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[추석이후 부동산]② 내년도 출구 없는 전세난에 '미친 전셋값'…"반전세·월세화 가속"

기사입력 : 2021년09월20일 06:02

최종수정 : 2021년09월20일 07:17

추석 이후 주택시장, 전문가 전망
"이 전셋값이면 차라리 집사자" 매수심리 자극할 수도
"정부정책, 집값보단 전셋값 안정에 우위 둬야"
규제 풍선효과에 임대차 3법으로 매물감김 현상 지속

[편집자] 정부가 집값 고점을 경고한데 이어 금리인상, 대출규제 등의 유동성 축소에 들어가면서 주택시장에 변수가 확대됐다. 주요 지역을 중심으로 신고가 거래는 이어지고 있지만 집값 상승의 피로감이 쌓인 데다 금융 규제가 한층 강화될 전망이어서 조정장을 예상하는 분위기도 커졌다. 부동산 전문가의 심층 설문을 통해 추석 이후 매매 및 전·월세 시장을 전망해보고 시장 안정화를 위한 방안 등이 무엇인지 살펴본다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 거래 절벽에도 아파트값이 계속 오르는 상황에서 무주택 세입자들은 내 집 마련은커녕 전세살이도 쉽지 않은 상황이다. 사려는 사람은 많은데 매물이 부족한 데다 전셋값까지 오름세를 보이고 있기 때문이다.

부동산 전문가들은 추석 이후 연말까지 서울의 전세 시장 모습이 지금과 크게 다르지 않을 것으로 전망했다.

 

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.09.18 ymh7536@newspim.com

◆ "올 하반기 뿐만 아니라 내년말에도 서울 전셋값 상승 지속"

전문가들은 올 하반기 서울 전셋값이 상승이 지속될 것으로 내다봤다. 가장 큰 요인은 역시 물량 부족이다. 매물이 부족한 시기에 수요는 넘쳐나고 있어 매도자 우위시장이 형성된 만큼 가격도 상승할 가능성이 크다는 것이다.

KB국민은행 리브부동산이 발표한 '주간KB주택시장동향'에 따르면 6일 기준 전국 매수우위지수는 109.2로 조사됐다. 전주(8월 30일, 109.7)보다 0.5포인트(p) 하락한 것으로 지난 8월 16일(114.6) 이후 4주 연속 하락세다. 아파트를 사려는 심리가 갈수록 두드러지고 있는 것으로 해석할 수 있다.

박원갑 KB국민은행 수석위원장은 "매수자 입장에서는 가격이 내려가길 기다렸는데 생각보다 가격은 안 빠지고, 매물도 갈수록 줄어드는 분위기여서 불안할 수밖에 없을 것"이라며 "인기 있는 입지는 물량이 줄어드니깐 가격이 올라가고, 매매가격이 오르다 보니깐 (전세를 택하려는) 전세 수요가 늘어 덩달아 전셋값도 오르고 있다"고 말했다.

임병철 부동산114 리서치팀장 "은행권의 잇따른 대출 제한과 전세매물 감소로 인해 전셋값 상승세가 이어지고 있으며, 이러러한 흐름은 추석 이후에도 상당 기간 지속될 것"이라며 "집값 상승에 대한 기대감이 기저에 깔려 있이 때문"이라고 설명했다.

전세금을 감당하지 못하는 세입자들이 보증금 일부를 월세로 전환하는 사례가 늘고 있다. 지난달 서울에서 체결된 아파트 임대차 계약(계약일 기준)은 총 1만2568건으로 이 가운데 월세를 낀 계약은 총 4955건(39.4%)을 차지했다. 이는 7월(35.5%)보다 3.9%포인트 높아진 것으로 올 들어 가장 높은 수치다.

서울시는 임대차 계약을 전세, 월세, 준월세, 준전세 등 4가지로 분류한다. 월세는 보증금이 월세의 12개월치 이하인 임대차 거래, 준월세는 보증금이 월세의 12∼240개월 치인 거래, 준전세는 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 거래로 나눈다.

