[편집자 주] 올해 주택시장은 저금리 기조의 유동성이 풍부해지면서 코로나19 유행과 정부의 강력한 규제에도 급등세를 보였다. 정부는 두달에 한번 꼴로 대책을 쏟아냈지만 주택시장을 안정화하기는 커녕, 불신감을 키웠다. 특히 하반기에는 임대차법 시행 이후 전세대란을 가중시키면서 전셋값 폭등의 빌미를 제공했을 뿐만 아니라 집값의 풍선효과로 이어지면서 전국 집값을 자극하게 이르렀다. 그럼에도 여당 정치인과 정부 당국자의 잇단 발언은 국민들에게 실망과 분노 마저 불러 일으켰다. ′패닉바잉·영끌·벼락거지′ 등의 신조어까지 탄생시킨 올 한해 주택시장을 되돌아본다.

[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 올해 전세시장은 ′전세대란′ 최악의 모습을 보였다. 상반기에는 집값 안정세와 맞물려 강보합세를 보이다 하반기 들어 매물 품귀현상과 전셋값 폭등에 몸살을 앓았다.

전세시장 불안에 대해 시장에서는 7월 말 시행된 임대차법을 원인으로 꼽는다. 집주인들이 전세를 반전세, 월세로 전환한 데다 4년 치를 한꺼번에 전세금에 반영하면서 전셋값이 치솟았다는 것이다.

반면 정부와 여당은 임대차법 시행과 상관관계가 거의 없고 저금리에 따른 시장 유동성과 1~2인 가구 증가, 수급불균형 등을 주된 원인이라고 주장하고 있다.

하지만 결과는 전셋값이 9년 만에 최고치로 치솟았고 정부의 전세대책 공급으로도 전세시장을 안정화하지 못한 한해로 남게 됐다.

◆잠잠했던 상반기...임대차법 이후 급격히 오른 전세시장

전세시장은 상반기에는 비교적 잠잠한 흐름을 보였다. 코로나19의 여파로 수요가 줄어들기도 했으나 저금리로 인해 시장에 풍부한 유동성이 공급되며 소폭의 오름세를 보였다.

신규 임대차법이 시행되자 전세시장은 급격한 오름세를 보이게 된다. 한국부동산원에 따르면 2020년 1~11월까지 누적 전국 아파트 전세가격은 5.72% 상승했다. 2015년 6.95% 이후 최고치다. 월별 전세가격 변동률은 임대차법이 시행되기 전인 6월까지는 0.1~0.4% 상승했다. 그러나 7월 0.51%를 기록하며 상승폭을 키웠다. 11월에는 1.02%를 기록하며 2011년 10월(1.10%) 이후 최고치를 기록했다.

임대차법은 계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제를 내용으로 한다. 내년 6월부터 시행하기로 한 전월세신고제를 제외하고 두 제도는 7월 31일부터 시행됐다.

계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신청구를 보장해 기존 2년이었던 계약기간을 2+2년으로 연장했다. 전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내외로 정하게 한 제도다.

신규 임대차법이 시행되자 집 주인들은 실거주를 하거나 전세 매물을 월세로 돌리면서 전세 공급량이 줄어들었다. 집주인들이 새로 전세 세입자를 구할 때에는 시세보다 가격을 높게 부르는 일도 발생했다. 서울 지역에서는 기존 전세 계약 갱신과 새로 계약서를 쓰는 경우에 전셋값 격차가 나는 이중가격 현상이 나타나기도 했다.

강남구 대치동 은마아파트의 전용면적 76.79㎡은 10월 31일 8억 3000만원(9층)에 전세 계약이 체결됐다. 반면 지난달 6일에는 4억9350만원(14층)에 거래가 이뤄졌다.

계약갱신청구권을 놓고 임대인과 임차인간 갈등도 커지고 있다. 정부가 해설집까지 내놓았으나 사례가 많아 해설집으로는 한계가 있는 상황이다. 대한법률구조공단 자료에 따르면 신규 임대차법이 시행된 8월부터 11월까지 총 3만2930건의 임대차 관련 상담이 접수됐다. 지난해 같은 기간 2만3418건보다 40% 이상 늘어났다. 특히 임대차 기간, 임차보증금·차임 증감 등 임대차법과 관련된 내용의 상담이 크게 늘었다.

부동산 정책의 컨트롤타워 역할을 맡고 있는 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관도 바뀐 임대차법으로 곤혹을 치를 뻔했다. 자신이 살고 있던 전셋집은 계약 만료가 다가오자 집 주인이 실거주를 이유로 계약 연장을 거부했다. 반면 경기도 의왕의 본인 소유 주택은 고위공직자 다주택자 규제로 인해 팔려 했으나 세입자가 계약갱신청구권을 사용하며 난처한 상황을 맞은 것이다.

