[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 제20대 대통령 선거가 끝나면서 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 재건축 수행 여부에 대해 관심이 쏠린다. 재건축 사업의 첫 관문이자 문재인 정부 출범 이후 강화된 정밀안전진단 규제 완화에 대한 기대감이 커지고 있는 것.

최근 국민의힘에서 윤석열 후보의 당선 직후 재건축 안전진단 기준 완화 등에 대한 도시정비법 개정안을 발의했다. 이는 윤 당선인의 대선 공약에 맞춘 입법 지원에 나선 것으로 풀이된다.

문제는 여소야대인 상황에서 더불어민주당(민주당)의 협조가 없을 시 관련 법안이 국회문턱을 넘기는 쉽지 않은 상황이다. 전문가들은 이재명 민주당 상임고문과 송영길 전 민주당 대표가 대통령 선거 기간 재건축 규제 완화를 주요 공약으로 내세운 만큼 야당이 이를 수용할 수밖에 없을 것으로 전망하고 있다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.03.15 ymh7536@newspim.com

◆ 속도 높이는 재건축 사업…국민의힘 안전진단규제 완화 개정안 발의

16일 정비업계에 따르면 국민의힘 조수진 의원 등 소속 의원이 재건축 정밀안전진단 완화 등이 포함된 '도시정비법' 개정안을 발의했다.

국민의힘 의원들이 발의한 도시정비법 개정안에는 지어진지 30년이 넘은 낡은 아파트 등이 재건축 사업을 추진할 수 있도록 안전진단 문턱을 낮춰 주택공급 활성을 돕겠다는 게 핵심이다.

세부 내용은 ▲내진 성능 미확보 및 소비시설을 갖추지 못한 건축물은 재건축 단계에서 안전진단 생략 ▲주거환경 중심 평가 시 구조안전성 분야 가중치 30% 이상 되지 못한다는 내용이 포함됐다.

여기에 재건축 사업의 대상이 되는 노후‧불량건축물의 정의 등을 법률로 정하도록 했다. 이는 현행법상 대통령령으로 정하고 있어서 재건축 사업을 추진하려는 단지들의 업무적 효율성과 주택공급 활성화를 위해 서울과 수도권 등 전국 재건축 단지들의 사업 문턱을 낮추겠다는 뜻으로 풀이된다.

서울의 경우 문재인 정부 출범 이후 정밀안전진단을 통과한 단지는 손에 꼽힐 정도다. 2003년 노무현 정부 당시 제도를 첫 도입하면서 구조안전성 항목 가중치를 45%로 했다가 2006년 50%까지 올렸고, 이명박 정부 때는 2009년 40%까지 낮췄다.

박근혜 정부 때는 2015년 20%로 낮췄다가 문재인 정부 들어서면서 구조 안정성 가중치를 다시 50%까지 올렸다. 또한 조건부 판정(D등급)이 날 경우 의무적으로 공공기관의 검증(적정성 검토)을 거치도록 했다. 이어 지난해 '6·17대책'에서 현장조사를 확대하는 등 안전진단 절차를 강화했다.

문재인 정부 들어 현재까지 서울 지역에서 안전진단 절차를 통과한 단지는 ▲서초구 방배삼호 ▲마포구 성산시영 ▲양천구 목동6단지 등 3개 단지가 유일하다.

이러다 보니 노후화 등 건물의 상태보다는 어느 정권에 안전진단을 추진했는지가 더 관건이 되고 있다. 예컨대 비슷한 시기에 유사 공법으로 지어진 아파트 단지들이 안전진단 신청 시점에 따라 희비가 엇갈리는 모습이 나타나고 있다.

대표적으로 6·17대책 전 안전진단을 추진한 목동 6단지의 경우 안전진단을 최종 통과했지만 이후 추진한 11단지의 경우 1차 안전진단에서 6단지(51.22점)와 유사한 51.87점을 받고서 2차 적정성 검토에서 고배를 마셨다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.03.15 ymh7536@newspim.com

◆ 높아진 문턱에 5년 간 서울서 단 3곳만 통과

서울뿐만 아니라 지방 역시 안전진단 문턱을 넘지 못하는 단지들은 늘어나면서 공급 부족 현상이 지속되고 있다. 2018년 이후 약 4년 동안 재건축 안전진단에서 최종 단계인 '적정성 검토'까지 통과한 전국 재건축 아파트 단지는 14곳에 불과했다.

