각이 존재하지만 최근 풍부한 단기 자금을 바탕으로 기업어음 금리가 안정적으로 낮게 유지되고 있어 과거의 신용 위기와는 양상이 완전히 다르다고 선을 그었다. ◆ 국토부 방화벽 구축 총력전…상장리츠, 자산 다각화 과제로 다만 해외 부동산 자산에 직간접적으로 투자하는 리츠 종목들은 당분간 위축된 행보를 보일 가능성을 배제할 수 없다. 현재 해외 부동산 자산에 투자하는 상장 리츠는 KB스타리츠, 미래에셋글로벌리츠, 마스턴프리미어리츠, 신한글로벌액티브리츠, 디앤디플랫폼리츠, 이지스레지던스리츠 등이다. 이 중 해외 자산 구성 비중이 100%인 곳이 3개사, 50% 이상이 2개사, 50% 미만이 3개사로 파악됐다. 대표적으로 디앤디플랫폼리츠는 일본 소재 아마존 물류센터에 간접 투자 중이며 이지스레지던스리츠는 미국 소재 임대주택 및 대학 기숙사에 자금을 투입하고 있다. 이은미 나이스신용평가 수석연구원은 "해외 자산의 장부 가치 비중이 각 리츠 총자산의 5~30% 수준에 그쳐 전반적인 쏠림 현상은 없다"면서도 "해외 자산을 보유한 개별 리츠의 경우 현지 대출 약정 위반에 따른 현금 흐름 통제와 국내 채무 차환 부담이라는 이중고를 동시에 겪을 수 있어 리스크 관리가 필요하다"고 말했다. 글로벌 부동산 시장의 한파도 부담이다. 모건스탠리캐피털인터내셔널 보고서에 따르면 지난해 4분기 주요 도시 상업용 부동산 가격은 전년 동기 대비 4.7% 떨어졌다. 고점을 찍었던 2022년과 15%나 증발했다. 런던과 베를린 등 유럽 주요 도시의 상업용 부동산 가격은 30% 넘게 폭락했다. 정부도 사태의 엄중함을 인지하고 발 빠르게 방화벽 구축에 나섰다. 국토교통부는 이날 오후 김이탁 제1차관 주재로 금융위원회, 한국부동산원, 금융감독원 등 관계 부처를 긴급 소집해 점검 회의를 열었다. 리츠 시장 전반의 현황을 점검하는 한편, 투자자 보호를 위한 대응 방향을 집중적으로 논의하기 위한 자리다. 국토부 관계자는 "제이알글로벌리츠의 부실화 과정에서 불거진 각종 의혹을 규명하기 위해 전일 합동 검사에 착수했으며, 불법 행위가 적발될 경우 엄정 대응할 방침"이라며 "시장 안정을 위해서 대기업이나 공기업이 최대주주가 되는 앵커리츠를 공급하고, 변동성이 통제 수준을 넘어설 경우 채권 및 자금 시장 안정 프로그램 규모를 즉각적으로 늘릴 수 있도록 비상 대응 체계를 가동하겠다"고 말했다. 시장 전문가들은 사태 수습을 넘어 리츠 시장의 근본적인 체질 개선과 신뢰 회복이 시급하다고 목소리를 높이고 있다. 상장 리츠의 주가를 궤도에 올려놓고 시장을 활성화하기 위해서는 투자자의 신뢰를 되찾는 것이 급선무라고 지적했다. 김필규 자본시장연구원 선임연구위원은 "정보의 투명성이 담보된 상태에서 시장 상황에 맞게 자금 조달의 유연성을 높여주고, 우량 자산 편입과 리츠 간 합병을 통해 자산 포트폴리오를 다각화하는 정책이 뒤따라야 한다"며 "자산관리회사 역시 수동적인 태도에서 벗어나 운용 현황과 배당 전략 등을 공개하고, 적극적으로 소통함으로써 정보 비대칭으로 인한 불신을 거둬내야 한다"고 제언했다. chulsoofriend@newspim.com 2026-04-30 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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