오세훈 '재개발 활성화 신호탄'에 공급 늘어날까…빌라 등 서민주택 급등 우려도

기사입력 : 2021년05월26일 17:36

최종수정 : 2021년05월26일 17:36

'재개발 걸림돌' 주거정비지수제 폐지…신규구역 지정도 '박차'
'아파트 포기' 수요자들, 빌라로 몰려…"투기수요 차단 빨리 해야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 오세훈 서울시장이 취임한지 약 한 달 반 만에 재개발사업 '규제완화' 신호탄을 쐈다. 오 시장이 후보 시절 재개발·재건축 활성화 공약을 펼쳤던 만큼 서울시 정비사업이 강력한 추진동력을 얻을 것으로 기대된다.

다만 재개발 사업지의 노후 단독·다가구·다세대주택 가격이 오를 수 있다는 점은 우려 요소로 꼽힌다. 비(非) 아파트 주거시설의 경우 중저가 주택으로 서민들이 많이 사는데 이들마저 가격이 오르면 서민들의 주거난이 더 심각해질 것이기 때문이다. 이에 따라 서울시가 투기수요 차단 정책을 조속히 시행해야 한다는 의견이 나온다.

◆ '재개발 걸림돌' 주거정비지수제 폐지…신규구역 지정도 '박차'

오세훈 서울시장은 26일 서울시청에서 진행한 재개발 활성화 방안 기자설명회에서 오는 2025년까지 24만가구 주택공급을 본격화하기 위한 '6대 규제완화 방안'을 발표했다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 오세훈 서울시장이 24일 오전 서울 종로구 한국기독교회관의 한국교회총연합(한교총)을 방문해 한교총 대표회장들과 간담회를 갖고 있다. 2021.05.24 mironj19@newspim.com

6대 방안은 ▲주거정비지수제 폐지 ▲공공기획 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ▲주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ▲재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ▲2종 7층 일반주거지역 규제 완화 통한 사업성 개선 ▲매년 재개발구역 지정 공모로 구역 발굴이다.

이날 발표된 방안 중 핵심은 '주거정비지수제 폐지'다. '주거정비지수제'는 주민동의율과 노후도 등을 부문별로 상세히 점수화해 일정 점수 이상이 돼야 사업 신청을 할 수 있도록 한 제도다.

구체적으로 ▲주민동의율(40점) ▲노후도(30점) ▲도로연장율(15점) ▲세대밀도(15점) 4개 항목에 총점 100점을 배정하고 합산 점수가 70점 이상이어야 사업 신청이 가능하다. 이 제도는 고(故) 박원순 전 시장 재직 시절 도입됐으며 그간 재개발 사업에 걸림돌로 작용했다는 평가를 받는다.

현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 중 법적 요건이 충족되는 구역은 전체의 약 50%지만 주거정비지수제를 적용하면 재개발 가능 지역이 14%에 불과하다는 게 서울시 추산이다.

재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정도 주요 정책이다. 오 시장은 자신이 과거 시장으로 재직하던 당시 700여개에 달하던 뉴타운이 400개로 줄었다며 서울 주택 공급부족을 유발했다고 지적했다. 뉴타운이 대거 해제되면서 정비사업을 할 기회 자체를 잃었다는 것이다.

예컨대 성북구 장위뉴타운은 한 때 서울시 최대 뉴타운으로 꼽혔다. 하지만 박 전 시장이 '뉴타운 출구전략'을 실시함에 따라 전체 15개 사업구역 중 6곳(8·9·11·12·13구역)이 재개발 구역에서 해제됐다. 사업지의 약 절반이 '올스톱'된 것이다. 재개발‧재건축은 구역 지정이 먼저 이뤄져야 조합 설립 등 사업 추진이 가능하다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.03.25 sungsoo@newspim.com

이에 따라 서울시는 재개발 해제구역 중 노후도가 심각해 주거환경개선이 반드시 필요한 지역은 주민합의에 따라 신규구역으로 지정하기로 했다. 특히 재개발 해제지역의 70%가 동북·서남권에 집중 분포해 있어 해당 지역에 재개발이 재추진되면 지역 균형발전 효과도 기대된다.

2종 일반주거지역 7층 높이제한도 완화한다. 기존 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 받는 지역은 정비계획 수립시 용적률을 2종 일반주거지역 수준(기준용적률 190%, 허용용적률 200%)으로 끌어올릴 수 있게 된다.