◆세종·울산·대전 등 지방 광역시와 수도권으로 번진 전셋값 폭등

올해 전세가격은 세종·울산·대전 등 지방 광역시와 경기·인천 등 수도권에서 큰 폭으로 올랐다.

한국부동산원의 주간아파트 가격동향에 따르면 올해 1월부터 12월 3주차까지 누적기록에서 전세가격이 가장 많이 오른 지역은 세종시로 나타났다. 지난해 0.27% 감소했던 세종시는 올해 59.06% 상승률을 기록했고, ▲울산 18.84% ▲대전 14.35% ▲인천 9.82% ▲경기도 9.20% 뒤를 이었다.

세종시는 공공기관이 있어 타 지역에서 출퇴근하는 수요가 전세 수요를 형성해왔다. 여기에 국회 이전 등 이슈등이 더해지며 전세가격 상승을 이끌었다. 대전은 유성구(19.4%), 서구(14.48%) 등 세종시와 인접한 지역을 중심으로 전세가격이 상승했다. 6.17 대책 이전까지 비규제지역이였던 점도 한 몫했다. 울산시는 지난 17일 조정대상지역 지정 전까지 비규제지역이었던 데다 상대적으로 저렴한 가격으로 인해 수요가 몰려들었다.

경기도와 인천은 서울 도심의 집값 상승으로 인해 외곽지역으로 이동하는 수요가 전세가격 상승을 이끌었다. 경기도의 경우 풍선효과로 서울과 인접하면서 비규제지역이었던 김포, 파주 등이 상승세를 이끌었다.

◆임대차법 탓 아니라는 정부...전세공급 대책 내놓아

정부는 임대차법을 전세대란의 원인으로 보지 않는다. 임대차법이 정착되는 과정에서 혼란은 있을 수 있지만 세입자 보호와 주거안정을 위해 필요하며 조만간 안정을 찾을 것이라는게 정부 입장이다.

홍 부총리는 지난 22일 부동산시장 점검 관계장관회의에서 "이달 들어 전세시장 상승폭이 일부 축소됐고 전세 매물도 누적되는 정황"이라고 언급하면서 전세시장이 안정을 되찾고 있음을 강조했다.

정부는 임대차법이 임차인 보호 기능을 하면서 시장에 뿌리내리고 있다고 평했다. 지난달 전월세 통합 갱신율은 70.3%로 전월 66.1% 대비 4.2% 올랐다. 이는 계약갱신청구권, 전월세상한제가 적용되기 전인 직전 1년(2019년 9월~2020년 8월) 월평균 갱신율 57.2%보다 대폭(13.1%) 상승한 수치다.

정부는 전세대란의 원인으로 저금리에 따른 풍부한 시장 유동성, 1~2인 가구 증가를 원인으로 꼽았다. 그동안 공급은 충분하다고 했던 정부도 1~2인 가구 증가를 전세대란의 원인으로 보면서 임대주택 공급 대책을 내놓게 된다.

지난달 19일 정부는 2년간 전세형 공공임대주택 11만4000가구를 공급하는 것을 내용으로 한 전세대책을 발표했다. 주택은 대부분 중소형 위주로 1~2인가구, 청년, 신혼부부에게 맞춘 주택들로 구성됐다.

정부는 내년에 아파트 31만9000가구를 포함해 총 46만 가구의 주택을 공급해 시장 안정에 나선다는 계획이다.

하지만 시장 전문가들은 신규 임대차법이 전세대란의 직접적 원인으로 보고 있다. 임대차법으로 인해 집 주인들은 최대 4년 계약에 임대료 상승이 제한돼 전세 매물을 내놓기 꺼려하고, 기존 임차인들은 계약을 연장하는 경우가 늘면서 전세 공급이 줄어들었다는 것이다. 여기에 다주택자들에 대한 규제가 원활한 주택 공급을 막아 전세난을 심화시켰다.  

시장 전문가들은 전세시장 안정을 이루려면 근본적으로 임대차법을 개정하거나 다주택자 규제를 완화해야 한다고 주장한다. 

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "다주택자는 전세시장의 공급자 역할을 한다"면서 "실거주 요건 완화, 다주택자 양도소득세 중과 완화 등으로 다주택자들이 순기능을 발휘하도록 해야 한다"고 말했다. 

krawjp@newspim.com