이 기간 동안 한국건설기술연구원·국토안전관리원이 적정성 검토를 진행한 단지는 총 28곳으로 통과율이 50%에 불과했다. 안전진단은 재건축 시행 가능 여부를 판정하는 단계로 사업 첫 관문에 해당한다. 안전진단을 통과해야 ▲정비구역 지정 ▲추진위원회 승인 ▲조합 설립 인가 등 이후 단계를 밟을 수 있다.

국토교통부는 2018년 기존 예비안전진단·정밀안전진단으로 나뉘었던 절차에 적정성 검토를 추가하고 공공기관(한국건설기술연구원·국토안전관리원)이 이를 수행하도록 했다. 아울러 평가 항목 중 '구조 안전성' 가중치를 20%에서 50%로 대폭 상향해 건물 내구도에 문제가 없으면 재건축 사업 진행을 어렵게 만들었다.

높아진 문턱으로 인해 아파트의 노후도가 빠르게 진행되고 있다. 1992년 조성된 1기 신도시가 대표적인 사례다. 1기 신도시는 1989년부터 1992년까지 경기 성남 분당, 고양 일산, 안양 평촌, 군포 산본, 부천 중동 5곳에 총 29만 2000가구 규모로 조성됐다.

30년이 넘은 단지들이 늘어나면서 재건축 사업의 필요성이 수면위로 올라오면서 국민의힘과 윤석열 당선인이 관련 법안 등을 재검토하겠다는 뜻을 밝히면서 1기 신도시에 대한 기대감이 시장에 반영되고 있다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 1기 신도시 모습 2022.01.25 donglee@newspim.com

◆ "매물 거두는 집주인 늘어"…대선 승패 이후 매물 감소

경기도의 아파트 매물은 대선 승패가 결정된 지난 10일 9만 7512건에서 전날 9만 6398건으로 나흘 새 1.2% 감소했다. 같은 기간 서울(-0.2%)과 인천(-1.1%)보다 매물 감소폭이 상대적으로 크다.

이는 재건축 사업에 대한 기대감이 반영된 것으로 풀이된다. 윤석열 당선인은 후보자 시절 1기 신도기에 대한 재건축 규제를 약속한 바 있다. 또 뒤이어 이재명 여당 후보도 1기 신도시 재건축을 공약했다. 이로 인해 재건축 사업을 계획하고 있는 단지를 중심으로 매물을 거두는 사례가 늘어나고 있다.

실제로 경기 성남시 분당구 구미동 무지개마을 12단지 매물의 호가는 올해 들어 유일하게 매매 계약된 같은 면적의 실거래가 7억 6700만원(19층·1월 10일)과 비교해 9000만원 가까이 상승했다.

선거 기간 윤 당선인은 30만가구의 보금자리인 1기 신도시의 평균 용적률이 169∼226% 수준인데다 고밀 고층 아파트가 많아 노후 단독주택과 저층 공동주택을 대상으로 하는 기존 재정비 원칙을 적용하기는 어렵다면서 특별법 제정을 약속했다.

그는 이 법에 정비사업 인허가 절차 간소화, 안전진단 제도 규제 완화, 재건축 초과이익 환수제 완화, 용적률 상향 등을 담겠다는 구체적인 내용과 방향도 제시했다.

또 준공 30년이 넘은 노후 공동주택에 대해서는 재건축 정밀안전진단을 면제하고, 신속한 리모델링이 가능하게 하는 법 제정도 추진하겠다고 공약했다.

1기 신도시 재건축·리모델링 규제를 개선해 장기적으로 10만가구 이상의 주택을 추가로 공급하겠다는 구상이다.

문제는 여소야대로 인해 관련 법안이 국회 문턱을 넘기는 쉽지 않아 보이다. 윤석열 당선인이 안전진단 기준 완화는 시행령을 정부 부처에서 손볼 수 있지만, 공약 중 재건축초과이익환수제, 분양가 상한제 등 재건축을 가로막는 핵심 규제를 없애려면 민주당 의원들의 동의 없이는 법 개정은 사실상 불가능하기 때문이다.

다만 이재명 민주당 상임고문과 송영길 전 민주당 대표가 대통령 선거 당시 재건축 관련 규제를 완화하겠다는 뜻을 밝힌 만큼 야당이 이를 반대할 논리가 적다는 관측이 나오고 있다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "문재인 정부가 들어선 이후 강화된 안전진단 기준과 각종 규제로 인해 민간 주택 공급을 과도하게 억제했다"며 "대선 기간 민주당의 주요 공약 중 재건축 규제 완화를 꺼내 들었고, 관련 법안 통과에 적극적으로 나서겠다고 천명한 만큼 새로운 정부가 출범할 경우 관련 법안이 완화될 것으로 기대된다"고 말했다.

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