건물을 7층 이상으로 지을 수 있게 돼 사업성이 개선되는 것이다. 현재 서울시의 2종 일반주거지역은 전체 주거지역(325㎢)의 약 43%(140㎢)를 차지하고 있다. 그 중 2종 7층 지역은 약 61%(85㎢)에 이르러 전체 주거지역에서 높은 비중을 차지한다.

2종 7층 지역에 대한 규제 완화가 이뤄지면 주택공급 확대에 상당한 효과가 있을 것이라는 분석이다. 특히 박 전 시장의 뉴타운 출구전략으로 지구지정이 해제된 지역들의 사업 추진 움직임이 조금씩 가시화될 것으로 보인다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = [자료=서울시] 2021.05.26 sungsoo@newspim.com

◆ '아파트 포기' 수요자들, 빌라로 몰려…"투기수요 차단 빨리 해야"

다만 이번 정책에 대한 우려 섞인 시선도 존재한다. 노후주거지의 정비사업 진입 문턱이 낮아지면 재개발 사업지가 증가할 것으로 보인다. 이에 따라 해당 재개발 지역의 노후 단독·다가구·다세대주택 가격이 오를 가능성이 높다.

실제로 서울 빌라(다세대·연립주택) 시장에는 이미 실수요자들이 대거 몰리고 있다. 아파트값이 천정부지로 뛰자 내집마련에 어려움을 겪는 무주택자들이 빌라로 돌아섰기 때문이다.

서울부동산정보광장 자료에 따르면 지난 4월 서울의 다세대·연립주택 매매거래 건수(계약일 기준)는 총 5489건으로 아파트 매매 건수(3528건)보다 55% 이상 많았다. 일반적으로 아파트 거래량은 빌라 거래보다 월간 거래량이 많다.

하지만 올해는 1월부터 지난달까지 4개월 연속 빌라 거래량이 더 많았다. 1월 서울 빌라 거래량은 5861건으로 아파트 거래량(5774건)을 근소하게 앞질렀다. 이어 ▲2월 빌라 4431건, 아파트 3861건 ▲3월 빌라 5098건, 아파트 3768건으로 빌라 거래량이 계속 아파트보다 많았다.

이번 정책이 자칫 서민들 주거용 부동산인 빌라시장에 '불쏘시개' 역할을 할 수도 있다는 지적이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번 정책으로 아파트에 비해 상대적으로 덜 올랐던 비(非) 아파트 주거상품의 가격이 오를 수 있다"며 "서울 중저가 주거지역의 가격이 상승해 서민 주택시장의 가격 불안이 가시화될 가능성도 있다"고 말했다.

오 시장이 부동산시장 교란행위에 대해 '일벌백계'(본보기로 중한 처벌) 하겠다고 거듭 강조했지만 현실적으로 가격 상승을 완전히 차단하기는 어렵다. 만약 투자자가 '몸테크'(재개발, 재건축을 기대하고 녹물이나 외풍 등 불편함을 감수하면서 오래된 아파트에 사는 것)를 생각하고 '실거주' 목적에서 사들인다면 정부가 이런 모든 경우의 수를 막을 수는 없기 때문이다.

이에 따라 서울시가 투기수요 차단을 위한 정책을 조속히 시행해야 한다는 의견이 나온다. 이날 오 시장은 재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모할 때는 공모일을 주택 분양권리가 결정되는 '권리산정기준일'로 고시하겠다고 밝혔다. 고시일 이후 투기세력이 분양권 취득을 위해 다세대 신축 등 지분쪼개기를 할 가능성을 원천 차단하겠다는 방침이다.

또한 후보지 선정 후에는 ▲분양권이 없는 비경제적 신축행위를 제한하는 건축허가 제한 ▲실소유자만 거래할 수 있도록 하는 '토지거래허가구역' 지정 등 다각도의 조치를 취할 예정이다.

함 랩장은 "서울시는 개발과 투기수요 억제를 동시에 해야 한다는 점에서 어려운 숙제를 안고 있다"며 "이런 규제책들을 재개발 규제완화 조치와 함께 조속히 시행할 필요가 있어 보인다"고 말했다. 이어 "이밖에도 상시적 현장 계도, 매매가격·거래량 모니터링, 투기적 불법행위 단속을 병행할 필요가 있어 보인다"고 덧붙였다.

