[대장동국감] 이재명 "환지방식, 원주민 특혜라서 안 했다"…업계 "상식 안 맞아"

기사입력 : 2021년10월19일 13:30

최종수정 : 2021년10월19일 13:30

환지방식 아닌 수용방식에 '헐값보상'…원주민들 재산권 피해
"화천대유, 분양가상한제 적용 안 받아 2699억원 더 챙겼다"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 더불어민주당 대선 주자인 이재명 경기도지사가 국정감사에서 했던 발언이 논란이 되고 있다. 경기 성남 판교 대장지구 개발을 '수용방식'으로 한 이유는 "환지방식으로 할 경우 원 소유자가 특혜를 받는다"고 언급했기 때문이다.

판교 대장동 개발이 '수용방식'으로 이뤄진 탓에 대장동 원주민들은 토지를 헐값에 '강제 수용'당했다. 또한 분양가상한제도 적용되지 않아 수분양자들은 1억~3억원 가량 더 비싼 분양가를 지불해야 했다. 그 결과 화천대유자산관리의 분양매출이 약 2700억원 늘어났다는 분석이다.

[수원=뉴스핌] 국회사진취재단 = 더불어민주당 대선 후보인 이재명 경기지사가 18일 경기도청에서 열린 국회 행정안전위원회의 경기도에 대한 국정감사에서 의원 질의에 답하고 있다. 2021.10.18 photo@newspim.com

◆ 환지방식 아닌 수용방식에 '헐값보상'…원주민들 재산권 피해

19일 국회에 따르면 이 지사는 전날 열린 행정안전위원회 국정감사에서 '판교 대장지구' 개발을 왜 '환지방식'으로 하지 않고 '수용방식'으로 했느냐는 질문에 "환지로 할 경우 남는 땅이 없고, 원 소유자가 부당하게 특혜를 받는다"고 답변했다.

하지만 업계에서는 이 지사가 대장동 원주민들의 재산권 피해를 고려하지 않았다고 비판한다. '환지'란 토지 분야의 '재개발 재건축'과 비슷하다.

토지구획정리사업(도시개발사업 또는 정비사업)과 토지개량사업(농지)을 할 때 사업시행자가 정비되지 않은 땅을 토지 위치, 면적, 토지이용상황 및 환경 등을 고려해서 개발한 후 정비된 땅으로 교환해주는 것이 '환지'다.

원 소유주는 정비된 땅을 받기 때문에 환지 전에 비해 땅 면적은 줄어들지만 활용도는 높아진다. 무엇보다 환지 방식으로 개발할 경우 지방자치단체가 땅 주인의 동의(공청회) 절차를 거치기 때문에 토지를 강제 수용당할 염려가 거의 없다.

반면 판교 대장지구는 토지수용 방식을 택해서 원주민들이 토지를 헐값에 강제 수용당했다. 대장동 개발은 '공영개발'이라서 관련 법에 따라 주민 동의 없이도 토지 수용이 가능하기 때문이다.

이로 인해 원주민은 3.3㎡당 600만원 짜리 땅을 지난 2016년 12월 성남시로부터 반값인 3.3㎡당 300만원 정도만 보상받았다. 보상금이 시가보다 훨씬 낮아서 원주민들이 인근 지역에 재정착하기 어려운 구조다.

성남시의회 회의록을 봐도 대장동 토지가 주변 지역보다 '헐값'에 수용됐음을 알 수 있다. 지난 2015년 2월 4일 성남시의회에서 열린 209회 도시건설위원회 회의록에 따르면 유한기 당시 성남도시개발공사 개발사업본부장은 보상가 기준을 묻는 성남시 시의원 질의에 "공시지가의 1.5배"라고 답변했다.

그는 이어 "판교신도시의 보상 기준은 공시지가의 1.8배"라고 덧붙였다. 대장지구가 판교에 비해 토지보상을 저렴하게 했다는 뜻이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = [자료=성남시의회 도시건설위원회 회의록 캡처] 2021.10.19

판교 대장지구를 비롯한 전국 공공주택지구 주민들은 집단행동에 나섰다. 정부에 "극소수 민간사업자만 폭리를 취하는 악법 '토지보상법'을 즉각 개정하라"고 촉구하는 기자회견을 연 것이다.

이들은 "판교 대장지구 헐값 보상을 초래한 현행 감정평가제도에 근본적인 문제점이 있다"며, 전국 100만 토지수용 주민들에게 정당하게 토지보상할 것을 정부와 국회에 강력히 촉구했다.

