[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 서울 송파구 재건축 최대어로 불리는 잠실주공5단지가 오세훈표 재건축 1회 사업지로 선정됐다. 이에 따라 신속통합기획(신통기획)에 참여한 여의도 시범 아파트와 강남구 대치미도, 송파 장미1·2·3차, 송파 한양2차, 서초 신반포2차, 서초진흥 등의 재건축 사업이 속도가 붙을 것으로 보인다.

다만 현재 서울시 의회 문턱을 통과하지 못한 교통영향평가에 대한 조례개정과 더불어 재건축 사업을 막고 있는 분양가상한제와 초과이익환수제 등에 대한 규제 완화가 뒷받침되지 않을 경우 사업에 참여한 단지들의 추진력이 상실될 수 있다는 우려의 목소리가 나오고 있다.

[서울=뉴스핌] 서울 송파구 잠실동 잠실주공5단지 전경. [사진=유명환 기자]

◆ 잠실5단지 숙원 풀었다…7년 만에 서울시 문턱 넘어

17일 서울시 등에 따르면 잠실주공5단지는 이날 서울시 도시계획위원회 수권 소위원회에서 정비계획안 결정을 위한 심의를 진행한 결과 통과됐다. 수권 소위원회는 서울시 도시계획위원회에서 권한을 위임받아 정비계획안을 검토·결정하는 기구다.

이번 정비계획안 통과로 잠실5단지는 현재 3930가구에서 6815가구(공공주택 611가구 포함) 대규모 단지로 탈바꿈한다. 잠실역 역세권에 걸쳐있는 용지는 업무‧상업‧문화 기능 강화를 위해 용도지역을 상향(제3종일반주거→준주거)해 최고 50층 건립이 가능해진다.

해당 재건축 조합은 올해 시공사 선정을 위한 작업에 착수한다는 계획이다. 정복문 잠실주공5단지 재건축 조합장은 "주민들이 그토록 염원하던 재건축 사업을 추진할 수 있어서 너무 다행"이라며 "시 정비계획안 통과를 계기로 주민 소환 절차 이후 사업승인과 건축계획 확정 등을 통해 빠르면 올해 시공사 선정까지 계획하고 있다"고 말했다.

잠실주공5단지의 정비계획안 통과로 오세훈 서울시장이 추진하고 있는 재건축 사업인 신통기획이 탄력을 받을 것으로 전망된다.

신통기획은 시가 민간 재개발·재건축을 밀착 지원하는 제도로 초기 단계부터 공공이 조합과 함께 정비계획안을 마련하고 각종 인허가와 행정절차를 지원해 정비사업 속도를 높이기 위해 마련된 사업이다.

지난해 말 신통기획에 참여한 단지는 강남구 대치 미도 ▲강남구 압구정 3구역 ▲서초구 진흥 ▲서초구 신반포2차 ▲송파구 장미1·2·3차 ▲송파동 한양 2차 등 총 7개 단지가 재건축 사업에 참여했다.

여의도 한 재건축 조합장은 "신통기획에 참여는 했지만, 사업지 선정까지는 오랜 시일이 걸릴 것으로 보인다"며 "관련 조례가 시의회에 상장조치 되지 못한 상황에서 관련 사업이 추진될지 의문 스럽다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.02.16 ymh7536@newspim.com

◆ 시 의회서 발목 잡힌 신통기획 '통합심의' 조례안

서울시의회는 지난 1월 오세훈 시장이 발의한 '서울시 교통영향평가에 관한 조례 일부개정안 조례안'을 소관 상임위원회인 교통위원회에 상정하지 않았다.

개정조례안은 신통기획 건축·교통·환경 통합심의의 근거가 된다. 현행 조례에서는 원칙적으로 부지면적 2만5000㎡ 이상인 정비사업은 교통영향평가를 받도록 돼 있다. 다만 '서울형 정비지원계획(신통기획)에 의해 추진되는 정비사업은 부지면적 5만㎡ 이상'인 경우를 추가해 그 이하인 사업지는 통합심의를 진행할 수 있도록 한 것이다.

재개발·재건축 사업 시행자(조합 등)가 사업시행계획 인가를 받으려면 개별 법령에서 정한 심의를 받아야 한다.

그러나 건축·교통·환경 영향평가심의가 개별적으로 이뤄지다 보니 사업기간을 지연시키는 요인 중 하나로 작용해왔다. 이 때문에 시는 통합심의가 가능하도록 조례 등 제도 정비에 나선 것이다.

서울시는 통합심의 관련 제도 정비를 올해 상반기 중 시행한다는 목표를 갖고 있지만 서울시 의회가 관련 안건 상정을 미루고 있어서 올 하반기쯤에 관련 안건이 논의될 것으로 보인다.

서울시 의회 관계자는 "신통기획 관련 조례개정안에 대한 세부적인 논의가 필요하다는 의견이 나와 시에 보안작업을 요청했다"라면서도 "올 하반기에 관련 안건이 통과될지는 불투명한 상황"이라고 말했다.

관련 조례개정안이 시의회 문턱을 넘지 못한 상황에서 신통기획을 통한 재건축 사업이 사실상 불가능하다. 여기에 재건축 대못 규제로 불리는 초과이익환수제와 분양가상한제 등에 대한 법령 개정이 이뤄지지 않을 경우 정비사업을 추진하고 있는 단지로서는 부담을 느낄 수밖에 없다.

