강남·잠실 토지거래허가제에 상가 수요자들 '불똥'

기사입력 : 2020년07월12일 07:03

최종수정 : 2020년07월12일 07:03

"임대 목적 상가 매입, 거의 불가능…세부지침 없어"
전문가들 "상가, 원래 임대가 목적…현실과 안 맞아"
'전대·위탁운영' 꼼수 늘어날 것…"법 망에 걸릴 수도"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = # 서울 강남구 청담동에 꼬마빌딩을 사려던 A씨는 서울시가 이 일대를 토지거래허가구역으로 지정하자 큰 혼란에 빠졌다. 토지거래허가구역에서 건물 매입 허가를 받으려면 신청자가 직접 영업을 해야 하기 때문이다.

한 번도 사업을 해 보지 않은 A씨로서는 건물 한 채를 전부 써야 한다니 막막했다. 정부가 일부 면적은 임대를 허가할 수 있다고 했지만, 그 조건이 뭔지도 명확하지 않았다.

서울 송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 청담동, 대치동이 토지거래허가구역으로 지정되자 이 지역 상가 수요자들이 피해를 받고 있다. 토지거래허가를 받으려면 임대가 아닌 영업목적으로 상가를 매입해야 한다. 임대인과 임차인으로서는 정상적 임대차계약을 맺을 통로가 사실상 막혔다.

◆ 잠실동·삼성동·청담동·대치동, 토지거래허가제 실시

12일 서울시에 따르면 송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 청담동, 대치동 일대 총 14.4㎢은 지난달 23일부터 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이 구역에서 대지지분 18㎡ 초과인 주거지역, 20㎡ 초과인 상업지역을 매입하려면 관할 지자체의 허가를 받아야 한다.

해당 토지면적 규정은 법령상 기준면적(주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡ 초과)의 10% 수준으로, 사실상 대부분의 부동산거래에 적용된다. 허가 없이 토지거래계약을 체결하면 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액(개별공시지가) 이하의 벌금형에 처해진다.

이 지역은 내년 6월 22일까지 토지거래허가구역으로 지정되며, 기간은 최대 5년까지 연장될 수 있다. 서울시는 지정기간 만료시점에 재지정(연장) 여부를 종합적으로 검토할 계획이다.

◆ "임대 목적 상가 매입, 거의 불가능…세부지침 없어"

토지거래허가제도는 투기수요를 차단하기 위해 실수요자에게만 거래 허가를 내주는 제도다. 예컨대 상가 매수 목적이 '영업'이 아니라 '임대'일 경우 구청에서 불허가할 가능성이 높아진다. 만약 매수자가 취득한 토지를 허가 목적대로 이용하지 않으면 정부는 3개월의 이행기간을 부여하고 이행강제금을 부과한다.

이행강제금은 이용의무기간(주거용은 3년, 사업용은 4년)이 끝날 때까지 1년에 1번씩 취득가액(신고된 실거래가)의 10% 내에서 부과된다. 매수자가 상가를 이용하지 않고 방치하면 10%, 임대하면 7%, 다른 목적으로 사용하면 5%를 부과할 수 있다. 예컨대 10억원짜리 상가를 사서 임대를 주면 1년에 한 번씩 7000만원의 벌금을 내야 하는 것.

국토부는 제1·2종 근린생활시설 내 일정 공간을 신청인이 직접 이용하는 경우, 허가권자의 판단에 따라 일부 임대할 수 있다고 밝혔다. 하지만 국토부와 송파구, 강남구는 임대가능한 상가 면적이 얼마인지에 대한 정확한 세부지침을 주지 않았다. 허가신청을 하는 수요자로서는 본인이 확실히 허가를 받을 수 있는지에 대한 예측가능성이 떨어진다.

