[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울시가 도입한 공공기획 방식이 공공주도 정비사업과 상호보완적으로 운영될 것으로 기대된다. 

정비사업 조합이 공공기획, 공공재개발 방식을 모두 선택하면 사업추진 과정에 서울시, 서울주택도시공사(SH)가 참여하기 때문에 시너지가 발생할 수 있다. 특히 서울시 공공기획은 공공주도 정비사업과 달리 임대주택 확대와 같은 규제가 없다는 장점도 있다. 

◆ 공공기획, 공공재개발과 달리 용적률 인센티브·임대주택 규제 없어

28일 서울시에 따르면 오세훈 시장은 지난 26일 재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안 중 하나로 '공공기획 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년)'을 발표했다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 오세훈 서울시장이 24일 오전 서울 종로구 한국기독교회관의 한국교회총연합(한교총)을 방문해 한교총 대표회장들과 간담회를 갖고 있다. 2021.05.24 mironj19@newspim.com

서울시 공공기획은 지자체인 서울시가 공공 역할을 수행한다. 공공재개발 등 공공주도 정비사업처럼 '정비사업 투명성'과 '사업기간 단축'을 목표로 삼는다.

다만 공공재개발과 다른 점은 서울시가 사업시행 주체가 아니라는 점이다. 공공재개발은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 사업시행을 맡으면서 조합에 용적률 등 인센티브를 제공하는 대신 임대주택 공급이라는 조건을 내건다.

정부가 조합원 물량을 제외한 50%를 임대주택으로 기부채납받는 대가로 종상향, 용적률 상향, 분양가상한제 제외와 같은 인센티브를 제공하는 것이다. 다만 임대주택 비중이 너무 높고 수수료가 비싸다는 점이 공공재개발의 대표적 단점이다.

공공재개발로 기부채납용 물량(임대아파트)이 늘어나면 기존 조합원들의 토지지분이 줄어 전체 조합이익이 감소한다. 또한 임대아파트 물량만큼 전체 가구수가 늘어나면 총 공사비용도 증가하고 공기도 연장된다.

수수료도 적지 않다. 앞서 공공주도 재개발로 진행된 '성남형 공공재개발'의 경우 직원 인건비 등 일반관리비와 건설간접비가 LH 총사업비의 4% 이하 수준으로 부과됐다. 사업비가 1000억원, 수수료율이 4%라고 가정하면 40억원을 수수료로 내야 하는 셈이다. 민간이 사업하는 경우보다 조합원들에게 돌아올 개발이익이 그만큼 줄어들게 된다.

◆ 정비계획안 입안 역할…"공공재개발과 상충 없고 선택의 폭 넓어져"

하지만 서울시 공공기획 방식은 이런 인센티브, 임대주택 규제와 관련이 없다. 서울시(공공)의 역할은 합리적인 정비계획안이 나올 수 있도록 돕는 것이기 때문이다. 특히 자치구와 서울시가 유기적으로 소통해서 사업 절차를 원활히 진행하는 게 목적이다.

기존 민간재개발 방식은 자치구청장이 정비계획 입안권을 갖고 있으며 서울시와 사전 협의가 없다. 자치구청장이 용역을 발주해서 도시계획업체나 건축설계업체 등 용역업체를 선정하고, 이 업체가 정비계획을 수립하는 순이다. 정비계획안은 건축물 층수, 배치 계획 등 대략적인 토지이용계획을 담은 문서다.

이후 자치구는 계획안에 대한 주민 의견을 반영한 후 서울시에 검토를 요청한다. 만약 서울시가 계획안을 보완하라고 할 경우 수정 작업을 해야 하기 때문에 시간이 몇 달 더 소요된다. 앞서 강남구청은 지난달 대치동 은마아파트 재건축 정비계획안을 도시계획위원회에 상정해줄 것을 시에 요청했지만 반려됐다.

반면 공공기획 방식을 선택할 경우 서울시가 좀더 주도적인 성격을 갖는다. 애초 서울시가 건축설계 등 전문가 집단을 구성해서 협의하고 계획안을 만들기 때문에 기간이 대폭 줄어들 수 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = [자료=서울시] 2021.05.27 sungsoo@newspim.com

서울시에 따르면 공공기획을 도입하면 기존에 자치구가 맡아 통상 42개월 정도가 소요됐던 절차를 3분의 1(14개월)로 단축할 수 있다. 주민제안·사전검토(6개월→4개월), 정비구역 지정을 위한 법정절차(12개월→6개월) 같은 나머지 구역지정 절차도 각각 단축한다.

오 시장은 "기존엔 주민이 제안하고 자치구가 계획을 수립하다보니 오래 걸렸다"며 "공공기획을 전면 도입하면 통상 5년 걸리던 정비구역 지정기간이 2년 이내로 대폭 단축된다. 3년을 앞당기는 효과"라고 강조했다.

또한 공공기획과 공공재개발 방식을 도입하면 정비사업을 좀더 유기적으로 추진할 수 있다는 게 서울시 측 설명이다. 서울시 관계자는 "LH, SH는 자치구 담당자나 조합원들보다 정비사업을 전문적으로 해본 경험이 많다"며 "공공기획과 공공재개발 방식을 모두 선택한다면 서울시, SH가 참여하기 때문에 더욱 시너지가 있을 것으로 예상된다"고 말했다.

이에 따라 전문가들은 공공기획이 공공재개발과 상충되지 않으면서 수요자들에게 선택의 폭을 넓혔다고 긍정적으로 평가했다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "공공기획을 할 경우 서울시가 사업의 공공성을 높이기 위해 사업지를 토지거래허가구역으로 묶을 것"이라며 "또한 공공재개발은 토지등소유자 10%의 동의를 받아야 하고, 서울시 공공기획은 30%의 주민들 사전 동의를 받아야 해서 양쪽이 크게 상충되지 않을 것"이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "민간 정비사업 추진이 지지부진한 지역에서 공공기획 방식을 도입할 경우 서울시가 순수하게 도움을 주겠다는 취지로 해석된다"며 "서울시의 이같은 사업 모델이 다른 지자체에도 확산된다면 더욱 좋을 것"이라고 말했다.

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