전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

임대차 3법·표준임대료 시행되면 부작용 심화…"무주택자 피해 크고 뒷돈 성행"

기사입력 : 2020년07월30일 06:02

최종수정 : 2020년07월30일 07:20

임대료 규제로 임대주택 공급량 장기적 감소…주택부족 문제 '심화'
세입자 '뒷돈' 등 각종 폐단 발생…무주택서민 주거환경 더 열악해져
미국 샌프란시스코, 임대료 규제로 주거품질 저하…세입자 내몰려

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 여당의 임대차 3법(전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제)과 표준임대료 법안이 모두 통과돼 실제 시행될 경우 저소득 임차인의 부담이 더 커질 것이라는 연구결과가 나왔다.

우리나라보다 먼저 주택 임대료 규제를 실시했던 선진국 사례를 보면 임대료 규제로 민간임대주택 공급이 줄어들어 임대료가 더 오르는 부작용이 나타났다는 분석이다. 특히 저소득 임차인을 상대로 '뒷돈'을 요구하거나 집수리를 거부하는 집주인이 늘어나는 등 사회적 문제가 커질 것으로 예상됐다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 29일 오전 서울 여의도 국회에서 법제사법위원회 전체회의가 열리고 있다. 2020.07.29 leehs@newspim.com

◆ 임대료 규제로 임대주택 공급량 장기적 감소…주택부족 문제 더 커져

30일 대한부동산학회에 따르면 이 학회가 발간한 논문 '선진국의 임대료규제와 도입방안의 연구 -공정임대료법안을 중심으로 -'는 정부가 임대료를 규제할 경우 장기적으로 민간임대주택 공급량이 줄어 주택부족 문제가 더 심각해질 수 있다고 지적했다. 박인 숭실사이버대학교 부동산학과 교수가 작성했다.

해당 논문은 지난 2015년 박근혜 정부 때 전세가격 폭등으로 지금처럼 전·월세상한제, 계약갱신청구권 도입이 논의되던 시점에 나왔다. 당시 정치인들은 임차인 보호를 위해 공정임대료법 등 제도 보완에 나서면 전세대란 문제가 해결될 것이라고 주장했다. 현재 부동산시장 상황과 유사한 분위기에서 나온 논문이다.

'공정임대료법안'은 박근혜 정부 때 국회 기획재정위원회 소속이던 박원석 정의당 의원이 지난 2015년 4월 발의한 임대료 규제 법안이다. 임대인에게 임대료·보증금 등록을 의무화하고, 지방자치단체 장이 기존 임대료를 고려한 공정 임대료를 산정·공시하게 하는 제도다. 임대인은 공정 임대료를 초과하는 월세나 보증금을 임차인에게 반환하게끔 돼 있다.

이 제도는 최근 윤호중 더불어민주당 의원(법제사법위원회 위원장)이 발의한 주거기본법 및 주택임대차보호법 개정안의 '주택 표준임대료'와 유사한 것으로 분석된다.

◆ 세입자 '뒷돈' 등 각종 폐단 발생…무주택 서민 주거환경 더 열악해져

박인 교수는 임대료 규제를 실시하면 장기적으로 임차인에게 부정적 효과가 더 많다고 분석했다. 일단 임대료가 낮아져 임대주택 수요가 늘어나면 세입자는 상대적으로 불리한 위치에 놓인다. 집주인으로서는 본인 집에 살기 원하는 세입자가 많아 협상력이 더 커지기 때문이다.

임대차계약기간이 늘어나고 전세가격을 충분히 올리지 못하면 집주인은 이를 만회하기 위한 각종 편법을 동원할 수 있다. 세입자가 사는 집의 도배나 장판교체를 해주지 않거나 이면계약을 통해 음성적으로 보증금을 인상하는 방식 등이다. 이처럼 임대인이 주택 유지·관리를 소홀히 하면 세입자가 사는 주택의 품질은 낮아지게 된다.

시장에 새로 진입하는 임차인들은 '뒷돈'을 더 많이 부담하는 폐단이 생길 수 있다. 집을 원하는 사람들이 일렬로 줄을 선다고 가정할 때, 뒤에 있는 사람이 한 칸이라도 앞으로 가려면 그만큼 뒷돈을 더 많이 줘야 한다. 임대료를 인위적으로 낮춘 탓에 무주택 서민이 더 힘들어지는 것이다.