강남구청 관계자는 "토지거래허가구역 내 상가를 사려면 본인이 직접 영업하는 게 원칙이고 임대 목적으로 사는 것은 거의 불가능하다"며 "어느 정도 면적까지 임대가 가능한지, 또는 수요자가 사용할 면적과 임대할 면적 비중이 최소 몇 대 몇이어야 하는지에 대한 세부 규정은 없다"고 말했다.

이어 "(수요자가) 구청에 토지거래 허가신청을 하면 15일간 검토한 후 통보할 것"이라고 덧붙였다.

◆ 전문가들 "상가, 원래 임대가 목적…현실과 안 맞아"

전문가들은 상가가 애초에 임대가 목적인 수익형부동산인 만큼 이러한 규제가 현실적으로 맞지 않는다고 입을 모은다. 사업자들이 직접 상가를 사서 영업하는 경우도 있지만 임차하는 경우가 훨씬 많기 때문. 토지거래허가제로 상가 임대공급이 어려워지면 그 피해는 고스란히 임차인에게 돌아갈 수 있다.

김종율 건국대학교 미래지식교육원 자산관리과정 대표강사는 "이번 토지거래허가구역 지정은 정부가 (투기세력을) 핀셋규제하지 못해 벌어진 어처구니 없는 상황"이라며 "상가임대를 못하게 막는다면 강남에 전용 33㎡(10평)짜리 김밥집을 새로 차리려는 자영업자는 상가 살 돈으로 최소 20억원은 있어야 된다"고 말했다.

고상철 인하대학교 정책대학원 초빙교수는 "정부가 애초 토지거래허가구역을 지정한 목적은 주택거래를 규제하는 것인데, 주택 뿐만 아니라 상가까지 규제를 받는 부작용이 일어났다"며 "상가수요자까지 선의의 피해자가 될 여지가 있다"고 말했다.

이어 "과거 주택법에는 주택거래신고제도가 있었는데 지난 2008년 금융위기로 주택시장이 침체되자 이 제도가 폐지됐다"며 "정부로서는 이미 폐지한 제도를 다시 제정하려면 시간이 걸리니 일단 현존하는 토지거래허가제도를 무리하게 적용한 것으로 보인다"고 덧붙였다.

◆ '전대·위탁운영' 꼼수 늘어날 것…"법 망에 걸릴 수도"

일각에서는 토지거래허가제로 상가 임대가 금지될 경우 '전대' 또는 '위탁 운영계약'이 늘어날 것이라는 의견도 있었다. 전대는 상가 매수자가 자가영업으로 허가를 받은 후 다른 사람에게 상가를 빌려주는 형태다. 위워크나 패스트파이브와 같은 공유오피스가 사실상 전대사업이다.

위탁운영은 상가 주인이 다른 사람에게 상가 운영을 맡기는(위탁하는) 계약이다. 건물주 A씨의 상가에 B씨가 영업을 하는 형태다. 사업자는 A씨로 등록돼 있으며 인테리어 비용도 A씨가 지불한다. B씨는 그에 상응하는 보증금을 내며, 상가에서 발생한 수익의 일정 부분을 A씨에게 지급하고 나머지 수익을 갖는다. 또한 사업자가 A씨기 때문에 B씨는 권리금을 받을 수 없다.

전대와 위탁운영 모두 상가 주인이 우회적으로 임차인을 들일 수 있는 방법이다. 하지만 이 또한 법의 경계에 걸릴 것이라는 의견도 있다.

유명한 마스턴투자운용 이사는 "전대나 위탁운영은 법적으로 문제가 없지만 토지거래허가구역에서는 문제가 될 것"이라며 "자기 사업용으로 구매해서 위탁을 맡기면 실질적으로 임대차 형태가 되기 때문에 위법사항이 될 수 있다"고 말했다.

