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[인터뷰] 윤창보 유니스토리운용 대표 "뒤늦게 들어온 동학개미 혼쭐날 수 있다"

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"코스피 3000이 동학개미 덕?…한국 자산배분이 바뀐 것"
"조정 후 기회 또 온다...단 기대 이익은 줄여라"
"톱픽은 전기차·5G...여행·항공·신재생에너지도 긍정적"

[편집자] 이 기사는 1월 15일 오전 06시00분 AI가 분석하는 투자서비스 '뉴스핌 라씨로'에 먼저 출고됐습니다.

[서울=뉴스핌] 정경환 기자 = "코스피 3000, 동학개미 때문이 아니다. 대한민국의 자산 배분이 달라지고 있다."

윤창보 유니스토리자산운용 대표는 코스피 3000으로 이끈 국내 주식 투자 열풍이 단순히 '동학개미'로만 설명할 게 아니라고 단언했다. 윤 대표는 그러면서 "예금, 부동산만 하던 거액자산가들이 이제 위험자산, 즉 주식에 본격적으로 관심을 갖기 시작했다"고 했다.

그는 "조정이 안 올 순 없겠지만, 오더라도 예전과는 다를 것"이라며 조정 시점에 대해선 "3월 공매도 재개 이슈를 얘기하는데, 그런 게 시장 노이즈로 작용할 순 있지만 가장 본질적인 건 미국"이라고 강조했다. Fed(연방준비제도)가 유동성 축소, 즉 테이퍼링을 꺼내거나 금리 정상화를 꺼내는 게 키라는 것이다.

유망업종으로는 전기차와 5G를 꼽았다. 아울러 여행, 항공, 신재생에너지 쪽도 긍정적으로 봤다. 윤 대표는 "전기차는 이제 시작이고, 5G는 올해도 투자가 계속된다"며 "코로나19 팬데믹이 진정되면 여행, 항공주가 올라올 것이고, 그린에너지로의 전환도 계속되고 있다"고 했다.

◆ 거액자산가들, 위험자산 주식으로 턴…자산 배분 새로워져

윤창보 유니스토리자산운용 대표가 12일 서울 여의도 본사에서 뉴스핌과 인터뷰를 하고 있다. [사진=최상수 사진기자]

이틀 전 서울 여의도 유니스토리자산운용 사무실에서 윤 대표를 만났다. 간단히 인사를 나눈 후, 그는 언제나처럼 자신있고 분명하게 이야기 보따리를 풀었다. 그가 하고 싶었던 얘기는 바로 한국 자산 배분의 패러다임이 바뀌고 있다는 사실이다.

윤 대표는 "지수가 3000을 넘은 게 동학개미 때문이라고 하는데, 틀린 건 아니다"며 "다만 그보단 한국의 자산 배분이 달라져서 그렇다"고 힘줘 말했다.

그러면서 "한국은 자산 배분이 새로됐기 때문에 3000 간 것이다. (자산 배분이) 일찌감치 됐다면 진즉 3000을 갔다"며 "거액자산가들이 위험자산 투자도 해야겠다고 인식이 바뀌었고, 그래서 자산 배분이 되는 거다. 거액자산가들이 조금만 움직여도 굉장히 큰 건데, 큰돈이 먼저 샀고, 이어 일반인이 사고. 그렇게 자산 배분이 새로워졌다"고 짚었다.

거액자산가들이 기존에는 예금, 부동산만 하면 돈을 벌었는데 지금은 아니다. 예금은 이자가 없고, 부동산은 자꾸 규제가 생길 것 같으니 대안이 필요했다는 설명이다.

윤 대표는 "진정한 부동산 투자는 토지였는데 토지 투자는 안 한 지 오래됐다"면서 "그러다 아파트로 넘어왔는데 사실 거액자산가는 아파트는 잘 안 한다. 자기 살 거, 애들 사줄 거 정도다. 아파트 투자가 큰돈의 흐름은 아니다"라고 주장했다.

정부도 달라졌다. 말로는 자본주의라고 하면서 주식을 우습게 봐왔는데 이제 제대로 알아가는 것 같다고 전했다. 그는 "세제 풀어주고, 부동산은 네거티브로 간다. 그러니 거액자산가들이 주식에 관심을 가질 수밖에 없다. 그들을 따라 개미들이 들어오고. 부동산에 일방적으로 몰렸던 돈들이 주식시장으로 가고 있다"고 판단했다.

