신속통합기획 탈락·공모 보류지역 신청 여부 관심
주민 갈등·보상 문제로 기존 후보지서 사업 반대
[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부와 서울시가 공공재개발 2차 공모에 나섰지만 기존 후보지의 주민 반발도 해결하지 못한 상태여서 실효성 논란이 불거지고 있다.
재개발이 지체된 사업장이 많아 이번 공모에 여러 구역이 신청서를 제출할 것으로 보인다. 주민동의율은 기존보다 상향한 반면 신속통합기획 탈락 지역이나 도시재생사업지 등에도 관심을 보이고 있어서다.
반면 주민 일부의 동의로도 사업이 진행되는데 따른 주민 갈등 확대와 기존 토지 등 소유자의 재산권 침해 및 보상 문제 등으로 일부 후보지에서는 사업을 반대하는 여론이 거세다. 후보지만 대거 선정한 뒤 실제 사업에는 상당한 시간이 걸릴 것이란 분위기도가 감도는 이유다.
◆ 신통기획 탈락·도시재생사업지도 참가 가능...18곳 1만8000가구 후보지 발굴
30일 국토부와 서울시에 따르면 2차 공공재개발 공모를 통해 공모 대상을 확대하면서 주택공급 확대에 나선다.
국토부와 서울시는 2차 공모를 통해 18곳에서 1만8000가구 규모로 추가 후보지를 선정한다는 계획이다.
공공재개발은 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등 공공이 참여하는 재개발 사업이다. 용적률을 법정 한도의 120%까지 늘려주고 인허가 간소화와 분양가상한제 적용 제외 등의 인센티브가 주어지는 대신 늘어난 용적률의 20~50%는 임대주택으로 기부채납해야 한다. 정비계획 수립부터 착공까지 5년 이내 가능해 신속한 사업 추진이 가능하다.
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공공재개발 추가 공모에 나선 것은 지난해 정부의 8·4대책에 따라 예정된 주택공급 계획을 원활히 추진하기 위한 것으로 보인다. 또한 1차 공모를 통해 선정한 후보지들에서 사업이 순조롭게 진행되고 있다는 판단에 따른 것으로 보인다.
국토부는 1차 공모에서 선정된 서울 지역의 후보지 중에서 기존 정비구역 5곳은 공공시행자 지정까지 마쳤고 정비구역이 아닌 신규지역 16곳 중 15곳에서 예비 공공시행자와 양해각서를 체결하는 등 사업이 성과를 내고 있다고 보고 있다. 이를 토대로 내년 중에 정비계획 수립을 마친다는 계획이다.
한편 이번 공모에서는 신청에 필요한 주민동의율을 기존 10%에서 30%로 상향한다. 이는 서울시 도시·주거환경정비기본계획 변경을 반영한 것이다. 그동안 낮은 주민동의율로 인해 후보지 선정 이후에 주민들 사이의 갈등이 커지는 문제가 발생했는데 이를 보완하려는 차원으로 풀이된다.
공모 참여 자격이 확대된다. 공모 대상은 1차 공모와 같이 서울시 내 기존 정비구역과 정비구역 지정을 준비 중인 신규·해제 구역이다. 여기에 지난 28일 발표한 서울시의 민간 재개발 사업인 신속통합기획(신통기획)에서 탈락한 구역이나 도시재생사업이 진행되는 지역들도 공모에 지원할 수 있다. 1차 공모에서 보류 판정을 받은 구역들은 보류 사유가 해소된 것이 증명되면 2차 공모에서 추가 심사를 받을 수 있다.
◆ 사업 참여 놓고 엇갈린 구역들...기존 후보지에서는 사업 반대 움직임
2차 공모 사업에서도 공공재개발을 희망하는 구역들을 중심으로 참가 신청이 적지 않게 있을 것으로 예상되고 있다. 이들 지역은 주로 그동안 수익성이 낮거나 주민 갈등이 극심해 사업 추진에 어려움을 겪던 지역들이다.
특히 지난 공모에서 보류 판정을 받은 지역들은 2차 공모에도 적극적으로 참여한다는 계획이다. 아현1구역·용두3구역·도림26-2구역은 현재 서울시·LH·SH 등과 보류사유 해소를 위한 막바지 조율에 들어가고 있다.
아현1구역 공공재개발 추진위원회 관계자는 "구역 내에서 의견 조율에 어려움을 겪는 지역을 제외하고 대부분 보류지는 공공재개발 사업을 우선적으로 추진하고 있다"며 "보류 사유가 해소된만큼 2차 공모 심사 통과 가능성을 높게 보고 있다"고 말했다.
반면 신통기획에서 탈락한 후보지에서는 공공재개발 참가보다는 신통기획 추가 공모에 집중하는 모양새다. 용적률 상향등의 인센티브가 있지만 그만큼 임대비율이 높다보니 수익성은 낮고 원주민의 분담금이 높다는 이유에서다.
강대선 창신동 재개발추진위원회 위원장은 "공공재개발 참가는 고려하지 않고 있다"며 "신통기획은 임대비율이 15~20%인데 비해 공공재개발은 이보다 높다보니 분담금 부담은 커지고 수익성은 떨어질 수 밖에 없다"고 말했다.
공공재개발 사업이 원활하게 진행되고 있다는 정부의 판단과 달리 기존 후보지 내에서는 사업에 반대하는 목소리가 나오고 있다.
지난 21일 공공재개발 후보지로 선정된 흑석2구역·금호23구역·강북5구역 비상대책위원회(비대위)는 SH공사 본사 앞에서 공공재개발 반대 항의 시위를 벌이고 김헌동 SH공사 사장을 방문해 항의 성명서를 전달했다.
비대위 측은 공공재개발이 일부 주민들의 동의만으로 사업이 진행되는 것에 문제가 있다는 입장이다. 기존 공공재개발은 주민들의 10% 이상 동의만 얻으면 사업신청이 가능했다. 또한 토지 소유 면적에 관계없이 일괄적으로 주어지는 보상이나 영세민이나 상가 임차인들의 생계기반이 위협받는 문제가 있는 만큼 개선이 필요하다는 것이다.
비대위 관계자는 "공공재개발 사업의 가장 큰 문제는 토지 소유 면적은 고려치 않고 일부 주민들의 동의만 받으면 사업이 진행되는데 있다"며 "영세한 토지·상가 소유자나 세입자들은 생계기반을 잃게 되는데 이에 대한 충분한 보상이 마련돼야 한다"고 말했다.
전문가들은 공공재개발이 원활히 추진되려면 시범사업에서 성과가 나와야 한다면서 이를 위해서는 주민동의율을 더 높여 사업의 성공 가능성을 높이고 원주민들의 이익이 훼손되지 않는 수준에서 보상이 이뤄져야 한다고 본다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "사업 추진의 문턱인 동의율을 더 높여서 시간이 걸리더라도 사업이 원활히 진행돼 성과를 낼 수 있도록 해야 한다"며 "주민들의 이익을 훼손하지 않는 범위에서 보상도 충분히 이뤄져야 한다"고 말했다.
krawjp@newspim.com
