[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = "10년 묵은 체증 내려간 것 같아요. 전 시장이 취임하고 난 뒤에 각종 재개발 규제로 인해 사업을 진행할 엄두조차 내지 못했던 일들은 이제 진행할 수 있어 다행이에요." (압구정 현대아파트 입주자 김정민(63)씨)

"다 좋은데 재건축 초과이익 환수제 좀 완화해줬으면 해요. 사업이 진행할 경우 추가 분담금 납입에 허덕이는 일들 비일비재한데. 이번 오세훈 신임시장한테 기대하는 것들이 많아요." (송파구 잠실동 주공5단지 거주자 양은미(43)씨)

"지긋지긋한 안전진단에서 좀 벗어날 수 있었으면 했어요. 해마다 주민들이 십시일반 돈을 모아서 정밀안전진단을 진행하고 있는데, 이번에는 중앙정부와 잘 합의해서 지나친 조항은 폐기 시켜줬으면 해요. (양천구 목동 신시가지4단지 거주자 황은영(39)씨)

10년 만에 서울시장이 바뀌면서 서울의 재건축 단지에서도 기대감이 높아지고 있다. 故 박원순 시장이 재임하던 시절에 안전진단 기준 강화뿐만 아니라 건축심의·특화설계 제외 등으로 정비사업의 발목을 잡았다.

최근 조합설립에 속도를 내고 있는 압구정동과 안전진단 절차를 밟고 있는 목동 등이 대표적인 수혜지역으로 꼽히고 있다. 전문가들은 오세훈 신임시장 체제에서는 재건축 사업의 최대 걸림돌 중 하나인 '35층룰' 폐지와 용적률 완화가 이뤄질 것으로 전망했다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 제38대 서울특별시장에 당선된 오세훈 시장이 8일 오전 서울특별시청으로 출근하며 소감을 밝히고 있다. 2021.04.08 pangbin@newspim.com

◆"이번 시장은 다르다 vs 짧은 임기가 문제"

8일 서울 재보궐선거 열기가 채 식지 않은 상황에서 찾은 목동 일대 주요 단지들 주민들은 전날(7일) 마친 서울시장 최종 투표 결과를 놓고 실랑이가 한창 벌어지고 있었다.

목동 신시가가지8 단지 주민 정모 씨는 "오세훈 신임 시장이 당선돼서 정말 다행"이라며 "박영선 후보가 당선됐다면 재건축 사업을 물 건너갔을 것"이라고 하자 옆에서 듣고 있던 같은 단지 주민 한모 씨는 "그 나물에 그 밥 아니냐. 실현 가능성 있는 공약을 내야지. 1주일 한 달 만에 안전진단을 어떻게 통과시킬 수 있냐"고 반문했다.

이들의 열띤 논쟁은 주변 공인중개사무소에서도 쉽게 들을 수 있었다. 목동역 인근 Z공인중개사무소는 오 당선이 공약한 안전진단 완화를 놓고 "가능하다"와 "실현 가능성이 떨어진다" 둘로 나뉘었다.

이날 만난 신시가지 9단지 주민 윤영환(43)씨는 "신임 서울시장이 풀 수 있는 규제가 제한적일 텐데 어떻게 한 달 만에 처리할 수 있냐"며 열을 올렸다. 이를 듣고 있던 한 노부부는 "절차가 간소화될 경우 여러 번 시도할 수 있지 않으냐"라며 "내년에 대통령 선거가 치러질 텐데 시장이 앞장서서 필요한 조항만 수정된다면 이 주변 단지모두 각종 규제에 막혀 있던 재건축 사업을 시작할 수 있다"고 말했다.

실제 오세훈 당선인은 ▲1년 내 서울시 도시계획규제 혁파 ▲재개발·재건축 정상화로 18만5000가구 추진동력 확보 ▲도심형 타운하우스 모아주택 도입으로 3만가구 공급 ▲상생주택으로 7만가구 공급 등을 내세웠다.

우선 서울시에만 있는 '2종 일반주거지역 7층 이하 규제'와 '한강변 아파트 35층 이하 규제' 등을 폐지해 용적률을 높이고 국가법령보다 30~100% 낮은 주거지역 용적률을 상향 조정하겠다는 계획이다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.04.08 ymh7536@newspim.com

◆ 수년째 시와 마찰 빚은 은마·잠실5…숨통 트여

'35층룰' 폐지와 용적률 상향 조정에 압구정과 대치·잠실 재건축 주민들은 반기는 모양새다. 강남구 압구정동 현대아파트는 층고제한과 낮은 용적률을 높고 시와 대립각을 세웠다. 압구정현대아파트 11차 주민 양모 씨는 "시가 제시한 층고와 용적률로는 사업성이 없기 때문에 그동안 사업을 미뤘다"라며 "오 당선인이 제시한 층고와 용적률이라면 사업을 진행도 조합원이 지불할 분담금이 낮아 주민 동의를 얻기는 쉬울 것"이라고 말했다.

