[편집자주] 정부의 잇따른 규제책에도 주택시장은 급매물 거래와 신고가 거래가 혼재된 불안정한 모습을 보이고 있다. 전문가들 사이에선 추석 이후에도 국내외 시장 상황을 고려할 때 방향성이 분명하지 않은 모습이 이어질 것란 게 중론이다. 뉴스핌은 6인의 부동산 전문가들에게 추석 이후 시장에 대해 심층적으로 물어보고 이를 정리해봤다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 부동산 전문가들은 정부의 고강도 규제에도 추석 후 서울 강남 아파트로 갈아타려는 수요가 생길 것이라고 내다봤다. 서울 노도강(노원구, 도봉구, 강북구) 등 상대적으로 저가였던 지역이 많이 올라서 오히려 강남 집값이 상대적으로 저렴해졌기 때문이다.

또한 내년에 3기 신도시 사전청약이 실시돼도 현재 서울 수요층을 다 흡수하기에 물량이 부족하다는 지적도 있었다. 3기 신도시 중 입지가 좋은 하남 교산지구의 경우 분양가가 비싸면 오히려 미분양이 될 수 있다는 관측도 나왔다.

2일 부동산업계에 따르면 전문가들은 추석 이후 더 주목받을 지역으로 '강남'을 꼽았다. 또한 3기 신도시 사전청약은 실제 입주까지 시간이 걸리기 때문에 서울 집값 안정에 큰 도움이 안 될 것으로 내다봤다.

◆ "강남, 20억 미만 아파트 많아…추석 후 갈아타기 수요 늘 것"

이상우 인베이드투자자문 대표는 "서울 집값이 전체적으로 상향 평준화되다 보니 강남 집값이 상대적으로 싸 보이는 착시현상이 나타나고 있다"며 "추석 이후로 강남으로 갈아타려는 수요가 생길 수 있다"고 말했다.

현재 서울 노원구에서는 신축아파트 가격이 15억원까지 올랐다. 오는 12월 입주하는 노원구 상계동 포레나노원(1062가구)은 전용 84㎡ 기준 분양권 매물이 14억~15억원 수준이다. 프리미엄(피)은 7억7000만~8억7450만원 정도 붙었다.

서울 다른 지역의 신축아파트도 15억~20억원을 호가한다. 지난 2월 입주한 마포구 대흥동 신촌그랑자이(1248가구)는 전용 59㎡ 매물이 14억~16억원, 전용 84㎡ 매물이 19억~20억원 수준이다.

오는 10월 입주하는 영등포구 신길동 힐스테이트클래시안(1476가구)은 전용 84㎡ 분양권 매물이 14억5000만~15억5000만원 선이다. 웃돈은 7억7010만~10억4000만원이 붙었다. 전용 114㎡ 분양권은 20억원에 가격이 형성돼 있다. 웃돈은 13억9620만원 수준이다.

반면 강남 구축아파트 중에는 전용 84㎡ 이상인데 15억~20억원 정도인 경우가 많다. 강북 신축아파트에 비해 평당가가 비슷하거나 더 저렴한 셈이다.

강남구 자곡동 래미안강남힐즈(2014년 6월 입주, 1020가구)는 전용 101㎡ 매물이 17억5000만~19억5000만원이다. 강남구 논현동 파라곤아파트(2007년 1월 입주, 58가구)는 전용 117㎡ 매물이 16억~18억원 수준이다.

서초구 방배동 SK리더스뷰(지난 2006년 입주, 82가구)는 전용 84㎡ 가격이 14억~15억원이다. 서초구 잠원동 강변아파트(360가구)는 전용 84㎡ 매물이 19억~21억원 정도다.

서초구 우면동 서초호반써밋(2013년 10월 입주, 550가구)은 전용 101㎡ 매물 가격대가 17억~17억5000만원이다. 송파구 송파동 가락삼익맨숀(1984년 12월 입주, 936가구)은 전용 108㎡ 매물이 17억원, 전용 151㎡이 19억5000만원이다.

이 대표는 "노원구에서는 신축아파트가 15억원까지 올랐는데 강남에는 20억원이 안 되는 집이 허다하다"며 "추석 명절에 사람들이 모여 집값 얘기를 하다 보면 돈을 좀더 보태서라도 강남으로 이동하려는 수요가 많아질 것"이라고 말했다.

◆ 추가 규제책? "상상 그 이상" vs "투기과열지구 확대로 대출규제"

정부가 추가적으로 내놓을 규제 정책에 대해서는 의견이 분분했다. 예상을 뛰어넘는 대책이 또 나올 것이라는 의견이 있는 반면 기존 규제도 충분히 강력해서 정부가 대출을 더 조이는 데 그칠 것이라는 의견도 있었다.

이 대표는 "이번 정부에서 나오는 대책은 (임대차3법과 각종 증세를 비롯해) 매번 예상을 벗어나는 범위"라며 "어떤 법안이 나와도 이상하지 않을 것 같다"고 말했다.

