[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 고(故) 박원순 전 서울시장이 계획한 대형 프로젝트 중 하나인 서울 잠실 마이스(MICE, 회의·관광·전시·이벤트) 복합단지 개발에 '브레이크'가 걸렸다. 박 전 시장 사망으로 추진 동력이 떨어진 데다 정부의 고강도 부동산 규제, 기획재정부와 협의 난항라는 '삼중 악재'가 겹친 탓이다.

16일 서울시에 따르면 시는 작년 말부터 기획재정부와 약 7개월에 걸쳐 잠실종합운동장 내 부지교환 협의를 해왔지만 아직 마무리하지 못했다. 서울시가 기재부 소유 잠실운동장 땅과 교환해줄 땅을 기재부에 제안했지만 확답을 받지 못한 상태다.

◆ 잠실 복합지구 개발사업, 박 시장 사망에 추진동력 '흔들'

서울시는 송파구 잠실동 10번지 일대 13만5861㎡ 규모의 잠실운동장 부지에 '잠실 국제교류복합지구(코엑스~잠실종합운동장 일대) 개발 사업'을 계획해왔다. 총 사업비는 2조5000억원 규모다. 지난 5월 착공한 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC)와 맞물려 서울 강남을 국제업무의 중심지로 발돋움시키는 게 목적이다.

잠실운동장은 준공 후 30년이 넘어 시설이 노후한 데다 외부공간은 주차장 위주로 쓰여 비효율적으로 운영되고 있다. 서울시는 실내체육관, 체조경기장, 수영장을 철거한 다음 오는 2025년까지 전시·컨벤션 시설, 호텔, 유스호스텔, 실내 스포츠 콤플렉스를 지을 계획을 세웠다. 이 일대를 관광인프라 단지, MICE 단지로 조성하기 위해서다.

MICE는 기업회의(Meeting), 인센티브관광(Incentive tour), 국제회의(Convention), 전시(Exhibition)를 의미하는 영어 단어 첫머리를 딴 글자다. 세계 각국은 MICE 산업의 부가가치, 국가 이미지 제고 효과를 인식해 MICE 산업을 국가 전략 산업으로 육성하는 데 앞장서고 있다. 박 시장도 잠실 MICE 개발을 역점사업으로 뒀다.

개발이 끝나면 이 지역은 강남구 삼성동 코엑스와 현대자동차그룹 GBC, 잠실종합운동장을 잇는 대규모 '국제교류복합지구'로 탈바꿈한다. 지난 5월 삼성동 GBC가 착공했으며 향후 영동대로 복합환승센터, 코엑스 확장 개발도 순차적으로 진행될 예정이다. 서울시는 지난 13일 '사업비 1조원' 규모의 영동대로 광역복합환승센터 토목공사를 입찰 공고했다. 오는 2027년 말 완공될 계획이다.

하지만 이 사업은 박 시장 사망과 정부의 고강도 부동산 규제, 기재부와의 협의 난항이라는 '트리플 악재'를 만났다. 우선 박 시장이 갑작스레 사망해 대형 프로젝트를 이끌 '구심점'이 사라졌다. 서정협 서울시 행정1부시장은 내년 4월 7일 서울시장 보궐선거가 치러질 때까지 약 9개월간 서울시장 권한대행을 맡는다.

서정협 서울시장 권한대행은 "서울 시정은 안정과 복지를 최우선으로 하는 박원순 시장의 시정철학에 따라 중단없이 굳건히 계속돼야 한다"며 "부시장단과 실·국·본부장을 중심으로 서울시 공무원이 하나가 돼 시정 업무를 차질 없이 챙겨 나가겠다"고 말했다.

하지만 서 부시장이 박 시장의 기존 정책 기조를 유지하더라도 민선 시장과 같은 정치력과 목소리를 내기는 어렵다는 지적이다. 이에 따라 사업추진 동력이 다소 약해질 수밖에 없을 것으로 보인다.

서울 국제교류복합지구 위치도 [자료=서울시]

◆ 기재부와 협의 난항…토지 맞교환, 약 8개월째 '지지부진'

서울시가 잠실운동장을 개발하려면 기획재정부와 성공적인 소통을 해내야 한다. 기재부가 잠실운동장 내 부지교환, 국유지 무상이용 등 각종 절차에서 주도권을 쥐고 있기 때문. 하지만 두 기관의 이해관계가 달라 협의과정이 순탄치 않다.

잠실운동장 부지 중 기재부가 소유한 땅 면적은 8만627㎡로 전체의 절반(59.35%)이 넘는다. 2020년 공시지가(㎡당 470만원)로 계산하면 기재부 땅 가치는 3700억원 이상이다. 통상 공시지가의 2~5배에 실거래가가 형성된다는 점을 감안하면 실제 땅값은 1조원이 넘을 것으로 추산된다. 국토교통부는 2020년 표준지 공시지가 현실화율(시세반영률)이 65.5%라고 발표했지만, 경제정의실천시민연합(경실련) 분석 결과 공시지가는 시세의 37% 수준이다.