전체 임대차 거래에서 흔히 반전세로 통칭하는 월세·준월세·준전세의 비중은 지난해 7월 말 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입한 새 임대차법 시행 이후 눈에 띄게 증가했다.

새 임대차 법 시행 후 1년간(지난해 8월∼지난달) 반전세 거래 비중은 35.1%(18만5273건 중 6만5088건)로, 법 시행 전 1년간 28.1%(2019년 8월∼지난해 7월·19만6374건 중 5만5215건)에 비해 7.0%포인트 높아졌다.

법 시행 전 1년 동안은 반전세 거래의 비중이 30%를 넘긴 적이 딱 한 달(지난해 4월 32.7%)밖에 없었지만 법 시행 후에는 분위기가 바뀐 것으로 분석된다. 지난해 8월부터 지난달까지는 이 비중이 30% 미만인 달이 단 한 번도 없었다.

올 들어서도 이 비율은 1∼3월 33.7∼35.5%에서 4월 39.2%, 6월 38.4%, 지난달 39.4% 등으로 40%에 육박한 수준으로 오르고 있다. 전문가들은 정부의 정책이 전세의 월세 전환을 더욱 가속화하면서 실수요 무주택 서민의 주거비 부담을 가중시키고 있다고 지적했다.

임병철 부동산114 리서치팀장은 "가을 이사철에 본격 진입하며 수요 유입에 따른 매물 부족이 이어지고 있다"며 "이로 인해 전세가격이 상승하는 만큼 당분간 전세시장에서 매매시장으로 이동하는 움직임도 커질 것으로 예상된다"고 봤다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.09.17 ymh7536@newspim.com

◆ "임대차3법 여파로 월세화 현상 가속화"

새 임대차 법 시행 후 1년간(작년 8월∼지난달) 반전세 거래 비중은 35.1%(18만5천273건 중 6만5천88건)로, 법 시행 전 1년간 28.1%(2019년 8월∼작년 7월·19만6천374건 중 5만5천215건)에 비해 7.0%포인트 높아졌다.

법 시행 전 1년 동안은 반전세 거래의 비중이 30%를 넘긴 적이 딱 한 달(작년 4월 32.7%)밖에 없었지만, 법 시행 후에는 분위기가 바뀌어 작년 8월부터 지난달까지는 이 비중이 30% 미만인 달이 단 한 번도 없었다. 올해 들어서도 이 비율은 1∼3월 33.7∼35.5%에서 4월 39.2%, 6월 38.4%, 지난달 39.4% 등으로 40%에 육박한 수준으로 오르고 있다.

지역별로 보면 고가 전세가 몰려 있는 강남권과 중저가 전세가 많은 외곽을 가리지 않고 반전세 증가 현상이 관측됐다. 강남권에서는 강남구가 지난달 45.1%로 전월(39.1%) 대비 6.0%포인트 증가했고, 송파구가 33.8%에서 46.2%로 높아졌다.

강남권 다음으로 전셋값이 높은 '마용성' 지역에서는 마포구가 40.0%에서 52.2%로 12.2%포인트 증가해 임대차 거래의 절반 이상이 반전세 거래로 나타났다.

강동구(33.0%→50.2%)와 중랑구(27.1%→52.4%)가 50%를 넘긴 가운데 구로구(31.6%→46.5%), 은평구(33.8%→45.1%) 등 외곽 지역과 도심 지역인 중구(48.4%→47.2%)도 이 비율이 40%를 상회했다.

전셋값이 큰 폭으로 뛰면서 임대료도 함께 오르고 있다. 전국에서 가장 규모가 큰 단지인 송파구 가락동 헬리오시티의 경우 지난달 계약 신고가 이뤄진 임대차 거래 45건 중 월세를 낀 거래가 21건(46.7%)으로 국토부 실거래가 공개시스템에서 확인된다.

전용면적 84㎡의 경우 작년 상반기 보증금 1억원에 월세 250만원 안팎에 다수 거래가 이뤄졌는데, 지난달 보증금 1억원 월세 350만원(15층·27층)에 거래가 이뤄져 1년 사이 월세가 100만원 가량 올랐다.