특히 서울, 수도권 핵심지역은 전세가격이 단기에 급등할 가능성이 높다. 임대인 입장에서는 저금리 상황에 전세금을 받느니 월세를 받는 게 유리하다. 이처럼 시장에서 전세주택이 이미 줄어드는 가운데 임대인을 규제하는 정책이 나오면 전세주택 공급은 더욱 줄어든다. 특히 세입자들이 선호하는 역세권이나 입지 좋은 지역 전세가격은 더 폭등하게 된다.

실제로 우리나라는 지난 1989년 12월 주택임대차보호법 개정으로 임대기간을 1년에서 2년으로 연장했다. 당시 전세가격은 4개월간 19.1% 급등했다. 지난 2015년 박근혜 정부가 전·월세상한제와 계약갱신청구권제를 도입하면 전세가격이 급등하고 임대주택 공급이 축소된다는 이유로 반대한 것도 그 때문이다.

이밖에 임대료가 정상가격보다 저렴하니 빚 내서 집을 살 수 있는 있는 사람들도 임차인으로 남거나 임차인으로 돌아설 수도 있다. 주택가격이 장기적으로 오르는 우리나라 특성상 자가 소유를 포기하면 자산증식에 불리해지는 경우가 많다.

◆ 미국 샌프란시스코, 임대료 규제로 주거품질 저하…세입자 내몰려

작년 미국 경제학술지 아메리칸이코노믹리뷰에 실린 스탠퍼드대학교 연구진의 보고서에도 임대료 규제로 인한 부작용 사례를 담았다. 지난 1994년 미국 캘리포니아주 샌프란시스코시(市)는 1980년 이전에 지어진 방 4개 이하 주택을 대상으로 임대료 상한제를 실시했다.

하지만 20여년이 지난 현재 샌프란시스코시 임대차시장에는 부작용이 더 많은 것으로 조사됐다. 주택 소유주들은 임대료 규제를 받는 물건을 임대차시장에서 거둬들인 다음, 임대료 규제를 받지 않는 콘도 등 다른 건축물로 리모델링해서 높은 임대료를 받았다.

편의시설이 우수한 지역일수록 이런 현상이 두드러졌다. 좋은 입지에 살던 세입자들은 기존 주택보다 편의시설이 부족한 곳으로 옮겨갈 수밖에 없었다. 임대료 상승으로 원주민이 밀려나는 '젠트리피케이션'이 일어난 것이다.

그 결과 샌프란시스코시에서 세입자들이 살 수 있는 주택 공급량이 15% 감소했고, 임대료 규제를 받는 주택에 사는 사람 수도 25% 감소했다. 세입자들이 살 수 있는 주택이 줄다 보니 임대료도 장기적으로 상승했다.

주택의 품질이 나빠지는 문제도 있었다. 집주인들이 임대료를 못 올리는 집을 수리하지 않고 방치하는 경우가 많았기 때문이다. 세입자들의 이동 반경(mobility)도 20% 제한되는 것으로 조사됐다. 임대료가 싼 지역에 머물러야 하다 보니 세입자가 샌프란시스코 밖으로 이사가는 경우가 줄어든 것이다.

반면 영국에서는 임대료 규제완화로 민간임대차시장에 순기능이 나타났다는 연구결과가 있었다. 로버트 깁 글라스고대학 사회학과 교수는 지난 1988년과 1992년 글라스고와 에딘버러 신문에 게재된 민간임대주택 광고 자료를 분석했다.

그 결과, 규제완화 후 두 도시의 실질 임대료는 상승하지 않았으며 임대주택 공급은 늘었고 공급되는 주택의 유형도 다양해진 것으로 조사됐다.

전문가들은 이처럼 임대차 3법, 표준임대료와 같은 임대료 규제로 '무주택 임차인'이 더 큰 피해를 볼 수 있다고 입을 모았다.

박 교수는 "정부는 전월세 상한제 도입이 지나친 시장개입은 아닌지 검토할 필요가 있다"며 "또한 상한제 도입에 따른 후유증과 이로 인한 피해가 결국 세입자들에게 돌아가는 것은 아닌지도 고려해야 한다"고 강조했다.

고상철 인하대학교 정책대학원 초빙교수는 "시장에서는 임대차 3법 통과를 예상하고 전세가격을 미리 올리는 임대인이 늘고 있다"며 "법 개정 전 임대료를 올려야 한다는 생각에 임대차기간이 남았음에도 이사비를 줘서 세입자를 내보내는 임대인들도 많다"고 말했다.

이어 "경기 하남시는 지금 전세물건이 거의 자취를 감춘 상태"라며 "임대료 규제의 부작용으로 수도권 지역 전세대란과 함께 주택가격 상승이 나타날 수 있다"고 덧붙였다.

