[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 더불어민주당 대선 주자인 이재명 경기도지사가 국정감사에서 했던 발언이 논란이 되고 있다. 경기 성남 판교 대장지구 개발을 '수용방식'으로 한 이유는 "환지방식으로 할 경우 원 소유자가 특혜를 받는다"고 언급했기 때문이다.

판교 대장동 개발이 '수용방식'으로 이뤄진 탓에 대장동 원주민들은 토지를 헐값에 '강제 수용'당했다. 또한 분양가상한제도 적용되지 않아 수분양자들은 1억~3억원 가량 더 비싼 분양가를 지불해야 했다. 그 결과 화천대유자산관리의 분양매출이 약 2700억원 늘어났다는 분석이다.

◆ 환지방식 아닌 수용방식에 '헐값보상'…원주민들 재산권 피해

19일 국회에 따르면 이 지사는 전날 열린 행정안전위원회 국정감사에서 '판교 대장지구' 개발을 왜 '환지방식'으로 하지 않고 '수용방식'으로 했느냐는 질문에 "환지로 할 경우 남는 땅이 없고, 원 소유자가 부당하게 특혜를 받는다"고 답변했다.

하지만 업계에서는 이 지사가 대장동 원주민들의 재산권 피해를 고려하지 않았다고 비판한다. '환지'란 토지 분야의 '재개발 재건축'과 비슷하다.

토지구획정리사업(도시개발사업 또는 정비사업)과 토지개량사업(농지)을 할 때 사업시행자가 정비되지 않은 땅을 토지 위치, 면적, 토지이용상황 및 환경 등을 고려해서 개발한 후 정비된 땅으로 교환해주는 것이 '환지'다.

원 소유주는 정비된 땅을 받기 때문에 환지 전에 비해 땅 면적은 줄어들지만 활용도는 높아진다. 무엇보다 환지 방식으로 개발할 경우 지방자치단체가 땅 주인의 동의(공청회) 절차를 거치기 때문에 토지를 강제 수용당할 염려가 거의 없다.

반면 판교 대장지구는 토지수용 방식을 택해서 원주민들이 토지를 헐값에 강제 수용당했다. 대장동 개발은 '공영개발'이라서 관련 법에 따라 주민 동의 없이도 토지 수용이 가능하기 때문이다. 

이로 인해 원주민은 3.3㎡당 600만원 짜리 땅을 지난 2016년 12월 성남시로부터 반값인 3.3㎡당 300만원 정도만 보상받았다. 보상금이 시가보다 훨씬 낮아서 원주민들이 인근 지역에 재정착하기 어려운 구조다.

성남시의회 회의록을 봐도 대장동 토지가 주변 지역보다 '헐값'에 수용됐음을 알 수 있다. 지난 2015년 2월 4일 성남시의회에서 열린 209회 도시건설위원회 회의록에 따르면 유한기 당시 성남도시개발공사 개발사업본부장은 보상가 기준을 묻는 성남시 시의원 질의에 "공시지가의 1.5배"라고 답변했다.

그는 이어 "판교신도시의 보상 기준은 공시지가의 1.8배"라고 덧붙였다. 대장지구가 판교에 비해 토지보상을 저렴하게 했다는 뜻이다.

판교 대장지구를 비롯한 전국 공공주택지구 주민들은 집단행동에 나섰다. 정부에 "극소수 민간사업자만 폭리를 취하는 악법 '토지보상법'을 즉각 개정하라"고 촉구하는 기자회견을 연 것이다.

이들은 "판교 대장지구 헐값 보상을 초래한 현행 감정평가제도에 근본적인 문제점이 있다"며, 전국 100만 토지수용 주민들에게 정당하게 토지보상할 것을 정부와 국회에 강력히 촉구했다.

지난달 기자회견에 참여한 이언주 전 의원은 "경기도 일대는 땅값이 많이 올라서 원주민들이 시세의 10분의 1 가격에 토지를 수용당한다"며 "이 원주민들은 그 돈으로는 기존에 살던 곳에 다시 정착할 수 없다"고 말했다.

