전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

강남·잠실 토지거래허가제에 상가 수요자들 '불똥'

기사입력 : 2020년07월12일 07:03

최종수정 : 2020년07월12일 07:03

※ 본문 글자 크기 조정

  • 더 작게
  • 작게
  • 보통
  • 크게
  • 더 크게

※ 번역할 언어 선택

"임대 목적 상가 매입, 거의 불가능…세부지침 없어"
전문가들 "상가, 원래 임대가 목적…현실과 안 맞아"
'전대·위탁운영' 꼼수 늘어날 것…"법 망에 걸릴 수도"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = # 서울 강남구 청담동에 꼬마빌딩을 사려던 A씨는 서울시가 이 일대를 토지거래허가구역으로 지정하자 큰 혼란에 빠졌다. 토지거래허가구역에서 건물 매입 허가를 받으려면 신청자가 직접 영업을 해야 하기 때문이다.

한 번도 사업을 해 보지 않은 A씨로서는 건물 한 채를 전부 써야 한다니 막막했다. 정부가 일부 면적은 임대를 허가할 수 있다고 했지만, 그 조건이 뭔지도 명확하지 않았다.

서울 송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 청담동, 대치동이 토지거래허가구역으로 지정되자 이 지역 상가 수요자들이 피해를 받고 있다. 토지거래허가를 받으려면 임대가 아닌 영업목적으로 상가를 매입해야 한다. 임대인과 임차인으로서는 정상적 임대차계약을 맺을 통로가 사실상 막혔다.

◆ 잠실동·삼성동·청담동·대치동, 토지거래허가제 실시

12일 서울시에 따르면 송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 청담동, 대치동 일대 총 14.4㎢은 지난달 23일부터 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이 구역에서 대지지분 18㎡ 초과인 주거지역, 20㎡ 초과인 상업지역을 매입하려면 관할 지자체의 허가를 받아야 한다.

해당 토지면적 규정은 법령상 기준면적(주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡ 초과)의 10% 수준으로, 사실상 대부분의 부동산거래에 적용된다. 허가 없이 토지거래계약을 체결하면 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액(개별공시지가) 이하의 벌금형에 처해진다.

이 지역은 내년 6월 22일까지 토지거래허가구역으로 지정되며, 기간은 최대 5년까지 연장될 수 있다. 서울시는 지정기간 만료시점에 재지정(연장) 여부를 종합적으로 검토할 계획이다.

◆ "임대 목적 상가 매입, 거의 불가능…세부지침 없어"

토지거래허가제도는 투기수요를 차단하기 위해 실수요자에게만 거래 허가를 내주는 제도다. 예컨대 상가 매수 목적이 '영업'이 아니라 '임대'일 경우 구청에서 불허가할 가능성이 높아진다. 만약 매수자가 취득한 토지를 허가 목적대로 이용하지 않으면 정부는 3개월의 이행기간을 부여하고 이행강제금을 부과한다.

이행강제금은 이용의무기간(주거용은 3년, 사업용은 4년)이 끝날 때까지 1년에 1번씩 취득가액(신고된 실거래가)의 10% 내에서 부과된다. 매수자가 상가를 이용하지 않고 방치하면 10%, 임대하면 7%, 다른 목적으로 사용하면 5%를 부과할 수 있다. 예컨대 10억원짜리 상가를 사서 임대를 주면 1년에 한 번씩 7000만원의 벌금을 내야 하는 것.

국토부는 제1·2종 근린생활시설 내 일정 공간을 신청인이 직접 이용하는 경우, 허가권자의 판단에 따라 일부 임대할 수 있다고 밝혔다. 하지만 국토부와 송파구, 강남구는 임대가능한 상가 면적이 얼마인지에 대한 정확한 세부지침을 주지 않았다. 허가신청을 하는 수요자로서는 본인이 확실히 허가를 받을 수 있는지에 대한 예측가능성이 떨어진다.

강남구청 관계자는 "토지거래허가구역 내 상가를 사려면 본인이 직접 영업하는 게 원칙이고 임대 목적으로 사는 것은 거의 불가능하다"며 "어느 정도 면적까지 임대가 가능한지, 또는 수요자가 사용할 면적과 임대할 면적 비중이 최소 몇 대 몇이어야 하는지에 대한 세부 규정은 없다"고 말했다.