서울시는 잠실운동장 부지가 100% 시유지여야 향후 개발에 지장이 없을 것으로 보고 있다. 이에 따라 시는 작년 말부터 잠실운동장에 있는 기재부 땅을 가치가 동일한 다른 땅으로 교환해주겠다고 기재부에 제안해왔다. 하지만 기재부로서는 개발이 끝난 후의 토지가치가 지금보다 높기 때문에 당장 교환할 이유가 없다.

지난 2017년에도 서울시는 기재부에 시유지인 서부·강서·강남면허시험장 부지를 모두 줄테니 잠실동 10번지와 맞바꾸자고 제안했다. 당시 기재부는 "해당 지역이 개발되면 땅값이 더 오를 가능성이 크다"며 유보적인 입장을 취했다.

또한 서울시는 잠실운동장 내 기재부 부지를 무상으로 사용해도 되는지를 기재부와 협의해야 한다. 민간투자법 제19조 제3항에 따르면 민간투자사업 예정지역에 있는 국유·공유 재산은 실시계획이 고시된 날부터 준공확인이 있을 때까지 무상으로 사용, 수익할 수 있다. 서울시는 법 조항대로 기재부 부지를 무상으로 써도 되는지, 또는 기재부가 특정 조건을 제시할 것인지를 논의해야 한다.

이밖에 한국개발원(KDI)의 민간투자사업심의도 거쳐야 한다. 민간투자사업심의는 사회기반시설 민자사업 관련 주요정책 수립을 심의하기 위한 절차다. 이 절차를 통과해야 서울시가 잠실개발 사업자 선정을 위한 공개경쟁을 알리는 제3자 제안공고를 연내 실시할 수 있다.

서울시 관계자는 "KDI 공공투자관리센터(PIMAC)에 민간투자사업심의를 의뢰한 상태"라며 "결과가 언제 나올지는 알 수 없다"고 말했다.

◆ 정부 고강도 규제기조…"집값 안정화 전까지 지연될 것"

최근 국토교통부, 기재부 등 관계부처가 6·17 부동산대책, 7·10 부동산대책을 발표하며 고강도 규제를 쏟아낸 것도 '악재'다. 잠실 개발이 진행되면 그 일대 집값은 상승할 가능성이 높다. 서울시가 GBC 착공계를 낸 지난 5월 잠실 일대 아파트들은 며칠사이 호가가 수천만원씩 올랐다. 잠실은 탄천을 사이에 두고 삼성동과 맞닿아 있어 GBC 개발의 최대 수혜지로 꼽힌다.

이에 따라 정부는 지난달 23일 서울 송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 청담동, 대치동 일대 총 14.4㎢를 토지거래허가구역으로 지정했다. 실수요자에게만 거래 허가를 내줌으로써 투기수요를 차단하기 위해서다. 잠실동 일대 토지거래허가구역에서 대지지분 18㎡ 초과인 주거지역, 20㎡ 초과인 상업지역을 매입하려면 관할 지자체의 허가를 받아야 한다.

이 때 수요자들은 토지 규제에 맞게 이용목적을 제출해야 한다. 예컨대 주거용지면 주택을 짓는 땅이라는 목적에 맞게 이용해야 한다. 다만 잠실에는 아파트가 대다수라서 투자자가 사용목적을 '실거주'라고 적을 수 있다. 잠실동 일대가 토지거래허가구역으로 묶였지만 이 일대 호재가 가시화되면 수요자들이 또다시 몰릴 수 있는 것.

구만수 국토도시계획기술사사무소 대표는 "만약 투자자가 '몸테크'(재개발, 재건축을 기대하고 녹물이나 외풍 등 불편함을 감수하면서 오래된 아파트에 사는 것)를 생각하고 사용목적을 '실거주'라고 해 버리면 정부로서는 막을 방법이 없다"고 말했다.

정부로서는 '서울 집값 잡기'에 총력을 기울이는 만큼 잠실 개발을 최대한 지연시킬 것으로 보인다. 이에 따라 전문가들은 잠실운동장 개발에 암초가 겹쳐 한동안 사업이 표류할 것으로 내다봤다.

고상철 인하대학교 정책대학원 초빙교수는 "정부가 직접 추진하는 사업이라도 상황이 급변하면 불투명해지는 경우가 비일비재하다"며 "지금처럼 박 전 시장이 사망하고 서 시장 권한대행이 시장 업무를 이어받는 상황에서는 추진동력이 더욱 약화될 수 있다"고 말했다.

이어 "정부가 집값 잡기에 혈안이 돼 있으니 사업 담당자들도 그 기조에 맞출 수밖에 없다"며 "서울 집값 안정화를 위해서라도 잠실 개발사업이 지연될 것은 자명해보인다"고 덧붙였다.

sungsoo@newspim.com