◆ "화천대유, 분양가상한제 적용 안 받아 2699억 더 챙겼다"

또한 이 지사는 판교 대장지구에 분양가상한제를 적용하지 않은 것은 "이명박·박근혜 정부 때 분양가상한제가 폐지됐기 때문"이라고 국감장에서 답변했다. 하지만 이 또한 설득력이 약하다는 분석이 나온다.

판교 대장동 개발은 사업시행자가 공공기관이 아닌 민간사업자라서 공공택지지구가 아니라 민간택지지구 사업이 됐고, 그 결과 '분양가상한제'를 면제받았다.

이 지사 대선 캠프는 '대장동 개발사업 Q&A' 자료에서 민간사업자와 공동개발을 선택한 것은 성남도시개발공사의 "위험부담을 없이기 위해서"였다고 해명했다. 지난 2015년 당시에는 부동산 경기가 지금처럼 좋지 않았고 거의 모두가 부동산 가격이 폭락한다고 봤기 때문에 성남시가 선순위로 보장받는 방법을 선택했다는 것이다.

하지만 당시 자료를 보면 성남시는 애초 미분양 위험이 낮은 지역임을 알 수 있다. 앞서 언급한 성남시의회 209회 도시건설위원회 회의록을 보면 유한기 당시 성남도시개발공사 개발사업본부장은 "현재 부동산 시장이 서서히 온기가 올라오고 있다"며 "그래서 아파트 분양이나 이런 것들은 현재의 시점으로 보면 우려가 없다고 판단한다"고 말했다.

또한 경기연구원이 지난 2019년 발표한 '개발이익 공공환원 사례 심층연구' 보고서를 보면 "성남시는 공동주택 분양의 경우 소위 '불패신화'를 이어가는 지역 중 하나"라며 "대장동 역시 주택건설 사업자들 입장에서 분양 리스크 없이 사업이 가능하다는 의견이 지배적이었다"고 적혀있다.

이처럼 미분양 우려가 낮음에도 판교 대장동은 민관 합동방식으로 개발됐고, 그 결과 분양가상한제를 면제받아 분양가가 상대적으로 비싸졌다. 업계에서는 분양가상한제를 적용했다면 분양가가 전용 84㎡ 기준 6억원 안팎으로 책정돼, 수분양자들 부담이 1억~3억원 가량 더 줄어들었을 것으로 관측한다.

지난 2018년 12월 판교 대장지구에서 분양한 '판교 퍼스트힐 푸르지오'(3.3㎡당 평균 2030만원), '판교 더샵 포레스트'(3.3㎡당 평균 2080만원)는 모두 3.3㎡당 2000만원을 웃돈다. 비슷한 시기 위례신도시에 분양한 '위례포레자이' 분양가(3.3㎡당 평균 1820만원)보다 높은 가격이다. 

그 결과 화천대유의 분양매출이 2700억원 가까이 늘어났다는 분석도 있다. 참여연대와 민주사회를 위한 변호사모임(민변)은 지난 7일 서울 종로구 참여연대에서 기자회견을 열고 "화천대유가 아파트 용지로 매입한 대장동에 분양가상한제가 적용됐다면 화천대유 분양 매출은 기존 1조3890억원에서 1조1191억원으로 2699억원 줄었을 것"이라고 주장했다.

이에 따라 이 지사의 국감 발언을 납득하기 어렵다는 업계 비판도 높아지고 있다. 판교 대장동 개발이익이 커진 것은 '저렴한 토지수용'과 '분양가상한제 면제' 때문이었으며, 이는 모두 원주민들과 수분양자들 피해로 이어졌다는 것이다.

익명을 요구한 부동산업계 관계자는 "이 지사는 환지방식으로 개발하면 원 소유주에게 특혜라서 수용방식으로 개발했다고 답했다"며 "하지만 성남의뜰 지분의 7%만 가진 몇몇 소수가 수천억원이나 되는 차익을 나눠갖는 것과, 기존에 살고 있던 땅 소유주가 개발이익을 갖는 것 중 어떤 게 맞겠는가. 이 지사의 발언은 상식에 맞지 않는다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com