전체기사 최신뉴스 GAM 라씨로
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

[2·4대책] '변창흠표' 역세권 고밀개발 밑그림 나왔다...개발이익 최대 30% 더 준다

기사입력 : 2021년02월04일 13:54

최종수정 : 2021년02월04일 13:57

5년 내 서울지역에서 7만8000가구 공급계획
용적률 최대 700% 적용, 높이·일조권 기준도 완화
소유자 개별 사업보다 최대 30% 추가 수익 보장

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 변창흠 국토교통부 장관의 대표적인 주택공급 방안인 역세권 고밀도 개발의 밑그림이 나왔다. 토지수요자에 개발이익을 추가로 보장해주고 생활 편의시설을 확대해 주거 편의성도 높이겠다는 복안이다.

정부의 계획대로 개인적으로 개발사업을 하는 것보다 수익성이 최대 30% 높여주면 역세권 고밀도 개발사업에 관심을 보이는 토지 소유자가 늘어날 것으로 보인다. 인허가 과정이 빨라져 사업 기간이 줄어드는 것도 장점이다. 다만 일반 정비사업보다 이해관계가 복잡하고 상가 임차 부분도 걸림돌로 작용해 신속하게 역세권 개발사업이 추진될지는 지켜봐야 한다는 시각도 있다.

◆ 역세권 고밀개발 참여시 개발이익 최대 30% 추가 보장

4일 정부와 국토교통부에 따르면 이런 내용을 담은 '공공주도 3080, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다.

서울지역의 주택공급 계획에서 역세권 고밀 개발이 큰 축을 담당한다. 전체 32만3000가구 중 24%인 7만8000가구다. 그만큼 역세권 개발사업의 호응도에 따라 정부의 주택공급이 실효성이 결정되는 셈이다.

토지 소유자의 참여를 유도하기 위해 수익성을 높여준다. 토지소유자가 직접 개발사업을 할 때보다 10~30%P(포인트) 수익률을 보장한다. 아파트와 상가를 우선 공급해 기본적으로 수익성 확보에 중점을 둔다.

개발이익 공유에 대한 큰 틀은 사업수익이 1000억원일 때 토지소유자가 300억원 정도에 배정한다. 이외에는 ▲생활 SOC(사회간접자본) 확충에 200억원 ▲특수상황 토지수요자 지원 250억원 ▲세입자 및 영세상인 지원 150억원 ▲공공자가 및 임대 100억원으로 구성된다.

사업 절차는 토지주나 민간기업, 지방자치단체가 제안할 수 있다. 토지주 10% 동의가 있으면 지구지정이 가능하다. 토지주 3분의 2 동의가 있으면 본격적으로 사업계획 및 착공에 들어간다.

또 토지소유자가 개발 이후 부담할 신축 아파트·상가 가격을 기존 소유자산으로 미리 현물로 선납하면 환지로 간주해 양도세가 비과세된다. 환지는 토지소유자가 개발과정에서 비용을 지불하는 대신 일정한 규모의 땅을 주는 것을 말한다. 반면 현행 정비사업과 같이 추후 신축 주택을 양도할 경우에는 양도세가 부과된다.

개발에 따른 주택공급은 분양을 중심으로 진행한다. 전체 공급물량의 70~80%는 공공분양을 하고 나머지는 공공임대·공공자가 등으로 구성한다.

용적률 혜택도 있다. 준주거지역의 용적률이 상한선이 400%에서 700%로 높아진다. 준주거시설의 상업시설 비율은 기존 10%에서 5%로 낮아진다. 상업지역은 20%에서 10%로 낮춘다. 일조권과 조경설치 의무, 높이기준 등도 완화된다.

역세권 개발사업 대상은 역 주변 350m 이내 아파트·빌라·상가 등이다. 서울 지하철역 307개 중 우선 100여곳을 대상으로 정하고 사업을 추진한다.

[서울=뉴스핌] 사진공동취재단 = 4일 오전 정부서울청사 별관 강당에서 열린 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 브리핑'에서 변창흠 국토교통부 장관이 발표하고 있다. 2021.02.04 photo@newspim.com

◆ 빌라·상가 등 이해관계 복잡해 대규모 개발은 한계 

이날 대책에서 변창흠표 역세권 고밀도 개발사업이 윤곽을 드러냈지만 실효성을 거둘지는 지켜봐야 한다는 목소리가 있다.

재건축과 달리 이해관계가 복잡하다는 것이 불안요소다. 소형 단지인 200가구~300가구를 지으려면 역세권 내 빌라·다세대 주택을 5동 이상은 허물어야 한다. 빌라·다세대 특성상 권리가액 차이가 크고 현재 시세 상승분이 제대로 반영이 안돼 집주인 동의를 끌어내기 쉽지 않다. 공공기관 주도로 개발사업 진행되는 만큼 토지 소유자의 의견이 배제될 것이란 인식도 있다.

기존 건물의 경우 대부분 전세와 임대로 운영되고 잇다. 개발 추진 과정에서 토지 소유자 및 임차인의 손해액 보상도 풀어야 할 숙제다. 이번 대책에서 임차인에 4개월 정도의 피해보상을 한다는 규정이 있지만 영업을 하지 못하면서 발생하는 실제 손실액과 비교해 실효성이 크지 않다는 평가가 많다.

