[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = "잠실동이 토지거래허가구역이라서 매수자들이 당장 늘기가 쉽지는 않아요. 실거주를 해야 하니까요. 하지만 전화도 여러 통 오고 관심이 부쩍 높아졌어요. 급매물이 팔리고 나면 가격은 다시 오르기 시작할 걸요." (잠실주공5단지 인근 J부동산중개업소 관계자)

"지금은 추진위원장을 새로 뽑아야 하니까 사업이 탄력받으려면 좀 더 기다려야 할 것 같아요. 그런데 매수자 입장에서는 어쩌면 기회일 수도 있어요. 조합설립인가가 나오면 조합원 지위양도가 안 되거든요." (은마아파트 인근 A부동산중개업소 관계자)

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 송파구 잠실동 잠실주공5단지 전경 [사진=김성수 기자] 2022.02.17 sungsoo@newspim.com

'최고 50층 건축'을 담은 서울 송파구 잠실주공5단지 정비계획안이 서울시를 통과하면서 대치동 은마, 여의도 시범아파트 등 주요 재건축시장에 활력이 돌고 있다. 

서울 주요 재건축 아파트들이 토지거래허가구역으로 묶여있어 가격 상승에 다소 시간이 걸리겠지만, 정부가 주택공급을 위해 재건축 규제를 풀 수밖에 없을 것이라는 기대감이 높다. 

◆ 잠실5단지 호가, 하루새 5000만원 점프…"사업 순탄히 진행될 것"

18일 부동산업계에 따르면 잠실주공5단지 509동 전용면적 76㎡ 매도호가는 이날 28억5000만원으로 하루새 5000만원 올랐다. 직전 최고가(작년 11월 28억7000만원)보다는 낮지만 동일 평형대 물건 중 앞장서서 가격이 인상됐다.

이는 지난 16일 서울시에서 희소식이 날아든 영향이다. 서울시 도시계획위원회가 수권소위원회를 열고 '잠실5단지 재건축정비계획 변경 및 경관심의(안)'를 통과시킨 것. 정비계획안은 가구 수, 용적률, 층수 등 재건축사업의 밑그림이다. 이 안이 확정돼야 건축계획 심의, 사업시행인가 등 다음 재건축 단계로 넘어갈 수 있다.

이번 정비계획안 통과로 잠실5단지는 현재 3930가구에서 6815가구(공공주택 611가구 포함) 대규모 단지로 탈바꿈한다. 특히 일부 부지는 토지 용도지역이 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향돼 최고 50층까지 건물을 올릴 수 있게 된다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.02.17 sungsoo@newspim.com

잠실5단지는 1978년 건립돼 올해 준공 45년을 맞은 노후 아파트다. 서울지하철 2호선 잠실역에 붙어 있는 3930가구 대단지로 서울시 인허가 절차가 진행이 안 돼서 사실상 멈춰 있었다. 그런데 주민들이 그토록 염원하던 재건축 사업을 추진할 수 있게 되니 이 일대 부동산 중개업소는 흥분한 분위기다.

잠실동 J부동산중개업소 관계자는 "재건축이 기약없이 안 되서 힘들어하는 조합원들이 많았다"며 "하지만 이제는 건축심의, 사업시행인가까지 순탄하게 진행될 것이라는 기대감이 높다"고 말했다. 이어 "앞으로 매수 문의가 늘어날수록 집주인들이 호가를 29억원, 30억원으로 점점 올릴 것"이라고 덧붙였다.

◆ 은소협 "오세훈시장 재건축 방향 환영…서울시 심의, 좋은 결과 기대"

강남구 대치동 은마아파트도 사업에 탄력을 받을 것으로 예상된다. 은마아파트는 오는 28일 추진위원장을 뽑는 선거를 개최한다. 추진위원장, 부위원장, 감사, 추진위원 등을 선출하는 자리다.

또한 은마아파트 재건축조합설립추진위원회는 최근 정비구역 지정을 위해 서울시 심의에 재도전했다. 강남구청에 따르면 추진위는 지난 14일 강남구청에 '정비구역 지정조치 계획'을 제출했다. 서울시 도시계획위원회 소위원회에서 보완하라고 한 내용을 반영한 것이다.

이 조치계획에는 임대주택 면적을 중형으로 확대하는 내용이 포함됐다. 기존 정비계획안은 임대주택이 전용 45㎡와 59㎡로 계획돼 있었는데 이를 전용 84㎡로 넓히겠다는 구상이다. 임대주택과 분양주택을 섞어 공급하는 소셜믹스도 추진된다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 강남구 대치동 은마아파트 앞에 걸린 현수막 [사진=김성수 기자] 2022.02.17 sungsoo@newspim.com

강남구청은 해당 정비계획안을 검토한 후 서울시 도시계획위원회 소위원회에 상정하도록 지난 16일 관련 부서에 요청했다. 은마아파트는 지난 1990년대 말부터 재건축사업을 추진했지만 20년이 넘은 지금까지 재건축 조합도 설립하지 못했다.