지난달 기자회견에 참여한 이언주 전 의원은 "경기도 일대는 땅값이 많이 올라서 원주민들이 시세의 10분의 1 가격에 토지를 수용당한다"며 "이 원주민들은 그 돈으로는 기존에 살던 곳에 다시 정착할 수 없다"고 말했다.

◆ "화천대유, 분양가상한제 적용 안 받아 2699억 더 챙겼다"

또한 이 지사는 판교 대장지구에 분양가상한제를 적용하지 않은 것은 "이명박·박근혜 정부 때 분양가상한제가 폐지됐기 때문"이라고 국감장에서 답변했다. 하지만 이 또한 설득력이 약하다는 분석이 나온다.

판교 대장동 개발은 사업시행자가 공공기관이 아닌 민간사업자라서 공공택지지구가 아니라 민간택지지구 사업이 됐고, 그 결과 '분양가상한제'를 면제받았다.

이 지사 대선 캠프는 '대장동 개발사업 Q&A' 자료에서 민간사업자와 공동개발을 선택한 것은 성남도시개발공사의 "위험부담을 없이기 위해서"였다고 해명했다. 지난 2015년 당시에는 부동산 경기가 지금처럼 좋지 않았고 거의 모두가 부동산 가격이 폭락한다고 봤기 때문에 성남시가 선순위로 보장받는 방법을 선택했다는 것이다.

하지만 당시 자료를 보면 성남시는 애초 미분양 위험이 낮은 지역임을 알 수 있다. 앞서 언급한 성남시의회 209회 도시건설위원회 회의록을 보면 유한기 당시 성남도시개발공사 개발사업본부장은 "현재 부동산 시장이 서서히 온기가 올라오고 있다"며 "그래서 아파트 분양이나 이런 것들은 현재의 시점으로 보면 우려가 없다고 판단한다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = [자료=성남시의회 도시건설위원회 회의록 캡처] 2021.10.19 sungsoo@newspim.com

또한 경기연구원이 지난 2019년 발표한 '개발이익 공공환원 사례 심층연구' 보고서를 보면 "성남시는 공동주택 분양의 경우 소위 '불패신화'를 이어가는 지역 중 하나"라며 "대장동 역시 주택건설 사업자들 입장에서 분양 리스크 없이 사업이 가능하다는 의견이 지배적이었다"고 적혀있다.

이처럼 미분양 우려가 낮음에도 판교 대장동은 민관 합동방식으로 개발됐고, 그 결과 분양가상한제를 면제받아 분양가가 상대적으로 비싸졌다. 업계에서는 분양가상한제를 적용했다면 분양가가 전용 84㎡ 기준 6억원 안팎으로 책정돼, 수분양자들 부담이 1억~3억원 가량 더 줄어들었을 것으로 관측한다.

지난 2018년 12월 판교 대장지구에서 분양한 '판교 퍼스트힐 푸르지오'(3.3㎡당 평균 2030만원), '판교 더샵 포레스트'(3.3㎡당 평균 2080만원)는 모두 3.3㎡당 2000만원을 웃돈다. 비슷한 시기 위례신도시에 분양한 '위례포레자이' 분양가(3.3㎡당 평균 1820만원)보다 높은 가격이다.

그 결과 화천대유의 분양매출이 2700억원 가까이 늘어났다는 분석도 있다. 참여연대와 민주사회를 위한 변호사모임(민변)은 지난 7일 서울 종로구 참여연대에서 기자회견을 열고 "화천대유가 아파트 용지로 매입한 대장동에 분양가상한제가 적용됐다면 화천대유 분양 매출은 기존 1조3890억원에서 1조1191억원으로 2699억원 줄었을 것"이라고 주장했다.

이에 따라 이 지사의 국감 발언을 납득하기 어렵다는 업계 비판도 높아지고 있다. 판교 대장동 개발이익이 커진 것은 '저렴한 토지수용'과 '분양가상한제 면제' 때문이었으며, 이는 모두 원주민들과 수분양자들 피해로 이어졌다는 것이다.

익명을 요구한 부동산업계 관계자는 "이 지사는 환지방식으로 개발하면 원 소유주에게 특혜라서 수용방식으로 개발했다고 답했다"며 "하지만 성남의뜰 지분의 7%만 가진 몇몇 소수가 수천억원이나 되는 차익을 나눠갖는 것과, 기존에 살고 있던 땅 소유주가 개발이익을 갖는 것 중 어떤 게 맞겠는가. 이 지사의 발언은 상식에 맞지 않는다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.10.08 sungsoo@newspim.com

sungsoo@newspim.com

사진

"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00