앞서 김현미 국토교통부 장관은 내년 6월 임대차신고제 시행 이후 표준임대료 제도 도입을 검토하겠다고 밝혔다. 표준임대료 제도는 지자체별로 지역 물가와 경제사정을 고려해 기준이 되는 임대료를 고시하는 제도다. 집주인은 신규계약을 맺더라도 이를 기준으로 임대료를 정해야 하기 때문에 임대료를 마음대로 올리지 못한다.

시장에서는 표준임대료가 '사실상 국가가 전월세 가격을 정해주는 법안'이라고 인식하고 있다. 집주인들 사이에서는 "자본주의 사회에서 정부가 전월세 가격을 정해준다는 게 가능한 일이냐"는 항의가 빗발친다. 또한 정부가 임대료에 상한선을 두는 제도를 강행할 경우 집주인이 저소득 임차인을 상대로 '뒷돈'을 요구하거나 집수리를 거부하는 등 사회적 문제가 커질 것으로 예상되고 있다.

반면 다른 전문가들은 기존 규제도 충분히 강력해서 정부가 추가규제를 내놓기 보다는 대출을 더 조이는 데 그칠 것이라고 내다봤다. 윤 연구원은 "나올 수 있는 규제는 다 나왔고, 세금도 더 이상 올리기 어려울 만큼 많이 올랐다"며 "공정시장가액비율이 매년 올라가기 때문에 지금 세법의 틀 안에서도 세금은 매년 올라가게 돼 있다"고 말했다.

공정시장가액 비율은 종합부동산세나 재산세를 매기는 기준인 과세표준(과표)을 정할 때 주택 공시가격에 곱하는 비율, 즉 할인율을 말한다. 이 비율이 80%면 공시가격이 1억원이어도 과표는 8000만원이다. 정부는 공정시장가액 비율을 매년 5%씩 높여 100%를 맞출 계획이다. 올해 공정시장가액 비율은 90%며 내년 95%, 2022년 100%로 인상될 예정이다.

윤 연구원은 "추가적으로 나올 대책이 있다면 징벌적 세금보다는 대출에 초점이 맞춰질 가능성이 있다"며 "토지거래허가구역을 더 늘리거나 투기과열지구를 확대한다면 자연스레 대출규제를 강화하는 효과가 생긴다"고 설명했다.

◆ "사전청약, 서울 집값 안정에 역부족…임대사업자 물량 변수"

또한 내년 실시될 3기 신도시 사전청약은 서울 집값 안정에 큰 도움이 되지 못한다는 의견이 많았다. 우선 사전청약 물량이 서울 아파트 수요층을 다 흡수하기에 역부족이라는 점이 문제로 꼽혔다.

이 대표는 "3기 신도시 중 사람들 관심이 높은 하남 교산은 물량이 얼마 안된다"며 "내년 11~12월 사전청약 물량이 1100가구, 2022년 2500가구로 총 3600가구에 그친다"고 말했다.

이어 "3기 신도시는 토지보상도 아직 안 끝난데다, 사전청약 외에는 아무런 정보가 없어서 시장에서 큰 반응을 얻지 못하고 있다"며 "정부는 집을 패닉바잉(사재기)하지 말고 3기 신도시 사전청약을 기다리라고 했지만, 올해 신목동 파라곤 청약에서 가점이 만점인 당첨자가 나오는 걸 보면 여전히 실수요자들 불안감이 높은 것 같다"고 말했다.

윤 연구원은 "사전청약으로 3만가구를 공급해도 수요자들에겐 충분하지 않은 물량"이라며 "분양가도 주변 시세의 70% 수준일테니 청약 경쟁이 치열할 것"이라고 말했다.

만약 3기 신도시의 분양가가 비싸면 오히려 미분양이 날 수 있다는 전망도 나왔다. 이 대표는 "3기 신도시의 흥행 여부는 분양가가 얼마가 되느냐에 달렸다"며 "고양 덕은지구가 입지는 3기 신도시 급으로 좋았지만 높은 분양가로 미분양이 났던 점을 감안하면, 3기 신도시도 분양가가 비쌀 경우 인기가 시들할 수 있다"고 말했다.

이어 "특히 하남 교산지구는 사전청약 후 실제 입주까지 장기간이 소요된다는 점이 문제"라며 "하남 감일지구가실제 입주까지 10년이 걸렸는데, 교산지구는 공사 중 문화재가 나올 가능성이 높아서 그 정도 걸릴 수 있다"고 말했다.

또한 내년 임대사업자들이 얼마나 많은 아파트 물량을 내놓을지에 주택시장 향방이 달렸다는 의견도 있었다.

윤 연구원은 "서울에 임대사업자가 보유한 물량이 50만가구에 이른다"며 "임대사업자들이 선호도 높은 물건을 가장 나중에 팔 것으로 가정하면 우선 다가구·다세대주택과 같은 비(非) 아파트부터 시장에 내놓을 확률이 높다"고 말했다.

이어 "임대사업자 물량 중 사람들이 원하는 서울 아파트가 적어서 시장에서 소화가 안 되면 급매물이 많아질 것"이라며 "이 경우 주택시장이 추세적으로 하락 전환할 가능성도 있지만, 반대로 시장에서 다 소화가 되면 오히려 상승요인이 될 것"이라고 내다봤다.

sungsoo@newspim.com