[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 경기 성남시 판교신도시 내 공시지가만 3200억원이 넘는 빈 땅의 개발 밑그림이 내년 1월쯤 나온다. 성남시는 부지별 활용방안을 결정하기 위해 용업업체 선정을 앞두고 있다.

다음달 용역을 착수하면 용역기간 4개월을 거쳐 내년 1월 초쯤 결과가 나올 예정이다. 다만 5개 부지 모두 신분당선 판교역과 떨어져 있어 오피스를 짓기는 어려워 보인다. 학교부지의 경우 아파트 단지와 가까워 공원이 들어설지 주목된다.

◆ 용역업체 다음달 선정 후 내년 1년 결과…학교부지, 공원 들어설까

29일 부동산 업계에 따르면 성남시는 지난 12일 '판교지구 미활용부지 활용방안 용역'에 대한 입찰을 공고했다. 판교신도시 내 미활용 부지 5곳의 활용방안을 정하기 위해서다.

용역 대상지는 시유지 2곳과 매입 예정인 학교 부지 3곳이다. 구체적으로 ▲판교동 구(舊) 차량등록사업소(판교동 578, 면적 1만5133㎡) ▲운중동 임시차고지(운중동 902, 2313㎡) ▲판교동 특목고 부지(판교동 493, 1만6051㎡) ▲삼평동 초등학교 부지(삼평동 725, 1만2152㎡) ▲백현동 고등학교 부지(백현동 567, 1만3911㎡)다.

5개 부지의 공시지가 환산액을 모두 합치면 3279억원이다. 이들 땅은 향후 활용방안이 정해지면 용도변경이 필요할 것으로 보인다. 특히 학교부지는 아파트와 가까워 주민들이 공원 조성을 기대하는 것으로 전해졌다.

선정된 용역업체는 각 부지별 주변 여건 분석, 지역 주민 설문 등 의견수렴, 활용방안에 대한 경제성·편익 분석을 실시한다. ▲자체개발 ▲공공위탁개발 ▲민간자본 유치 ▲토지매각 등 토지의 활용방향도 용역을 거쳐 정해질 예정이다.

용역업체 선정은 다음달 초에서 중순쯤 이뤄질 예정이다. 성남시는 오는 30일 입찰에 들어온 업체들의 제안서를 평가해서 순위를 매긴 후 1순위 업체와 1차 협상을 거친다. 이는 통상 5~10일 정도 걸린다. 협상이 1차에서 끝나면 다음달 초 업체가 정해지지만, 안 되면 2순위 업체와 2차 협상을 해야 한다. 이 경우 다음달 중순쯤 선정된다.

용역기간은 약 4개월로, 다음달 착수할 경우 내년 1월 초쯤 결과가 나온다. 이를 바탕으로 성남시가 행정적·재정적 부분을 고려하는 실무 검토기간을 거친다. 개발 관련 구체적 공모가 나오는 시점은 내년 상반기 쯤으로 예상된다.

성남시 관계자는 "각 부지별로 어떤 개발 혹은 활용방향이 유리한지에 대한 수치자료, 설문자료가 용역 결과 나올 것"이라며 "그 중 상위에 오른 것 중에서 정책적으로 결정한다"고 말했다. 다만 "용역 결과 그대로 결정되는 것은 아니며, 행정적·재정적 부분 등 현실적인 조건도 고려해야 한다"고 덧붙였다.

예컨대 성남시는 부지를 공공시설로 활용할 수도 있고, 민간에 매각할 수도 있다. 만약 공공시설로 활용하면 성남시가 예산을 100% 투자하는 방법과 국비지원을 받는 방법이 있다. 이 경우 성남시가 국비지원을 받는 조건을 충족할 수 있는지가 변수다. 이를 종합적으로 고려해서 국가 공모사업 또는 기금사업으로 할지 등 최종 개발방향이 나온다.

시행사들도 개발 관련 구체적 공모 지침이 나오길 기다리고 있다. 신영 관계자는 "업계 전반적으로 판교 미활용 부지에 대해 관심이 높다"면서도 "하지만 구체적 공모 지침이 나와야 참여 여부를 확정할 수 있다"고 말했다. 한국토지신탁, DS네트웍스 등도 땅에 대한 구체적 공모가 나오지 않아서 사업 추진을 아직 검토하지 않고 있다.

◆ 판교역과 물리적 거리 있어…'테크노밸리 연계' 오피스 개발 어려울 듯

다만 업계에서는 5곳 부지에 판교테크노밸리와 연계한 오피스가 들어서기는 어려울 것으로 보고 있다. 5개 부지 모두 신분당선 판교역, 판교테크노밸리와 물리적 거리가 있어서다.

구 차량등록사업소(판교동 578)는 판교역까지 걸어서 34분, 운중동 임시차고지(운중동 902)는 걸어서 1시간 21분 걸린다. 판교동 특목고(판교동 493), 삼평동 초등학교(삼평동 725), 백현동 일반고(백현동 567) 부지는 모두 판교역에서 걸어서 13~36분 소요된다.

특히 학교부지는 주변에 아파트 단지가 많아서 오피스 권역으로 보기 어렵다는 지적이다. 주민들은 학교부지에 공원이 들어서기를 원하는 것으로 전해졌다.

또한 운중동 임시차고지(운중동 902)는 5곳 부지 중 가장 선호도가 떨어질 것이라는 의견도 있다. 이 땅은 5개 부지 중 판교역에서 가장 멀고 공시지가 환산액도 71억원으로 5개 땅 중 가장 작다.

이밖에도 다른 부지와 달리 형태가 네모 반듯하지 않고, 다른 아파트 단지와 떨어져있어 주거시설로 개발하기도 쉽지 않다. 상업시설로 개발하기도 어렵다. 인근 저층 타운하우스에 상가·근린생활시설이 많아서 배후수요층이 적을 것으로 예상되기 때문이다.

부동산업계 관계자는 "5개 땅을 민간에 매각할 경우 흥행을 결정하는 변수는 매각가격과 개발 인허가 부분이 될 것"이라며 "땅값이 비싸면 사업성이 떨어져서 사려는 업체가 없을 것이기 때문"이라고 말했다.

이어 "운중동 임시차고지에는 상업시설보다는 공공시설이 들어오는 게 적절해 보인다"며 "다만 공공시설로 개발할 경우 매수자 입장에서 수익성이 낮아 선호도가 떨어질 수도 있다"고 덧붙였다.

sungsoo@newspim.com