[편집자] 정부가 집값 고점을 경고한데 이어 금리인상, 대출규제 등의 유동성 축소에 들어가면서 주택시장에 변수가 확대됐다. 주요 지역을 중심으로 신고가 거래는 이어지고 있지만 집값 상승의 피로감이 쌓인 데다 금융 규제가 한층 강화될 전망이어서 조정장을 예상하는 분위기도 커졌다. 부동산 전문가의 심층 설문을 통해 추석 이후 매매 및 전·월세 시장을 전망해보고 시장 안정화를 위한 방안 등이 무엇인지 살펴본다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 부동산 전문가들은 추석 후에도 집값이 상승을 지속할 것으로 내다봤다. 서울 등수요자가 원하는 곳에 주택공급이 부족한데다, 전세난 지속·교통호재 등으로 주택 구매수요가 여전히 많기 때문이다.

집값 상승세는 서울, 수도권, 지방을 가리지 않고 전국적으로 나타날 것으로 예상됐다. 특히 강남보다 강북, 수도권이 상대적으로 강세일 것이라는 분석이다. 다만 대외적으로 큰 변수가 없다면 오는 2024~2025년 3기 신도시 입주가 현실화된 후 집값이 꺾일 수 있다는 의견도 있었다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.17 sungsoo@newspim.com

◆ "향후 몇년간 집값 하락 어렵다"…강남보다 강북·수도권 '강세'

19일 부동산업계에 따르면 전문가들 대다수는 추석 후에도 집값이 오를 것이라고 입을 모았다. 추석 이후 뿐만 아니라 향후 수년간 집값이 안정될 가능성이 낮다는 시각이 지배적이다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "부동산시장 환경이 바뀐 게 없어서 올 하반기에도 상반기만큼 집값이 오를 것"이라며 "지난 1~8월 누적 기준 서울 집값은 전년대비 12.9% 상승했다"고 설명했다.

이 대표는 임대차3법 여파로 전세물량 부족이 지속되는 것도 추석 이후 집값 상승에 일조할 것으로 내다봤다. 전셋값이 오르면 매맷값도 덩달아 오르게 되기 때문이다. 특히 지금은 계약갱신청구권으로 전세가격을 인위적으로 눌러놓았지만 시간이 지나 만기가 되면 결국 전셋값이 폭등할 것이라는 관측이다.

그는 "추석 이후 전세시장 상황은 더욱 심각해질 것"이라며 "계약갱신청구권을 쓴 사람이 있어서 지금은 전셋값이 이분화됐지만 나중에는 저렴했던 전셋값이 급격히 오를 가능성이 크다"고 내다봤다.

이같은 집값 상승세는 서울, 수도권, 지방을 가리지 않고 전국적으로 나타날 것이라는 분석이다. 강남보다 강북, 수도권이 상대적으로 강세일 것으로 관측됐다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "서울과 수도권, 지방이 동조화되는 현상이 지속될 것"이라며 "지역적으로 탈(脫) 서울 내집마련 수요가 지속될 가능성이 있다"고 말했다. 이어 "고가주택이 밀집한 강남보다 강북, 수도권이 상대적으로 강세를 보일 것"이라고 덧붙였다.

임병철 부동산114 리서치팀장은 "현재 수도권 집값은 중저가 아파트가 몰린 서울·경기 외곽과 인천이 가격 상승을 주도하고 있다"며 "이들 지역은 상대적으로 집값이 저렴하고 6억원 이하 아파트가 상당히 많아 기존 전세보증금에 대출을 조금 받으면 내 집 마련이 가능한 곳들"이라고 말했다.

◆ 서울 주택공급 갈수록 '부족'…GTX 등 교통·개발호재 '본격화'

입주물량은 부족한 반면 개발호재는 많다는 점도 집값을 밀어올릴 요소다. 정부가 3기 신도시 사전청약에 나서고 있지만 서울 물량은 턱없이 부족하다는 지적이다.

부동산114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 2만463가구로 올해(3만1211가구)보다 34.4% 감소한다. 작년(4만9359가구)에 비하면 절반 이하로 급감한다. 올해 예정됐던 서울 아파트 공급 4만2400가구 중 절반 가량(2만2900가구)도 연내 분양이 불투명하다.

서울 강남권 주요 단지들은 일제히 분양이 미뤄졌다. 서초구 신반포15차 재건축인 '래미안원펜타스'(총 641가구)와 송파구 '잠실진주재건축'(총 2636가구)은 당초 올 하반기에 분양할 것으로 예상됐지만 지금은 둘다 내년으로 연기됐다.