강남구 한 재건축 조합장은 "신통기획에 참여를 놓고 내부적으로 많은 의견이 있었다"며 "교통영향평가와 더불어 초과이익환수제와 분양가상한제가 상존하고 있는 상황에서 사업 참여를 쉽게 할 수 있는 단지들은 몇 없을 것"이라고 말했다.

◆ "사업지 선정돼도 문제"…둔촌주공 전용면적 59㎡ 분양가 9억원 초과

단군 이래 최대 재건축 단지로 불리는 강동구 둔촌주공 아파트의 텍지비 감정평가액은 ㎡당 2020만원으로 책정돼 한국부동산원에 적정성 검토를 받고 있는 중이다.

이 가격으로 결정될 경우 전용면적 59㎡ 분양가격이 9억원을 넘어설 것이란 예측이 나오고 있다. 분양가가 9억원을 넘으면 고가주택으로 분류돼 특별공급 물량이 배정되지 않고 중도금 대출이 금지된다. 사실상 현금 부자들의 잔치가 될 가능성이 높아진다. 시장의 관심이 9억 초과 여부에 집중된 이유다.

둔촌주공은 분양가상한제 적용 지역인 서울 강동구에 위치한다. 상한제가 적용되는 주택의 분양가는 택지비, 택지비가산비, 기본형건축비, 건축비가산비 등으로 산정된다.

일반적으로 전용면적 59㎡ 아파트 대지지분이 30㎡라는 점을 감안하면 추정 택지비는 약 6억원이다. 이를 3.3㎡ 당 가격으로 환산하면 2400만원 정도다.

둔촌주공의 경우 전용면적 59㎡가 9억원을 넘지 않으려면 3.3㎡ 당 분양가가 3600만원을 초과해선 안된다. 택지비 2400만원을 빼면 건축비와 건축비가산비의 합이 3.3㎡ 당 1200만원 안에 들어야 한다는 계산이 나온다.

재건축 사업을 추진하고 있는 대치동 은마아파트와 압구정 현대 아파트에 적용할 경우 3.3㎡ 당 4500만원에 달하는 분양가격이 형성될 것으로 업계는 보고 있다.

정비업계 한 관계자는 "둔촌주공보다 높은 공시가격과 택지비, 인상된 건축비 등을 대입할 경우 은마아파트와 압구정 현대 아파트의 3.3당 분양가격은 최소한 4500만원 안팎에서 가격이 책정될 것"이라며 "잠실주공5단지의 분양가격 역시 주변 시세를 반영할 경우 3.3㎡당 4000만원 중후반에 산정될 것으로 보인다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 17일 김헌동 SH사장이 오세훈 서울시장에게 분양원가 공개와 관련한 브리핑을 하는 모습. [사진=유명환 기자]

◆ 尹, 재건축 대못 규제 분상제‧초과이익환수 규제 완화 카드 꺼내

분상제와 더불어 초과이익 환수제도 문제로 지목되고 있다. 지난 2006년 도입된 재건축 초과이익 환수제는 재건축 사업을 통해 3000만원을 초과하는 이익이 조합·조합원에게 발생하면 이익 금액의 10∼50%를 정부에 환수해야 된다.

오 시장은 이 같은 문제를 개선하기 위해 대선후보자들에게 규제 완화를 요구했다. 오 시장은 지난 7일 기자간담회에서 "재건축 규제완화는 서울시가 할 수 있는 건 거의 다 했다고 평가해도 틀린 말이 아닐 것"이라며 "(국토교통부) 정밀안전진단이 지나치게 엄격하게 돼있는 것을 완화한다든가 재건축초과이익환수제 문제와 분양가상한제 등은 (대선 후보자)와 중앙정부에서 해결해야 되는 문제"라고 말했다.

대선 후보자들은 재건축 사업을 막고 있는 규제를 완화할 계획이다. 윤석열 국민의힘 대선후보는 재건축 초과이익 환수제 완화에 적극적으로 나서고 있다. 윤 후보 측은 환수제 폐지보다는 환수제를 부과하는 차익의 기준을 현재보다 높이고, 장기 보유자나 1주택자 등에게는 공제를 해주는 방향으로 제도 완화를 검토 중인 것으로 알려졌다. 조합이 비용 부담으로 재건축을 포기하거나, 절차를 늦추는 일을 막기 위한 것이다.

이재명 더불어민주당 대선후보는 분양가상한제와 관련해 전체 민간토지로 확대하겠다고 밝힌 바 있다. 이와 함께 분양원가 공개를 확대해 분양가 인하를 유도하겠다는 방침이다.

전문가들은 새로운 정부에서 재건축 규제 완화가 이뤄지지 않을 경우 오 시장이 추진하고 있는 정비사업에 대한 추진력이 상실될 수 있다고 지적했다.

심교언 건국대 부동산힉과 교수는 "분양가상한제와 재건축초과이익환수제 등의 규제가 존재하는 상황에서 오 시장이 추진하고 있는 신통기획이 탄력을 받는데 까지는 상당시간이 소요될 것"이라며 "윤석열 국민의힘 후보자가 발표한 장기보유자와 1주택자에 대한 공제액을 낮추는 방안이 조합원 비용 부담을 최소화할 수 있는 방법으로 보인다"고 말했다.

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