은평구에서는 불광동 북한산래미안1단지 59.9㎡가 지난달 보증금 1억원·월세 150만원(12층)에 임대차 계약서를 썼다. 작년 6월 보증금 1억4000만원·월세 70만원(3층)에 전월세 계약을 맺은 것과 비교하면 불과 1년 사이 2배 수준으로 뛰었다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "새 임대차 법 시행 이후 갱신 거래가 늘면서 전세 매물이 크게 줄었고, 보증금 인상률이 5%로 제한되면서 전세의 월세화 현상이 가속화하는 것으로 보인다"며 "앞으로도 월세 낀 반전세 형태의 임대차 거래가 더 증가할 것으로 전망된다"고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "올해와 내년 모두 입주 물량 감소 등 공급 위축에 따른 전세난 심화가 우려된다. 특히 내년 7월 임대차법 시행 2년을 기점으로 계약갱신 만료 물량이 시장에 쏟아지면서 전 월셋값 추가 상승 가능성이 높은 만큼, 당국이 서민 주거 안정 측면에서 대비할 필요가 있다"고 조언했다.

◆ '미친 전셋값' 추석 이후가 더 걱정

최근 주택시장의 모든 문제는 전세난에서 출발한다고 해도 과언이 아니다. 저금리 기조 속에 임대사업자들이 전세를 월세로 돌리면서 전세 품귀 현상이 빚어졌고, 이로 인해 전셋집을 구하지 못한 세입자들이 내집 마련에 나서면서 집값 상승의 원동력이 되고 있기 때문이다.

하반기에도 전세난은 지속될 것으로 전망된다. 국내 경기 상황이 나아지지 않고 있고 미국 금리 인상 역시 미적대는 분위기여서 저금리 기조가 하반기에도 이어질 가능성이 크다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "저금리가 장기화되면서 월세 전환이 빨라지고 있는데다 만기가 된 전세는 재계약이 급증하면서 시장에 나오는 물건 자체가 없다는 게 문제"라며 "추석 이후에도 전세 품귀현상과 이에 따른 전셋값 상승세는 이어질 것"이라고 전망했다.

특히 서울에서는 재건축·재개발사업에 따른 이주 수요가 전세난을 가중시킬 것으로 우려된다. 올해 하반기부터 내년까지 강남 4구의 이주 수요는 2만가구에 이르고 서울 전체를 보면 6만 가구에 달한다. 이주 수요자들이 서울 전역과 서울 근교의 수도권 지역의 전세 시장까지 영향을 미치고 있는 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "지방자치단체를 중심으로 이주 수요 분산을 유도할 필요가 있다"며 "이주 기간 추가 연장, 이주자를 위한 단기 임대주택 공급 등의 다양한 방법을 통해 서민들의 주거불안 현상을 사전에 차단하는 방법도 검토해볼 만하다"고 조언했다.

 