 

sungsoo@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
'갑질 의혹' 강선우 살린 까닭 [서울=뉴스핌] 이재창 정치전문기자 = 이재명 대통령이 20일 이진숙 교육부 장관 후보자에 대한 지명을 철회하고 강선우 여성가족부 장관 후보자는 살리기로 했다. 장관 후보자들에 대한 도덕성 논란이 심각한 상황에서 낙마자 없이 넘어갈 수는 없다는 판단에 따라 상징적인 낙마자로 이 후보자를 선택한 것이다. 야당이 강력히 요구한 두 명 중 한 명을 낙마시킴으로써 야당의 체면을 세워주는 모양새를 취하는 동시에 독주한다는 부정적 이미지를 피하려 한 것이다. 이 대통령 입장에서는 이 후보자 낙마가 측근인 강 후보자에 비해 부담이 상대적으로 덜했다. 강 후보자가 낙마할 경우 현역 의원 낙마 1호라는 불명예를 안게 돼 의원직을 수행하기도 여의치 않은 상황이었다. 이 후보자 낙마로 강 후보자를 구제한 것이다. [서울=뉴스핌] 이길동 기자 =강선우 여성가족부 장관 후보자가 26일 서울 종로구 수송동에 마련된 마련된 인사청문회 준비 사무실로 출근하며 취재진의 질문에 답하고 있다.2025.06.26 gdlee@newspim.com 이 대통령과 여권 핵심은 지난주 이미 한 명 낙마 쪽으로 가닥을 잡았다. 우상호 정무수석이 "일부 후보자의 경우 청문회 이후에도 논란이 계속돼 여론이 악화하고 있다"고 말했다. 낙마를 사실상 기정사실화한 것이다. 특히 주말 여야 원내대표를 만나 의견을 구한 것은 최소한 한 명의 낙마를 전제로 한 것이었다. 야당 대표까지 만나고 모든 후보자를 밀어붙일 경우 독주한다는 비판을 피하기 어렵기 때문이다.   더불어민주당이 주장한 낙마자 제로는 이 대통령의 결단을 부각하기 위한 전술이었다. '낙마자는 없다'는 여당의 강경론에도 이 대통령이 지명 철회를 요구하는 야당과 민심을 수용하는 모양을 취할 수 있도록 한 것이다. 자진 사퇴가 아니라 지명 철회라는 강수는 야당의 요구를 수용하는 모양을 취한 것이다. [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 이진숙 부총리 겸 교육부 장관 후보자가 16일 오전 서울 여의도 국회 교육위원회에서 열린 인사청문회에서 모두발언을 하고 있다. 2025.07.16 mironj19@newspim.com 관심은 낙마자가 한 명이냐, 아니면 두 명이냐였다. 두 후보자 모두 낙마 1순위였다. 한 명을 살리기 어려울 정도로 막상막하였다. 논문 표절과 자녀 불법 조기 유학 의혹이 불거진 데다 전문성도 결여돼 있다는 지적을 받은 이 후보자의 낙마는 사실상 결정된 상태였다. 여기에 강 후보자까지 포함시킬지 여부가 초미의 관심사였다. 파상 공세를 취하는 야당이 문제가 아니었다. 두 후보자에 대해 진보색이 강한 시민 단체마저 낙마를 요구했다. 여론을 중시하는 이 대통령 입장에서는 곤혹스러운 상황이 아닐 수 없었다. 자칫 지지 세력이 등을 돌릴 수 있어서다. 이런 상황에서 이 후보자 낙마와 강 후보자 구제는 여당 기류에서 그대로 나타났다. 대통령실 주변에서 "이 후보자는 외부에서 추천했다"는 얘기가 흘러나온 것은 낙마자가 나올 경우 1순위는 이 후보자가 될 수 있음을 강하게 시사한 것이다. 낙마하더라도 부담이 덜할 수 있다는 의미로 받아들여진 것이다. 당 분위기는 더 노골적이었다. 강 후보자에 대해서는 입단속이 이뤄진 것으로 알려졌으나 이 후보자에 대해서는 특별한 지침이 없었다고 한다. 이를 반영하듯 강 후보자에 대해서는 지난주 중반까지 여론이 싸늘했지만 그 이후 당 주변에서는 더 이상 얘기가 나오지 않았다. 이 후보자에 대해서는 달랐다. 김상욱 의원에 이어 강득구 의원이 공개적으로 이 후보자를 비판하며 거취를 거론했다. 