사업이 사실상 정체된 데 따라 소유주 간 갈등도 깊었다. 하지만 시장에서는 잠실5단지의 희소식과 더불어 "이번에는 다를 것"이라는 기대감이 크다. 서울에서 주택을 단기에 공급할 수 있는 방법은 현실적으로 재개발·재건축인데, 잠실5단지가 속도를 낸다면 은마아파트도 영향을 받을 것이기 때문이다.

은마아파트 인근 A부동산중개업소 관계자는 "지금은 추진위원장을 새로 뽑아야 하니까 사업이 탄력받으려면 좀 더 있어야 할 것 같다"면서도 "그렇지만 조합설립인가가 나 버리면 조합원 지위양도가 금지되기 때문에 매수자 입장에서는 어쩌면 지금이 기회일 수도 있다"고 말했다.

이재성 은마아파트소유자협의회(은소협) 대표는 "오세훈 시장의 재건축 방향에 대해서 환영한다"며 "잠실5단지와 은마아파트가 항상 도시계획위원회 심의도 같이 움직였는데 우리만 늦어졌다"고 말했다. 이어 "빠른 시일 내 서울시에서 도계위 심의가 열려서 좋은 결과가 나오기를 기대하고 있다"고 덧붙였다.

◆ 여의도 시범, 5월 후 사업 본격 '시동'…토지거래허가구역 '저평가'

한강변에 있는 영등포구 여의도동 시범아파트도 재건축에 탄력을 받을 것으로 기대하고 있다. 특히 시범아파트는 오세훈 서울시장의 '스피드 주택공급' 정책의 핵심인 신속통합기획(신통기획)으로 재건축을 실시하는 단지다. 이 단지는 지난 1971년 지어져 올해로 준공 52년을 맞는다.

신통기획은 서울시가 정비계획 수립단계부터 참여해 사업 추진을 지원하는 제도다. 사실상 서울시의 관리대상에 들어가는 셈이다. 신통기획 방식을 활용하면 정비구역 지정부터 정비계획안 통과까지 기간을 절반 정도 줄일 수 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 영등포구 여의도동 재건축 아파트들 위치도 [자료=구글 지도 캡처] 2021.08.09 sungsoo@newspim.com

서울시는 최근 시범아파트 '재건축단지 현황조사 및 건축 기획설계 작성 용역'을 발주했다. 기획 설계 용역은 신속통합기획 사업 절차 중 하나로 재건축 단지 설계안의 큰 그림을 그리는 작업이다.

기획 설계 용역 결과가 나오면 이를 바탕으로 조합이 정비 계획 및 설계 업체 등을 선정해 정비 계획과 구체적인 설계안을 마련한다. 이 아파트는 오는 5월경 지구단위계획이 나올 예정이다.

여의도동 B부동산중개업소 관계자는 "5월 지구단위계획이 나온 후부터 사업이 본격적으로 진행될 것으로 보고 있다"며 "잠실5단지보다 진행이 더 빨리 될 것 같다"고 말했다. 이어 "이전부터 매수 문의는 꾸준히 있었다"며 "지금은 가격이 약간 조정 받아서 18평이 17억원, 24평이 22억~23억원, 32평이 27억~28억원 정도 한다"고 덧붙였다.

다만 서울 주요 재건축 아파트들이 토지거래허가구역으로 묶여있는 만큼 가격이 오르는 데 다소 시간이 걸릴 것이라는 의견도 나온다. 현재 서울에서 토지거래허가구역은 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동, 압구정동, 여의도동, 목동, 성수동 일대다.

이들 지역에서 주택을 매입하려면 전세 낀 갭투자를 할 수 없고, 실거주해야 한다. 그 결과 토지거래허가구역 아파트들의 거래량이 줄어들어 실제 가치보다 가격이 저평가돼 있다는 게 이 일대 부동산업계 얘기다. 하지만 장기적으로 이들 지역은 입지적 가치가 높기 때문에 가격이 우상향할 것으로 예상되고 있다.
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잠실동 J부동산중개업소 관계자는 "잠실5단지는 토지거래허가구역이 되기 전 외국인들도 많이 살 정도로 수요층이 탄탄하게 받쳐줬다"며 "이곳이 토지거래허가구역만 아니면 벌써 35억원이 넘었을 것"이라고 말했다.

이어 "현재는 저평가 상태지만 더 이상은 재건축을 미룰 이유가 없다고 생각한다"며 "사업 단계가 진행될 수록 자산가치도 오르게 될 것"이라고 덧붙였다.

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