이어 "(수요자가) 구청에 토지거래 허가신청을 하면 15일간 검토한 후 통보할 것"이라고 덧붙였다.

◆ 전문가들 "상가, 원래 임대가 목적…현실과 안 맞아"

전문가들은 상가가 애초에 임대가 목적인 수익형부동산인 만큼 이러한 규제가 현실적으로 맞지 않는다고 입을 모은다. 사업자들이 직접 상가를 사서 영업하는 경우도 있지만 임차하는 경우가 훨씬 많기 때문. 토지거래허가제로 상가 임대공급이 어려워지면 그 피해는 고스란히 임차인에게 돌아갈 수 있다.

김종율 건국대학교 미래지식교육원 자산관리과정 대표강사는 "이번 토지거래허가구역 지정은 정부가 (투기세력을) 핀셋규제하지 못해 벌어진 어처구니 없는 상황"이라며 "상가임대를 못하게 막는다면 강남에 전용 33㎡(10평)짜리 김밥집을 새로 차리려는 자영업자는 상가 살 돈으로 최소 20억원은 있어야 된다"고 말했다.

고상철 인하대학교 정책대학원 초빙교수는 "정부가 애초 토지거래허가구역을 지정한 목적은 주택거래를 규제하는 것인데, 주택 뿐만 아니라 상가까지 규제를 받는 부작용이 일어났다"며 "상가수요자까지 선의의 피해자가 될 여지가 있다"고 말했다.

이어 "과거 주택법에는 주택거래신고제도가 있었는데 지난 2008년 금융위기로 주택시장이 침체되자 이 제도가 폐지됐다"며 "정부로서는 이미 폐지한 제도를 다시 제정하려면 시간이 걸리니 일단 현존하는 토지거래허가제도를 무리하게 적용한 것으로 보인다"고 덧붙였다.

◆ '전대·위탁운영' 꼼수 늘어날 것…"법 망에 걸릴 수도"

일각에서는 토지거래허가제로 상가 임대가 금지될 경우 '전대' 또는 '위탁 운영계약'이 늘어날 것이라는 의견도 있었다. 전대는 상가 매수자가 자가영업으로 허가를 받은 후 다른 사람에게 상가를 빌려주는 형태다. 위워크나 패스트파이브와 같은 공유오피스가 사실상 전대사업이다.

위탁운영은 상가 주인이 다른 사람에게 상가 운영을 맡기는(위탁하는) 계약이다. 건물주 A씨의 상가에 B씨가 영업을 하는 형태다. 사업자는 A씨로 등록돼 있으며 인테리어 비용도 A씨가 지불한다. B씨는 그에 상응하는 보증금을 내며, 상가에서 발생한 수익의 일정 부분을 A씨에게 지급하고 나머지 수익을 갖는다. 또한 사업자가 A씨기 때문에 B씨는 권리금을 받을 수 없다. 

전대와 위탁운영 모두 상가 주인이 우회적으로 임차인을 들일 수 있는 방법이다. 하지만 이 또한 법의 경계에 걸릴 것이라는 의견도 있다.

유명한 마스턴투자운용 이사는 "전대나 위탁운영은 법적으로 문제가 없지만 토지거래허가구역에서는 문제가 될 것"이라며 "자기 사업용으로 구매해서 위탁을 맡기면 실질적으로 임대차 형태가 되기 때문에 위법사항이 될 수 있다"고 말했다.

이어 "임차인이 근린생활시설에서 매출을 벌어들인 사실이 국세청에 노출된다면 법 망에 걸릴 수 있다"고 덧붙였다.

 