홍춘욱 세종사이버대학교 교수는 "빌라와 다가구, 상가 등은 이해관계가 복잡하고 임대로 대부분 운영돼 이를 해결할 뾰족한 대안을 찾기 어려울 것"이라며 "특히 중대형 사업을 진행할 때 걸림돌이 많을 것으로 보인다"고 말했다.

leedh@newspim.com

CES 2025 참관단 모집

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
위례과천선 광역철도 민자적격성 통과 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 경기 과천시와 서울 강남구, 송파구 일원을 연결하는 위례과천선 사업이 본궤도에 오른다.   국토교통부는 위례과천 광역철도사업이 한국개발연구원(KDI)의 민자적격성 조사를 통과했다고 7일 밝혔다. 위례과천선은 서쪽으로는 정부과천청사, 동쪽으로는 송파구 법조타운과 위례신도시를 연결하고 북쪽으로는 강남구 압구정까지 연결하는 총 연장 28.25km의 광역철도 사업으로 민간투자방식으로 지어진다.  위례과천선 노선도안 [자료=국토부] ※노선 미확정 위례과천선은 제4차 국가철도망 구축계획 반영 후 2021년 12월 '대우건설 컨소시엄'에서 국토부에 최초제안서를 제출했으며 제안서 검토 및 지자체 협의과정을 거쳐 2022년 9월 민자적격성 조사에 착수했다. 민자적격성 조사 과정에서 원자재 가격 급등, 양재첨단물류단지 개발 등 여건 변화가 발생했고 경제성을 최대한 확보하기 위한 사업계획 보완을 거쳐 올해 11월 최종적으로 사업의 타당성을 인정받았다. 특히 본 사업 영향권에 있는 9개 공공주택지구에 총 8만6000명 규모의 입주가 예정돼 있어 신규 철도노선을 통해 선제적으로 교통난을 해소해 나갈 계획이다. 입주 예정 지구는 과천주암 공공지원주택지구, 서울강남 공공주택지구 등이다. 다만 노선안은 아직 확정되지 않았다. 국토부는 세부노선 및 역사는 실시협약 체결 시 확정‧공개할 방침이다.  윤진환 국토부 철도국장은 "내년 전략환경영향평가를 마무리하고 제3자 제안 공고를 통해 우선협상대상자를 선정해 협상까지 착수하는 것을 목표로 속도감 있게 사업을 추진할 계획"이라고 말했다. min72@newspim.com 2024-11-07 17:36
사진
의왕 오전왕곡, 1.4만 가구 들어선다 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 2029년 개통예정인 인덕원~동탄 복선전철 그리고 수도권광역급행철도(GTX) C노선이 연계되는 경기 의왕시 오전동, 왕곡동 일대에 약 1만4000가구가 들어선다. 5일 국토교통부에 따르면 지난 8월 발표한 '주택 공급 방안' 후속 조치로 의왕 오전왕곡지구가 신규 택지 후보지로 선정됐다. 오전왕곡지구는 경기도 의왕시 오전동, 왕곡동에 걸쳐 있고 187만㎡(57만평)에 1만4000가구가 들어선다. 의왕 오전왕곡은 경수대로·과천-봉담 간 도시 고속화 도로에 연접한 부지로 산업 기능 유치 잠재력이 높은 곳으로 난개발 방지를 위한 계획적 개발이 요구되는 곳이다. 특히 지구 내 친수 공간이 풍부해 정주 환경이 우수하고 인접한 과천지식정보타운 등과 연계한 의료·바이오 산업 유치에 유리해 자족 기능 확보를 통한 수도권 남부의 새로운 직주 근접 생활 공간 조성이 전망된다. 의왕 오전왕곡은 서울시 경계에서 약 10㎞ 남측, 의왕 IC 인근으로 인접 지역에 의왕·군포·안산 신도시, 의왕고천지구, 의왕백운밸리 등이 위치하고 있다. 과천~봉담 도시 고속화 도로, 경수대로(국도 1호선)가 인접하고 있으며 의왕시청역(가칭) (동탄~인덕원선, 2029년 개통 예정)이 700m 거리에 위치한다. 현재 도시철도 혜택을 받지 못하는 오전왕곡지구는 주변에 형성되는 3개 광역철도와의 연계에 촛점을 맞추고 있다. 국토부는 수도권광역급행철도(GTX)-C, 인덕원-동탄선과의 연계 강화를 통해 서울 도심까지 30분 내 접근이 가능하도록 교통망을 구축하겠다는 계획이다. 우선 GTX-C 노선 연계성, 인덕원~동탄선 접근성 강화 등 철도 교통 접근성을 향상시킨다. 이와 함께 대상지 북측으로 월곶~판교선이 예정돼 있는 만큼 현재 주거단지로 바뀐 백운호수 일대와 연계하는 방안도 고려될 전망이다.  현 과천-봉담 고속화 도로와 경수대로(국도 1호선)의 연결 및 주변 도로 확충을 통해 서울 등 지역 간 접근성 개선 및 교통량 분산도 추진한다. 의왕 TG 광역버스 정류장을 활용한 광역 대중교통 환승 체계 개선과 오전동과 왕곡동으로 분리된 사업 지구 간 도로 연결 체계를 구축해 지구 간 단절을 해소하고 단일 생활권으로 조성한다. min72@newspim.com 2024-11-05 15:00
안다쇼핑
Top으로 이동