ymh7536@newspim.com

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김승연 회장, 시흥R&D캠퍼스 첫 방문 [서울=뉴스핌] 김아영 기자 = 김승연 한화그룹 회장이 지난해 5월 공식 출범한 한화오션 사업장을 처음 찾았다.  한화그룹은 김승연 회장이 20일 '한화오션 중앙연구원 시흥R&D캠퍼스'를 방문했다고 밝혔다.  김승연 회장(가운데)이 한화오션 시흥R&D캠퍼스를 방문해 임직원들과 오찬 후 기념촬영을 하고 있다. [사진=한화그룹] 현장을 둘러본 김 회장은 미국 등 글로벌 시장 선점을 위한 초격차 기술경쟁력 확보를 강조했다. 해양 탈탄소 시대를 선도할 그린십(Green Ship) 기술과 방산 기술 혁신으로 조선·해양 분야에서 지속가능한 글로벌 강자로 자리매김할 것을 주문한 것이다. 이날 행사에는 김동관 한화그룹 부회장과 김희철 한화오션 대표이사, 손영창 한화오션 제품전략기술원장도 참석했다. 김승연 회장과 김동관 부회장이 한화오션 시흥R&D캠퍼스의 상업용 세계 최대 공동수조를 방문해 시연을 지켜보고 있다.[사진=한화그룹] 한화오션 시흥R&D캠퍼스는 상업용 세계 최대 규모의 공동수조와 예인수조, 국내 유일의 음향수조 등 첨단 시험 설비를 갖추고 있다. 이를 통해 조선·해양·방산 분야 친환경 초격차 기술 개발을 선도하는 핵심 연구 거점이다. 기술 리더십의 중요성을 강조해온 김승연 회장이 시흥R&D캠퍼스를 찾은 이유이기도 하다.  김승연 회장은 먼저 공동수조(Cavitation Tunnel)를 방문해 연구진의 시연을 지켜봤다. 상업용 세계 최대 규모의 한화오션 공동수조는 길이 62m, 높이 21m의 대형 터널로, 최대 출력 4.5MW 모터와 3600톤의 물을 통해 최대 15m/s의 유속을 형성할 수 있다. 특히, 선박의 추진력을 높이고 수중 방사 소음을 줄이는 연구 성과는 함정의 은밀성과 생존성을 강화하는 방산 기술 개발에도 활용되고 있다. 예인수조를 방문한 김 회장은 임직원들과 함께 수조 내 모형선을 끄는 예인전차에 탑승해 고품질 선박 성능 시험을 참관했다. 한화오션의 예인수조는 길이 300m·폭 16m, 담수량 3만3,600톤으로 세계 최대 규모 최신 시설을 자랑한다. 상선, 함정 등 다양한 선박의 저항, 운동, 조종 성능 등에 맞춤식으로 시험할 수 있다. 김승연 회장이 한화오션 시흥R&D캠퍼스 예인수조를 둘러본 후 임직원들과 기념사진을 촬영하고 있다. [사진=한화그룹] 김 회장은 이 날 임직원들과 함께한 자리에서 "여러분은 한화그룹의 자산이자 대한민국 산업의 자산"이라며 "대한민국의 국익과 국격에 기여한다는 뜨거운 사명감을 갖고 연구에 임해주기 바란다"고 당부했다. 이어 "더 밝게 빛날 한화의 미래에 조선해양 부문이 가장 앞에 서 있을 것을 믿어 의심치 않는다"며 "한화 가족 모두는 우리 그룹의 일원으로서 함께 나아갈 한화오션의 미래에 큰 기대를 가지고 있다. 여러분이 가진 무한한 잠재력과 기술 역량으로 새 시대를 선도해 나가길 바란다"고 덧붙였다. 김승연 회장은 3D 프린팅 기술을 활용해 동일한 형상으로 축소된 프로펠러 모형을 제작하여 다양한 성능을 예측·평가하는 모형제작워크샵에 대한 설명도 들었다. 이곳에서 김승연 회장은 한화오션이 수출형 모델로 독자 개발한 2000톤급 잠수함 모형에 'K잠수함 수출로 글로벌 No.1 도약을 기원합니다'라고 적고 친필 서명하며 해외 수출 성공을 기원했다. 한화오션의 2000톤급 잠수함은 현존하는 디젤 잠수함 중 최고로 평가 받는 장보고-III 플랫폼에 기반해 자체 개발한 중형급 잠수함으로 최신 기술과 다양한 요구사항을 적용한 모델이다. 김승연 회장은 직원 식당에서 임직원들과 오찬도 함께 했다.  김승연 회장이 한화오션 시흥R&D캠퍼스를 방문해 임직원들에게 격려의 메시지를 전하고 있다. [사진=한화그룹] 김 회장은 이 날 한화오션 임직원들에게 "한화는 여러분들이 마음껏 연구 역량을 펼칠 수 있도록 거친 파도를 막아주는 든든한 방파제가 될 것"이라며 굳건한 신뢰의 뜻을 전했다. 한화오션은 시흥R&D캠퍼스의 첨단 인프라를 바탕으로 지속 가능한 해양 솔루션을 개발하고 미래 해양 산업의 변화를 주도하는 글로벌 오션 솔루션 프로바이더로 도약하기 위한 행보를 이어갈 예정이다.  aykim@newspim.com 2024-11-20 15:33
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