보유세 부담 크지만 양도세 중과에 처분 쉽지 않아
공급부족과 대출완화, 내년 대선 등 집값상승 기대감도 매물잠김 영향
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 더불어민주당이 부동산 종합부동산세 강화로 주택시장에 매물 확대를 기대하고 있지만 현실화될지 미지수란 의견이 제기된다.
여당은 한 달 넘게 부동산 세금 개정안을 논의했으나 재산세 완화 이외에는 합의를 이루지 못했다. 당 지도부의 설득에도 종부세 완화에 반대하는 의원이 목소리가 강해 무산될 공산이 커졌다. 세금 부담을 높여야 투기수요가 줄고 다주택자가 주택이 시장에 쏟아질 것이란 판단에서다. 하지만 양도세 중과 시행으로 사실상 퇴로가 막힌 상황에서 여당이 원하는 대로 시장이 움직일지 확신하기 어렵다는 시각이 많다.
◆ 종부세 기준 완화 '가물가물'...양도세 중과에 매물잠김도 가속
18일 정치권과 부동산업계에 따르면 여당이 다주택자의 주택 처분을 유도하기 위해 종부세 강화안을 고수하고 있지만 실제 매물 증가로 이어지긴 어려울 것으로 보인다.
보유세 압박에도 급매물이 늘지 않는 이유는 양도소득세 중과 시행이 가장 큰 이유로 꼽힌다. 양도세는 소유 주택을 팔았을 때 생긴 시세차익에 부과하는 세금이다.
이달 1일부터 다주택자의 양도세 세율이 기존보다 20~30p(포인트) 높아졌다. 양도차익 규모에 따라 적용 세율에 차이가 있지만 최고 구간은 양도세(75%)에 지방소득세(7.5%) 더한 82.5%다. 10억원 차액이 생겼다면 8억2500만원이 양도세로 떼어가는 것이다.
서초구 반포역 부근 한솔공인중개소 대표는 "다주택자 구조가 3주택자 이상보다는 조정대상지역 내 2주택자 비중이 많은 편"이라며 "거주기간이 없고 차익 금액이 많으면 시세차익의 70% 이상을 양도세로 내야 하기 때문에 보유세가 높아져도 팔 수 없다는 집주인이 적지 않다"고 말했다.
하반기 주택시장 경기를 양호하게 전망하는 것도 시장에 급매물이 쌓이지 않는 이유다. 세금을 부담하는 게 향후 집값 상승으로 상쇄될 것이란 판단에서다.
하반기 이후 금리인상이 변수가 있다. 그럼에도 대출규제 완화 및 내년 대통령선거·지방선거, 공급부족 등이 집값 상승을 견인할 것으로 분석된다. 특히 공급부족은 쉽게 해결하지 못하고 있다. 정부가 작년부터 3기 신도시와 2·4대책에서 205만가구 공급한다는 계획을 내놨지만 신도시 사전청약 이외에는 이렇다 할 공급 일정이 이뤄지지 않고 있다. 서울의 올해 아파트 입주 물량도 1만 9343가구로 2014년 이후 가장 적을 것으로 예상된다.
정부가 집값 안정화에 총력을 기울이고 있지만 상승폭이 더 커지고 있다. 한국부동산원에 따르면 6월 둘째 주(14일 기준) 서울의 아파트값 상승폭이 0.12%로 지난주(0.11%)보다 확대됐다. 주간 상승률로는 2019년 12월 셋째 주(0.20%) 이후 1년 6개월 만에 최대치다.
실제 양도세 중과를 앞두고 시장에 매물이 감소하는 현상을 보였다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이달 서울 아파트 매물은 4만4700건으로 한달전(4만7615건)보다 2915건(6.1%) 감소했다. 양도세 부담을 느낀 집주인들인 이미 처분을 끝낸 것으로 풀이된다.
◆ 세금 강화로 집값 못잡아...처분보단 증여 선택
3주택자 이상이나 조정대상지역 2주택자의 종부세 부담이 높아지는 것은 사실이다. 부담을 이기지 못한 다주택자들은 증여로 선회하는 현상이 가속화될 것이란 의견이 우세하다.
올해 서울 2주택의 경우 보유세가 작년보다 2배 높아진다. 서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오(전용면적 84.5㎡)와 강남구 대치동 은마아파트(84.4㎡) 아파트 두 채를 보유한 다주택자의 경우 지난해 종부세와 재산세로 총 3000만원 정도를 냈는데, 올해는 7400만원이 부과될 전망이다. 세금이 2.4배 껑충 뛰는 것이다.
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이렇다 보니 이미 주택 증여가 늘어나고 있다. 지난 4월 서울 주택 증여는 3039건으로 올해 들어 최대치를 기록했다. 1월 1973건, 2월 1674건, 3월 3022건을 나타냈다. 매매는 줄어든 반면 증여가 늘었다.
이런 현상은 지속될 것으로 보인다. 증여세율은 10~50%가 적용돼 다주택자의 양도세 중과 세율보다 유리하다. 또 자녀에게 향후 상속할 계획이었다면 미리 증여로 돌리는 게 세금 부담을 낮추는 방법으로 인식하고 있다.
결국 종부세, 양도세 강화로 집값을 잡겠다는 정책은 한계가 나타날 것이란 평가가 나온다. 실효성 있는 공급대책이나 민간 시장 활성화 대책 등이 도모될 필요가 있다는 것이다.
부동산인포 권일 팀장은 "종부세를 강화해도 양도세 부담이 커 다주택자들이 버티기에 들어가서 현상이 두드러질 것"이라며 "세금 압박보다는 공급확대, 민간시장 활성화 등으로 시장 안정화 방안을 찾아야 할 것"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