윤 대표는 "거액자산가들은 지금 여기서 정리해도 이미 50~100% 수익이 났다. 남들이 아니라고 할 때부터 이미 들어와서 주식을 샀기 때문"이라며 "그런데 그 사람들은 쉽게 안 판다. 상대적으로 이것(주식)보다 나은 투자자산이 없다. 주식 투자가 아파트 사는 것보다 더 좋다는 걸 이제 경험적으로 안다"고 했다.

◆ 조정 온다면 언제쯤?…유동성 축소 시그널 살펴야

큰돈의 흐름이 방향을 틀었다면, 그 효과는 얼마나 갈까. 이번 강세장을 과연 언제, 어디까지 밀어올릴지 궁금해진다. 윤 대표는 조정이 없을 순 없겠지만, 과거와는 그 양태가 다를 수 있다고 봤다. 풍부한 유동성이 유지되고 있기에 빠지더라도 그 폭이 그리 크지 않을 것으로 예상했다.

"조정은 올 거다. 안 올 순 없다. 한 번에 올 건지 단계적으로 하락, 반등을 반복할 건지 두 가지 경우다. 지금 시장은 유동성으로 올라왔고 그 유동성이 아직 유지되고 있기 때문에 조정받으면 반등하고, 또 반등하고 그럴 것으로 본다."

그는 이어 "3000 안팎을 오르내리는 양태가 될 것 같다"면서 "돈이 다른 데 갈 곳이 없어 확 빠지진 않을 거다. 예전처럼 주식시장이 좋을 때 확 들어왔다 확 빠져나가는 모습은 아닐 것이다. 변동성이 이전보단 많이 줄었다고 볼 수 있다. 물론 실적이 기대만큼 늘지 못 하면 빠지겠지만 예전처럼 1000포인트 대로 가고 그러진 않을 것"이라고 봤다.

이보다는 실물경제가 생각보다 빨리 좋아져 미국 연준에서 유동성 축소나 금리 인상 시그널이 나오면 우리 시장이 시련을 겪을 수 있다고 했다. 코로나19 이후 시장이 올라온 동력이 유동성과 저금리였기 때문.

윤 대표는 "유동성은 금융시장의 피다. 혈액 공급을 줄이면 빈혈이 생기는 것"이라며 "지금은 유동성 풍부하고 분위기 좋으니까 안 그럴 것 같지만, 이게 뭔가 충격이 생기면 고속도로에서 돌멩이 하나 밟아도 차가 획 돌듯이, 그렇게 될 수도 있다"고 말했다.

그렇다고 해도 낙담할 필요는 없다. 코로나19로 인한 경기 우려 속에서 유동성이 빠져나갈 가능성이 아직은 그리 높지 않다는 것. 윤 대표는 "(빠지더라도) 죽을 정도까지 가진 않는다. 실물경제가 회복이 안 됐기 때문에 정책의 방향성이 낮은 곳, 어려운 곳을 쳐다본다. 아직은 정책이 후퇴할 때가 아니다. 빠진 걸 막아 줄 수 있다. 받쳐주는 게 있다는 건데, 저금리가 바로 그것"이라고 했다.

그렇다고, 정책이 언제까지 지지해 줄 것이라 믿어서도 안 된다. 그는 "매크로 지표가 좋아져서 이제는 (풍부한 유동성에 따른) 후유증이 두려워진다는 이유로 이를 방어하기 시작하면 그 때는 기업 이익이 좋아져도 시장은 빠진다"고 했다.

이에 윤 대표는 시장이 이렇게 가면 안 된다며 경고했다. 3000을 넘은 게 잘못됐다는 게 아니라 이렇게 무작정 따라가선 안 된다는 얘기다. 그는 "확인하고 가야 된다. 앞뒤 안 재고 너무 빨리 갔다"면서 "뒤늦게 들어온 돈은 조급하다. 그래서 뉴스를 보고 그냥 지르는 것"이라고 분석했다.

결국 뒤늦게 들어온 동학개미, 즉 개인들이 혼쭐이 날 수 있다는 것이고, 삼성전자든 현대차든 뉴스 따라 무조건 사는 것은 옳지 않다고 조언이다.

윤 대표는 "요즘 증권사들이 삼성전자 가격을 올리고 있는데, 주가수익비율(PER)을 조정하기 시작했다. 멀티플을 올리는 건 문제다"라며 "목표주가 올릴 때 제일 쉬운 방법이 PER을 높이는 거다. 기업 이익이 더 늘지 않기 때문에 그런 것이고, 삼성전자 이익이 많이 늘면 그런 거 안 건들고도 주가는 간다"고 했다.