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'서부지법 난동' 첫 선고 2명 모두 실형 [서울=뉴스핌] 조승진 기자 = 윤석열 전 대통령의 구속영장 발부 전후인 지난 1월 18∼19일, 서부지법에서 발생한 난동 사건으로 구속기소된 95명 중 2명이 1심에서 실형을 선고받았다. 서울서부지법 형사6단독(재판장 김진성)은 14일 오전 특수건조물침입 등의 혐의로 기소된 김 모 씨와 소모 씨에 대한 선고 공판에서 김 모 씨에게 징역 1년 6개월, 소모 씨에게 징역 1년을 선고했다. 이날 선고는 서부지법 난동 사태 발생 4개월여 만에 나온 첫 선고다. 앞서 검찰은 김씨에게 징역 3년, 소씨에게 징역 2년을 구형했다. 지난 1월19일 오전 서울 마포구 서울서부지방법원 청사 유리창과 벽면이 파손되어 있다. 이날 윤석열 대통령 구속영장이 발부되자 윤 대통령 지지자들이 서울서부지법에 난입해 유리창을 깨고 집기를 훼손하는 등 난동을 부려 경찰이 강제진압에 나섰다. [사진=뉴스핌 DB] 선고는 김 씨부터 진행됐다. 재판부는 "이 사건은 특수건조물 침입, 공용 물건 손상, 특수 공무집행 방해"라며 "피고인이 증거에 관해서 자백하고 있고 보관 증거가 있어서 유죄로 인정된다"고 했다. 이어 "이 사건은 다중위력을 보인 범행이고, 범행 대상은 법원"이라며 "피고인을 포함해서 많은 사람들이 하나의 사건에 연관되었고, 당시 발생한 전체 범행의 결과는 참혹하다"고 설명했다. 그러면서 "대한민국 사법부의 영장 발부 여부를 정치적 음모로 해석 규정하고, 그에 대한 즉각적인 응징, 보복을 이뤄야 한다는 집념과 집착이 이뤄낸 범행"이라고 했다. 재판부는 "다만 이 사건은 공동 범행이 아니라 단독 범행이기 때문에 피고인의 행위에 대해서만 평가한다"면서도 "다중의 위력을 보였다는 부분은 범죄사실에 포함되므로 고려한다"고 말했다. 이어 "피고인은 벽돌 등을 던져, 법원 건물 외벽 타일을 깨뜨렸고, 법원 경내로 들어가 침입했다"며 "법원 내부 진입을 막고 있던 경찰관들을 몸으로 밀어 폭행했다"고 했다. 다만 "피고인이 진지한 반성 태도를 보이고, 우발적으로 범행에 이르게 된 점, 초범인 점, 그밖에 양형 제반 사항을 고려해 징역 1년 6개월에 처한다"고 밝혔다. 이어진 소 씨의 선고에서 재판부는 "피고인이 자백하고 있고 보관 증거 있어 유죄"라고 했다. 그러면서 "피고인은 법원 경내로 들어간 다음 당직실 유리창을 통해 건물 1층 로비까지 들어가 침입했다"며 "화분 물받이로 창고 플라스틱 문을 긁히게 하고, 부서진 타일 조각을 던져 법원 건물 외벽 타일을 손괴했다"고 말했다. 다만 "피고인이 진지한 반성으로 보이고, 우발적 범행에 이르게 된 점, 초범인 점, 그밖에 양형 제반 사항을 고려해 징역 1년에 처한다"고 밝혔다. 이번 선고에 앞서 재판부는 "어제 딸에게 산책하며 '아빠가 어려운 사건을 선고한다'고 했더니 '이재명 사건이냐, 윤석열 사건이냐?'고 묻더라"며 "더 어려운 사건이 있겠구나 싶었지만, 결단과 선고 순간에는 어렵고 쉬운 사건이 없다고 생각한다"고 말했다. 이어 "이 판결문을 머릿속으로 썼다가 지웠다 수없이 반복했다. 오늘 선고를 할지 말지도 많이 고민했다"고 했다. 그러면서 "오늘 선고가 정답이라고 생각지 않는다. 다만 결정과 결단의 문제라고 생각한다"며 "이 선고가 피고인의 남은 인생을 좌우하지 않는다고 생각하고, 남은 생은 피고인 본인답게 살아달라"고 당부했다. 또 "이 사건과 같은 날 있던 전체 사건을 포함해 법원, 경찰 모두 피해자라고 생각한다"며 "그날 직접 피해를 본 법원, 경찰 구성원분들과 지금도 피해를 수습할 관계자분들 노고에 감사하다. 기자들을 포함해 지금도 피해를 수습하는 과정인 거 같다"고 덧붙였다. 이어 "마지막으로 대한민국 어려운 시기에 시민들께서 사법부뿐 아니라 경찰, 검찰, 법원 전체에 지속적으로 관심을 가져주시길 바란다"고 강조했다. chogiza@newspim.com 2025-05-14 11:05