이어 "임차인이 근린생활시설에서 매출을 벌어들인 사실이 국세청에 노출된다면 법 망에 걸릴 수 있다"고 덧붙였다.

sungsoo@newspim.com

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광복군, 일본군 무장해제 "항복사실 모르느냐? 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 우리는 그들에게 전의(戰意)가 없는 것을 보이기 위해 기관단총을 모두 어깨에 걸쳤다. 그러고도 만일을 위해서 각각 산개하면서 뛰어내리기 시작했다. 드디어 내 차례가 왔다. 몸을 날렸다. 아. 그때 그 바람 냄새, 그 공기의 열기, 아른대는 포플러의 아지랑이, 그리고는 아무것도 순간적이었지만 보이지 아니했다. 그러나 어쩐 일인가? 우리 주변엔 돌격 태세에 착검한 일본군이 포위하고 있었다. 워커 구두 밑의 여의도 모래가 발을 구르게 했다. 코끼리 콧대 같은 고무관을 제독총에 연결한 험상궂은 방독면을 뒤집어쓴 일본군이 차차 비행기를 중심으로 원거리 포위망을 좁혀오고 있었다. 너무나도 위험한 상황이었다. 이것이 그리던 조국 땅을 밟고 처음 맞은 분위기였다. 동지들은 눈빛을 무섭게 빛내면서 사주경계를 했다. 그러나 아직 기관단총을 거머쥐지는 아니했다. 여의도의 공기가 움직이지 않는 고체처럼 조여들어 왔다. 뿐만 아니었다. 타고 온 C46형 수송기로부터 한 50여m 떨어진 곳의 격납고 앞에는 실히 1개 중대나 되는 군인들이 일본도를 뽑아 든 한 장교에게 인솔되어 정렬해 있었다. 그 앞에는 고급장교인 듯한 자들이 한 줄 또 섰고, 장군 몇 명도 있는 듯했다. 그러나 무엇보다도 8월 18일 한낮의 그 뜨거운 여의도 열기가 우리를 더욱 긴장시켰다. 격납고 뒤에까지 무장한 군인이 대기하고 있었다. 중형전차의 기관포도 이쪽을 향하고 있었다. 환호하는 광복군. [사진= 국사편찬위원회] 비행장 아스팔트 위엔 한여름의 복사열이 그 위기의 긴장처럼 이글대고 있었다. 어느새 우리는 땀에 젖어 있었다. 기막힌 침묵이 십여 분이나 지났다. 그러나 그들은 어떤 행동도 취해 오지 않았다. 마침내 우리가 발걸음을 옮겼다. 우리는 일본군 고급 장교들이 늘어선 쪽으로 한걸음 씩 움직였다. 각자 산개, 조심하라! 누군가가 이렇게 나직하게 말했다. 서해 연안으로 비행기가 고도를 낮출 때 누군가가 유서를 쓰던 일이 이 순간 내 머릿속에서 상기되었다. 일본군 병사들은 우리가 다가서자 의외로 포위망을 풀 듯이 비켜섰다. 우리는 아직 기관단총을 어깨에 멘 그대로였다. 일본군이 길을 열어주자, 그들도 일본군 육군 중장을 선두로 한 장교단이 우리 쪽으로 오기 시작했다. 그가 바로 조선주차군사령관 죠오쯔끼(上月良夫)였다. 쬬오쯔기는 그의 참모장 이하라 소장과 나남 사단장과 참모들을 뒤로 거느렸다. 우리도 좌우로 벌려 섰다. 쬬오쯔기가 「나니시니 이라시따노?(무슨 일로 왔소?)」말문을 열었다. 퍽 야무지게 보였다. 우리는 말 대신 영등포 상공에서 뿌리다 남긴 선전 전단을 내밀어 주었다. 우리의 임무가 일본어와 우리말로 적힌 전단이었다. 거긴 또 우리가 이렇게 들어오게 된 사연도 적혀있었다. 우리는 한 장씩 그 전단을 다른 일본군 장교들에게 나누어 주었다. 쬬오쯔끼는 이를 받아 읽고, "일본은 정전만 한 상태이니 일단 돌아갔다가 휴전 조약이 체결된 다음에 재입국하라"라고 말했다. 그러면서 은근히 위협했다. 자기네 병사들이 꽤 흥분되어 있으니, 만약 돌아가지 않으면 그 신변 보호에 안전책임을 지기가 어렵다는 분위기라고 했다. 이에 이범석 장군이 "네 놈들의 천황이 이미 연합국에 무조건 항복한 사실을 모르느냐? 이제부터는 동경의 지시가 필요 없다는 것을 알아야 한다"라고 맞섰다. 그러나 쉽사리 양보하지 않았다. 옥신각신 말이 몇 번 건너 왔다 갔다. 갑자기 쬬오쯔끼는 한 일본군 대령에게 일을 처리하라고 지시했다. 그러면서 그는 동경서 손님이 오기로 되어 있어 마중을 나와 있던 참이란 말을 하고는 물러가 버렸다" 이범석 장군은 일본군 측에 "조선 총독을 만나 담판 짓겠다'라고 요구했으나 거절당했다. 일본군 무장해제 임무를 띠고 국내로 들어 온 '광복군 국내정진군'은 아무런 소득도 올리지 못한 채 다음 날 8월 19일 14:30분 여의도 기지를 이륙하여 중국으로 돌아갔다. 광복군은 미군정이 시작되고 나서 한참이나 지난 다음에 개인 자격으로 귀국할 수밖에 없었다. 조짐이 좋지 않았다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-29 08:00