그는 이어 "현대차가 애플과 차를 만들지 안 만들지 어떻게 알겠나. 그걸 만든다고 이익이 늘어날까, 거기서 느는 이익이 내연기관서 줄어드는 이익을 커버할 수 있을까"라면서 "LG전자가 마그나에 풀(Full)로 매출한다고 해도 이익률이 7%가 안 된다. 1조 원을 팔아도 7%면, 이익이 얼마 안 된다"고 덧붙였다.

윤창보 유니스토리자산운용 대표가 12일 서울 여의도 본사에서 뉴스핌과 인터뷰를 하고 있다. [사진=최상수 사진기자]

◆ 올해 시장 기대 이익, 예상만큼 크지 않을 것…'전기차·5G' 톱픽

어느덧 과열 우려가 일고 있는 국내 증시. 수많은 불확실성 속에서 소기의 목적을 달성할 수 있는 현명한 투자전략은 뭘까.

윤 대표는 "지금은 진중할 필요가 있다. 주식을 갖고 있는 사람은 서둘러 팔 이유가 없다. 하지만, 지금 시작해야겠다는 사람은 잘 보면서 해야 한다"며 "아직 기회는 많다. 우리나라뿐 아니라 각국 정부가 실물경제를 쳐다보고 있기 때문에 아직은 금리를 확 올리거나 유동성을 확 줄이거나 하진 않을 것이다. 상반기 적당한 조정 후 또 기회가 생긴다"고 확신했다.

물론 기회는 오겠지만, 기대 이익은 생각보다 크지 않을 수 있다고 했다. 작년을 생각하면 안 된다는 것.

윤 대표는 "다들 올해 시장이 괜찮다고들 하는데 생각보다 기대 수익이 크지 않을 수 있다"면서 "실물경제는 올라오고, 금융경제는 내려오면서 접점을 찾을 것"이라고 내다봤다.

이어 "지금은 부담스런 영역에 왔다. 낙관이 틀렸다는 게 아니라 낙관의 눈높이가 너무 높다. 주가는 이미 상당부분 이 낙관을 반영했거나, 아니면 이미 다 반영한 것일 수도 있다"며 "작년엔 코로나로 리스크 컸다. 리스크가 컸으니 리턴도 컸다. 하지만 지금 리스크가 줄었다고 보면 리턴도 줄여야 하는 게 상식이다. 리턴이 계속 클 거라고 생각하는 건 문제다"라고 했다.

그러면서 "(기대 이익 면에서) 올해 장은 변동성이 클 것 같다. 올해 매크로가 나빠서가 아니다. 유동성을 건드리면, 거꾸로 기대 수익이 높지 않을 수 있다"고 덧붙였다.

그럼, 리턴을 조금이라도 더 키우려면 어떤 업종, 어느 종목을 골라야 할까. 윤 대표는 전기차와 5G를 첫손에 꼽았다. 세계적으로 시장이 성장하고 있기 때문이다.

"세계 시장에서 자리잡고 있는 부분에서 이익이 커지지 않을까. 올해 누구도 부인할 수 없이 커지는 시장은 전기차와 5G다. 게다가 우리가 명함을 내밀 수 있는 분야"라며 "더 오를 여력이 있다고 본다"고 말했다.

윤 대표는 "전기차는 이제 시작이다. 중국, 유럽에 이어 올해부턴 미국까지, 전 세계가 다 달려들고 있다. 현재 전기차가 전체 차의 4% 정도인데 앞으로 1~2년이 가장 급속도로 크는 시기로, 2년 후엔 13~14% 정도 될 전망이다. 2025년 예상치는 기존 25%에서 지금은 35%까지 커졌다"며 "5G 역시 세계적으로 투자가 한창 진행 중이다"라고 했다.

이어 "두 번째는 올해 그런대로 괜찮을 것으로 보이는 분야다. 코로나19 사태가 끝난다면 가장 하고 싶은 게 여행이라고 한다. 그럼 여행 관련주들, 항공이나 소비주들이 확 좋아질 수 있다"고 언급했다.

그러면서 "세 번째로 앞으로 전 세계가 방향성을 갖고 계속 나아가야 할 게 에너지"라며 "그린에너지인데, 바이든이 당선되면서 더 주목받고 있다. 2050년쯤에는 대체에너지가 50%를 차지할 것으로 예상되는 상황이다"라고 덧붙였다.


■ 윤창보 유니스토리자산운용 대표

1963년생
1989년 한화그룹 입사(한화증권, 한화투신)
2003년 튜브투자자문 CEO
2005년 KB자산운용 주식운용본부장
2008년 GS자산운용 운용본부 본부장
2013년 아이앤제이투자자문 운용부문 대표
2015년 유니베스트투자자문 대표
2020년 유니스토리자산운용 대표

hoan@newspim.com

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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