해당 단지들의 반응은 고무적이다. 압구정동 D공인중개사무소 관계자는 "그동안 35층 층고 제한 때문에 주민들의 재건축 의지가 크지 않았다"며 "최근 서울시 방침이 변경될 가능성이 높아지면서 일단 재건축 조합설립을 먼저 추진하자는 분위기"라고 전했다.

용적률·층수 등 건축 규제 완화로 가장 큰 수혜 지역은 대치동과 잠실이다. 현재 서울의 3종 주거지역 용적률은 250%, 층고 제한은 35층이다. 용적률을 늘리면 재건축 조합 입장에서는 지어서 분양할 수 있는 아파트의 수가 늘어나 사업성이 높아진다.

대치동 은마아파트와 잠실주공5단지 모두 재건축이 정체된 상태지만, 오 신임 시장이 공약한 층수 제한 완화와 용적률 상향 조정 등이 사업을 진행시킬 수 있는 원동력이 될 것으로 전망된다. 현재 4424가구인 은마아파트를 35층으로 재건축하면 5905가구, 49층으로 재건축하면 6054가구가 된다. 잠실주공5단지는 50층으로 재건축하면 3930가구에서 6400여 가구로 늘어난다. 여기에 용적률 상향으로 인해 사업성은 더욱더 높아질 수 있을 것으로 보인다.

은마아파트와 잠실주공5단지 아파트 주민들은 올해 재건축 사업을 진행한다는 계획이다. 은마아파트 주민 양모 씨는 "시와 층고·용적률 문제로 수년째 싸워왔지만 오세훈 신임 시장이 최근 찾아와 약속한 것들이 이뤄질 것으로 믿고 있다"라며 "빠르면 올 하반기 사업을 진행할 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 정부가 '8·4 공급대책'을 통해 서울 재건축·재개발 관련 규제를 조건부로 완화하기로 했다. 특히 정부와 서울시가 공공이 참여하는 재건축 층수 규제를 풀어주기로 방침을 정하면서 오랜 기간 사업이 지연됐던 대치동 은마아파트, 잠실동 잠실주공5단지 등의 향후 재건축 진행에 대한 관심도 커질 것으로 보인다. 이날 발표된 핵심 내용은 한국토지주택공사(LH)·서울도시주택공사(SH) 등 공공이 참여할 경우 기존 250~300%였던 용적률을 300~500% 수준으로 완화하고, 층수는 최대 50층까지 허용하는 방안이다. 사진은 4일 오전 서울 송파구 잠실 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 송파구 잠실 장미아파트 단지. 2020.08.04 pangbin@newspim.com

◆ 각종 규제 해제 기대…"초과이익환수제 문제 어떡하나"

전문가들은 짧은 임기 내 각종 재건축 규제 완화가 어렵다는 입장이다. 이는 현 정부 들어 재건축 초과이익 환수제, 민간택지 분양가 상한제 등 재건축을 옥죄는 강력한 규제들이 잇따라 시행되고 있는데다, 정부의 기본적인 정책 기조가 정비사업을 통한 개발 이익을 '불로소득'으로 보고 환수하겠다는 입장이어서 실제 주택 공급이 늘어날지 지켜봐야하기 때문이다.

여경희 부동산 114 수석연구원은 "재건축 활성화를 통해 서울 도심에 새 아파트를 늘리겠다는 정책의 방향은 좋지만 지나치게 공공성만 앞세운 나머지 민간이 참여하지 않으면 기대했던 수준의 효과를 내기 어려울 것"이라고 말했다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "각종 공약을 살펴보면 과연 짧은 임기 내에 수많은 규제를 완화시킬 수 있는지 의문스럽다"라며 "특히 2차 정밀안전진단은 중앙정부부처와 협의가 필요한 부분인 사항인데 아무리 시장이라고 해도 그 부분은 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

국토교통부는 6·17 대책을 발표하면서 1차 안전진단기관 선정 주체를 자치구에서 시도로 변경하고 부실 안전진단기관에 최대 2000만원 과태료 부과, 2차 안전진단 현장조사 의무화 등 재건축 기준 강화에 나섰다.

안전진단과 더불어 재건축 규제로 꼽히는 민간택지 분양가상한제와 재건축 초과이익환수제를 풀기는 어렵다. 중앙정부가 개정권한을 갖고 있어서다. 부동산 관계자는 "가격을 급격히 자극할 수 있는 분상제 규제 등을 건드리긴 어려울 것"이라고 했다. 이어 "층수, 용적률 규제를 풀더라도 분상제, 재초환 등의 제도에 변화가 없을 경우 공약대로 정비사업을 통한 대대적 공급이 가능할지 의문"이라고 지적했다.

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