[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 공공 직접시행 정비사업을 실시할 경우 주변 부동산시장에 '풍선효과'가 나타날 것이라는 지적이 나왔다.

수백명 조합원이 기존 주택을 양도하고 주변 지역 전세나 매매수요로 바뀔 경우 매물부족으로 전세·매매가격이 단기에 폭등할 것이라는 분석이다.

◆ 공공에 정비사업 맡기면 재초환 면제…현물선납시 양도세 없어

8일 국토교통부에 따르면 이번 '대도시권 주택공급 획기적 확대방안'(2·4대책)에는 재개발·재건축에 새로운 '공기업 직접시행' 방식이 신설된다.

공기업 직접시행이란 조합원 또는 토지등소유자의 과반수가 요청하면 공기업이 지방자치단체에 단독 시행을 신청하고, 공기업이 사업시행(분양계획 포함)을 전담하는 것이다.

단독시행 신청(정비계획 변경 신청) 후 1년 내 조합원 3분의 2 동의를 얻지 못하면 단독 시행 신청은 자동 취소된다. 사업 장기화를 방지하기 위해서다.

우선공급을 신청한 토지등소유자는 자신이 소유한 기존 주택을 공기업에 현물로 선납한다. 이 경우 환지로 간주해서 양도세 비과세를 적용받는다. 소유권이 이전되기 때문에 모든 사업 리스크는 공기업이 부담한다.

이 토지등소유자는 추후 새 아파트를 받을 수 있다. 다만 현행 정비사업과 같이 추후 신축 주택을 양도 시 양도세가 과세된다. 

이 방식으로 사업을 하면 재건축초과이익환수제(재초환)를 면제받는다. 조합총회나 관리처분인가 등 행정 절차를 생략하고 지자체 통합심의도 적용해서 기존에 13년 이상 걸렸던 정비사업이 5년 이내 끝난다는 게 정부 설명이다.

우선공급을 희망하지 않는 조합원(토지등소유자)의 자산은 현금보상 등으로 수용된다. 기존 공공재개발·재건축 참여 사업장도 희망하면 공기업 직접시행 방식으로 바꿀 수 있다.

◆ 이주수요로 '풍선효과' 예상…4년 전세만기 겹치면 부작용 '확대'

문제는 토지등소유자가 본인 부동산을 현물선납한 후 정비사업이 끝날 때까지 살 집을 새로 구해야 한다는 점이다. 

현재 공공재건축 컨설팅에 참여한 단지는 ▲서초구 잠원동 신반포19차아파트(242가구, 클린업시스템 기준 토지등소유자 241명) ▲중랑구 망우동 망우1구역(토지등소유자 270명) ▲광진구 중곡동 중곡아파트(270가구, 토지등소유자 270명) ▲영등포구 신길동 신길13구역(토지등소유자 247명) ▲관악구 신림동 건영아파트(492가구) ▲용산구 이촌동 강변강서아파트(토지등소유자 184명) 등 총 7개다. 토지등소유자를 합치면 1212명이 넘는다.

공공재개발 시범사업지로 선정된 곳은 ▲흑석2구역(270가구) ▲양평13구역(618가구) ▲양평14구역(118가구) ▲용두1-6구역(919가구) ▲신설1구역(279가구) ▲봉천13구역(357가구) ▲신문로2-12구역(242가구) ▲강북5구역(680가구)이다. 가구 수를 다 합치면 3483가구다.

이들 지역 토지등소유자들이 기존 집을 정부에 넘기고 주변 지역으로 이주할 경우 그 지역에 '병목현상'이 나타날 것으로 예상된다. 서울 내 공급이 많지 않은데 단기 수요가 쏠리니 전세·매매가격이 치솟을 수 있는 것이다. 

현재 서울은 역대급 전세부족을 겪고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 전세수급지수는 121.2로 집계됐다. 작년 9월 112.0에 이어 ▲10월 115.8 ▲11월 118.2 ▲12월 121.2로 계속 높아지는 추세다.

전세수급지수는 0~200 사이에서 정해진다. 0에 가까울수록 공급이 많고 200에 가까울수록 수요가 많음을 의미한다. 이 수치가 계속 높아지는 것은 전세부족이 점점 심해지고 있다는 뜻이다. 전세가격이 오르면 매매가격도 따라서 오르게 된다.

또한 임대차3법에 따른 4년차(2+2) 전세계약 만기 시점과 조합원들의 이주수요 시기가 겹치면 부작용이 더 커질 수 있다.  

정비업계 관계자는 "임대차3법으로 전세계약 기간이 4년으로 늘어나면서 집주인들이 4년차 전세만기 시점에 전셋값을 4년치만큼 높일 것으로 예상되고 있다"며 "만약 4년차 전세만기와 조합원들의 이주수요 시점이 맞물리면 전월세 가격은 더 크게 폭등할 것"이라고 말했다.

또한 토지등소유자가 본인 주택을 공기업에 넘긴 후 새 집을 구하려면 취득세, 등기비용, 부동산중개수수료와 같은 거래비용이 발생한다. 정부가 이런 비용까지 감안해서 토지등소유자에게 지불해야 합리적이라는 게 업계 의견이다. 그 결과 시중에 풀릴 유동성이 늘어날 수 있다는 뜻이다.

전문가들은 정부가 단기에 대규모의 고밀개발을 밀어붙이기 보다는 정책 부작용을 최소화하기 위해 사업 속도에 완급을 조절해야 한다고 조언했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "재개발, 재건축, 도시재생 등 정비사업은 결국 부동산가격을 끌어올리는 요인이 된다"며 "정부가 단기 주택공급 성과에 얽매이지 말고 시장 수요에 맞는 주택공급계획을 장기적으로 제시하는 게 더 효과적일 것"이라고 말했다.

이어 "첫번째 사업지에서 발생했던 민원과 문제점을 다음 사업지에서 반영하고, 거기서 얻은 선례를 다시 다음 사업지에 반영하는 식으로 선순환시켜야 한다"고 덧붙였다.

공공 직접시행 정비사업이 주변 부동산시장에 미칠 부작용에 대한 국토부 의견을 듣기 위해 수차례 연락을 취했지만 닿지 않았다. 

sungsoo@newspim.com