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중국 전기차 주행거리 두배 증가 배터리 개발 [베이징=뉴스핌] 조용성 특파원 = 중국이 에너지 밀도를 두 배 증가시킬 수 있는 전고체 배터리를 개발해 낸 것으로 나타났다. 중국 칭화(淸華)대학 화학공학과의 연구팀은 '음이온이 풍부한 용매화 구조 설계'를 개발해 냈으며, 이를 기반으로 불소 함유 폴리에테르 전해질을 성공적으로 만들어냈다고 중국 관찰자망이 30일 전했다. 해당 연구 성과는 논문 형식으로 국제 학술지인 네이처에 등재되었다. 연구진이 만들어낸 폴리에테르 전해질은 고체이며, 연구팀은 해당 전해질을 사용하여 전고체 배터리를 제작했다. 제작된 전고체 배터리는 604Wh/kg의 에너지 밀도를 기록했다. 이는 현재 리튬 이온 배터리의 에너지 밀도가 150~320Wh/kg인 점을 감안하면 에너지 밀도가 두 배 이상 높아진 것이다. 동일한 무게의 배터리이지만 해당 전해질을 사용한 전고체 배터리는 두 배 이상의 전력을 충전할 수 있는 셈이다. 이론적으로 전기차의 1회 충전 주행 거리가 두 배 증가할 수 있게 된다. 현재 500km가량을 주행할 수 있는 전기차가 1000km를 주행할 수 있게 된다. 해당 전고체 배터리는 안전성 테스트도 통과하였다. 못을 박아도 화재와 폭발이 일어나지 않았다. 또한 120도의 높은 온도의 박스 안에 6시간 동안 방치되었지만, 연소나 폭발이 일어나지 않았다. 또한 500회 이상 충방전을 거치면서도 에너지 저장 용량은 안정적으로 유지되었다. 연구진이 만들어낸 전고체 배터리가 상용화된다면 많은 분야에서 활용이 가능해진다. 전기차의 주행 거리는 두 배 증가하며, 드론의 비행 거리도 두 배 증가하게 된다. ESS(에너지저장장치) 역시 부피당 저장 용량을 크게 끌어올리게 되며 ESS 소형화가 가능해진다. 칭화대 연구진이 개발한 전고체 전해질의 도식도 [사진=네이처 캡처] ys1744@newspim.com 2025-09-30 10:35