강 의원은 "연구 윤리 위반, 반민주적 행정 이력, 전문성 부족 등은 결코 가볍게 넘길 수 없는 중대 결격 사유"라고 말했다. 이 후보자 낙마로 분위기를 몰아가는 듯했다.   이 후보자는 논문 표절 문제가 컸지만 이재명 정부가 전면에 내세운 유능함도 보여주지 못한 게 결정적이었다. 여권이 갑질 논란이 심했던 강 후보자를 감싼 논리가 유능함이었다. 청문회 과정에서 유보 통합 등 교육 정책과 관련된 기본적인 사항조차 숙지하지 못해 전문성에 심각한 의구심이 제기됐다. 여당 의원들조차 "어떻게 그런 것도 대답을 하지 못하느냐"는 비판이 나올 정도였다. 우상호 대통령실 정무수석은 이날 오후 용산 대통령실에서 브리핑을 통해 인사청문회를 거쳤지만 임명이 안 된 11명의 장관 후보자 중 지명 철회는 이 후보자 한 명이라는 점을 분명히 해 강 후보자는 임명 절차를 밟을 것임을 시사했다. 강 후보자의 인사청문경과보고서가 채택되지 않은 상태에서 임명을 강행하려면 절차상 국회에 보고서 재송부를 요청해야 하는 만큼 이 대통령은 이른 시일 내에 관련 조치에 나설 것으로 보인다. 이 대통령이 강 후보자를 임명한다고 해도 부담은 남는다. 강 후보자의 사퇴를 요구한 상당수 민주당 보좌진들과 정서적으로 등을 지게 될 수밖에 없다. 강 후보자 사퇴를 요구한 시민단체의 입장도 부담이다. 야당은 여론을 돌리기 위한 파상 공세에 나서고 있다. 강 후보자도 갑질 장관이라는 낙인이 찍힌 상태에서 업무를 제대로 수행할 수 있을지도 의문이다. 향후 여론 추이에 관심이 쏠리는 이유다.    leejc@newspim.com 2025-07-21 06:45
사진
안세영,왕즈이 꺾고 日오픈 우승 [서울=뉴스핌] 장환수 스포츠전문기자= '배드민턴 여제' 안세영(삼성생명)이 시즌 6승을 달성했다. 세계랭킹 1위 안세영은 20일 일본 도쿄에서 열린 세계배드민턴연맹(BWF) 월드투어 슈퍼 750 일본오픈 여자 단식 결승에서 왕즈이(2위·중국)를 42분 만에 2-0(21-12 21-10)으로 완파했다. [서울=뉴스핌] 장환수 스포츠전문기자= 안세영(왼쪽)이 20일 일본오픈 여자 단식 결승에서 우승한 뒤 중국의 왕즈이와 시상대에 올랐다. [사진=BWF 동영상 캡처] 2025.07.20 zangpabo@newspim.com 안세영은 이번 대회 5경기에서 한 게임도 내주지 않는 무결점 플레이를 펼쳤다. 이로써 안세영은 말레이시아오픈, 인도오픈, 오를레앙 마스터스, 전영오픈, 인도네시아오픈에 이어 일본오픈까지 올해에만 6번째 우승컵을 안았다. 지난해 파리 올림픽 금메달을 딴 뒤 부상으로 불참한 일본오픈에선 2023년 이후 2년만에 정상을 탈환했다. 안세영은 왕즈이와 상대 전적에서도 13승 4패로 격차를 벌렸다. 특히 올해는 말레이시아오픈, 전영오픈, 인도네시아오픈에 이어 일본오픈에서 왕즈이를 잇달아 꺾었다. [서울=뉴스핌] 장환수 스포츠전문기자= 안세영이 20일 왕즈이와 일본오픈 여자 단식 결승에서 마지막 게임 포인트를 올리고 있다. [사진=BWF 동영상 캡처] 2025.07.20 zangpabo@newspim.com 1게임 10-10으로 맞선 게 유일한 접전이었다. 안세영은 이후 8득점을 내리 따내며 승기를 잡았다. 2게임에서도 두 번 연속 5득점 하며 손쉽게 왕즈이를 꺾었다. 안세영은 22일부터 27일까지 열리는 중국오픈에서 시즌 7관왕에 도전한다. 남자복식 서승재-김원호 조(3위·이상 삼성생명)도 세계랭킹 1위인 말레이시아의 옹유신-테오예이 조를 2-0(21-16 21-17)으로 따돌리고 우승을 차지했다. 서승재와 김원호는 올해 말레이시아오픈, 독일오픈, 전영오픈, 인도네시아오픈에 이어 5번째 우승을 합작했다. zangpabo@newspim.com 2025-07-20 17:37
안다쇼핑
Top으로 이동