서초구 신반포4지구 재건축인 '신반포 메이플자이'(총 3307가구)도 내년 중순쯤에야 분양이 가능할 것으로 보인다. 초대형 단지인 강동구 둔촌주공(1만2032가구)도 연내 분양이 불확실하다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "적어도 향후 몇 년간은 집값이 꺾이지 않을 것"이라며 "입주 가능한 실물주택이 대량으로 단기에 공급되는 것이 어렵다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.17 sungsoo@newspim.com

반면 교통 등 개발호재 현실화는 본격화되고 있다. 앞서 국토교통부는 수도권 광역급행철도(GTX)-A·B·C노선과 신분당선 등 광역 거점 철도건설 사업 예산을 올해 1조2143억원에서 내년 1조8597억원으로 늘렸다.

노선별로 보면 ▲GTX-A(파주~삼성~동탄) 4609억원 ▲GTX-B(송도~마석) 803억원 ▲GTX-C(덕정~수원) 1030억원이 배정됐다.

또한 광역 간선급행버스체계(BRT) 구축 예산도 올해 141억원에서 내년 156억원으로 확대했다. 경기 성남, 공주~세종, 제주 등에 광역 BRT 신규 노선을 구축하기 위해서다.

간선 교통망 사업비도 확보했다. 지역 경제거점을 철도·도로·항공 등 주요 교통망으로 촘촘히 연결하고 지방 광역권 메가시티를 지원하기 위해서다. 서울~세종 고속도로(6706억원), 서해선 복선전철(3195억원), 울릉공항 건설(1140억원) 등의 계획 수립비, 공사비 등을 편성했다.

이처럼 교통·개발호재가 현실화되는 지역은 집값이 자극을 받을 가능성이 크다. 이 연구원은 "이번 정부에서 시작한 GTX, 신도시 개발, 노후도심 개발 등 호재들은 내년에 정부가 바뀌더라도 쉽게 취소하기 어렵다"고 말했다.

임 팀장은 "현재 3기 신도시 개발과 GTX 노선 등 광역교통망 개선이 본격화되면서 경기 남부와 북부, 인천 지역이 지속적으로 주목받고 있다"며 "GTX를 타면 수도권 외곽에서 서울 도심까지 30분 만에 주파할 수 있어 금리 상승기에도 (GTX 호재지역에) 수요가 꾸준히 유입될 가능성이 높다"고 말했다.

3기 신도시 위치

◆ "3기 신도시 입주, 집값 하락 촉매제"…금리인상 우려 제한적

반면 오는 2024~2025년 '3기 신도시 입주'를 기점으로 집값이 꺾일 가능성을 내다본 전문가도 있었다. 물론 이 경우 코로나19나 글로벌 경제상황과 같은 대외변수가 없어야 한다는 전제가 깔린다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "큰 글로벌 외생변수가 없다는 전제 하에 오는 2024~2025년 3기 신도시 입주가 현실화되는 시점을 (집값 상승세가 꺾이는 시기로) 고려하고 있다"고 말했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "3기 신도시 공급이 본격적으로 이뤄지는 오는 2025년까지 상승과 하락을 반복하며 상승기조를 이어갈 것"이라며 "물론 세계경제, 국내경제 상황, 코로나사태 등의 변수에 따라 영향을 받을 것"이라고 내다봤다.

주요 대외변수 중 하나인 미국 테이퍼링(자산매입 축소)에 대해서는 과도하게 우려할 필요 없다는 지적이 나온다. 최근 미국 잭슨홀 회의에서 제롬 파월 미국 연방준비제도 의장이 "테이퍼링 시기와 금리인상 시기는 별개"라고 선을 그었기 때문이다.

미국이 금리를 올리지 않는데 한국만 연이어 금리를 올리기는 쉽지 않다. 이에 따라 금리 인상이 부동산시장에 미칠 영향도 한정적일 것이라는 의견이다.

이 연구원은 "시장은 파월 의장의 발언을 근거로 미국 금리인상이 내년 2분기에 실시되거나 다시 논의될 것으로 판단한다"며 "이 때문에 '금리가 연이어 오를 것이니 주의해야 하며, 부동산 가격 하락 여지가 있으니 무리해서 주택을 구입할 필요가 없다'는 주장은 설득력이 약하다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com