sungsoo@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
메타, AI 데이터센터 구축 270억달러 조달 [서울=뉴스핌] 최원진 기자= 미국 메타플랫폼스(NASDAQ: META)가 루이지애나주 리치랜드 패리시에 건설 중인 초대형 데이터센터 '하이페리온(Hyperion)' 프로젝트를 위해 사모펀드 블루아울캐피털(Blue Owl Capital)과 손잡고 270억달러(약 38조 7000억 원) 규모의 자금 조달 계약을 체결했다고 로이터 통신이 21일(현지시간) 보도했다. 이번 거래는 민간 기업의 단일 자금조달 규모로는 역대 최대 규모다. 메타는 프로젝트의 약 20% 지분을 보유하고, 나머지 대다수 지분은 블루아울이 운용하는 펀드가 보유한다. 블루아울은 약 70억달러 현금을 투입했으며, 메타는 그 대가로 약 30억달러의 일회성 현금 배당을 받았다. 하이페리온 데이터센터는 2기가와트(GW) 이상의 연산 용량을 갖춰 대규모 언어모델(LLM) 학습 등 차세대 인공지능(AI) 연산 인프라를 지원할 예정이다. 메타는 현지에 500명 이상을 고용할 계획이며, 시설 임대계약은 4년 기한에 연장 옵션이 포함된 형태다. 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 이번 프로젝트에는 블랙록과 핌코 등 글로벌 자산운용사들이 대규모로 참여했다. 블랙록은 전체적으로 약 30억달러 규모의 채권을 인수했으며, 일부는 액티브 하이일드 ETF 등에 편입됐다. 핌코는 약 180억달러어치를 사들이며 최대 투자자로 참여했다. 업계는 이번 메타의 270억달러 조달을 AI 연산력 확보 경쟁의 신호탄으로 보고 있다. 대형 기술기업들이 전 세계적으로 데이터센터와 전력망 확충에 수백억 달러를 쏟아붓는 가운데, 모건스탠리는 메타·구글·아마존·마이크로소프트 등이 올해만 약 4천억달러를 AI 인프라에 투입할 것으로 내다봤다. 오픈AI 역시 26GW 규모의 연산 능력 확보를 위해 1조달러 이상을 투입할 가능성이 제기된다. 메타의 기업 로고 [사진=블룸버그] wonjc6@newspim.com     2025-10-22 09:32
사진
北, 동북방향으로 단거리 탄도미사일 발사 [서울=뉴스핌] 오동룡 군사방산전문기자 = 북한이 22일 오전 8시10분 경 동북 방향으로 단거리 탄도미사일을 발사했다고 합동참모본부가 밝혔다. 북한의 탄도미사일 도발은 이재명 정부 출범 이후 처음이다. 합참에 따르면, 우리 군은 22일 오전 8시10분경 북한 황북 중화 일대에서 동북 방향으로 발사된 단거리 탄도미사일 수 발을 포착했다. 포착된 북한의 미사일은 약 350km 비행했고, 정확한 제원에 대해서는 한미 정보 당국이 정밀분석 중에 있다고 밝혔다. 북한이 22일 오전 8시10분 경 동북 방향으로 단거리 탄도미사일을 발사했다고 합동참모본부가 밝혔다. 사진은 북한의 단거리 탄도미사일 발사 장면, [사진=조선중앙통신] 2025.10.22 gomsi@newspim.com 합참 관계자는 "한미 정보당국은 북한의 미사일 발사 준비 동향을 사전에 포착해 감시해 왔으며, 발사 즉시 탐지 후 추적하였다"면서 "또한, 미·일 측과 관련 정보를 긴밀하게 공유했다"고 했다. 그러면서 "우리 군은 굳건한 한미 연합방위태세 하에 북한의 다양한 동향에 대해 예의주시하면서, 어떠한 도발에도 압도적으로 대응할 수 있는 능력과 태세를 유지하고 있다"고 밝혔다. 한편, 북한의 단거리 탄도미사일 발사와 관련, 국가안보실은 안보실 및 국방부·합참 관계자 등이 참석한 가운데 '긴급 안보 상황 점검회의'를 개최했다. 국가안보실 관계자는 "북한의 탄도미사일 발사 상황을 실시간으로 파악하고, 관련 상황을 대통령께 보고하면서 상황을 주시해 왔다"면서 "특히 '긴급 안보 상황 점검회의'를 통해 안보실과 국방부 및 군의 대응 상황을 점검하고 한반도 상황에 미칠 영향을 평가했다"고 했다. gomsi@newspim.com 2025-10-22 11:12
기사 번역
결과물 출력을 준비하고 있어요.
기사제목
기사가 번역된 내용입니다.
종목 추적기

S&P 500 기업 중 기사 내용이 영향을 줄 종목 추적

결과물 출력을 준비하고 있어요.

긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
이 내용에 포함된 데이터와 의견은 뉴스핌 AI가 분석한 결과입니다. 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 특정 종목 매매를 권유하지 않습니다. 투자 판단 및 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 주식 투자는 원금 손실 가능성이 있으므로, 투자 전 충분한 조사와 전문가 상담을 권장합니다.
안다쇼핑
Top으로 이동