[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 여야가 앞다퉈 재건축 안전진단 규제 완화에 앞장서고 있지만, 재건축초과이익 환수제가 개선되지 않으면 집값 안정 효과가 적을 것이라는 지적이 나온다.

조합이 재건축 부담금을 내지 않기 위해 커뮤니티 투자로 아파트 고급화에 나서서 집값이 더 오를 가능성이 크기 때문이다. 또한 강남3구 재건축 아파트가 집값을 자극한다는 증거가 없는 만큼 재건축아파트의 개발이익 환수범위를 축소해야 한다는 연구논문도 있다.

◆ 여야 "재건축 안전진단 풀어준다" 법안 잇따라 발의

17일 국회 및 부동산업계에 따르면 조수진 의원 등 국민의힘 소속 의원 11명은 재건축 정밀안전진단 완화 등을 포함한 '도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안'을 지난 11일 발의했다. 대선 후 '1호 법안'이다.

안전진단은 재건축 사업의 첫 관문이다. 안전진단을 통과해야 정비구역지정과 조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분인가 등을 진행할 수 있다.

법안의 세부 내용은 ▲내진 성능을 확보하지 못했거나 소방시설이 설치되지 않은 건축물은 재건축 단계에서 안전진단을 생략할 수 있게 하고 ▲주거환경 중심 평가 시 구조안전성 분야의 가중치를 30% 이상 되지 못하게 한다는 내용 등이다.

지금까지는 구조안전성 가중치가 높아서 목동, 노원 등 주요 재건축 아파트들이 정밀안전진단을 통과하기 어려웠다. 정부가 지난 2018년 정밀안전진단의 구조안정성 가중치를 20%에서 50%로 대폭 높이고, 주거환경 가중치를 40%에서 15%로 낮춰서다.

이에 따라 동파 사고를 비롯한 각종 생활 불편이 발생해도 건물의 뼈대가 튼튼하면 재건축을 불허하는 경우가 많았다. 그런데 법안 통과로 정밀안전진단 규제가 풀릴 경우 많은 재건축 단지들이 안전진단을 통과해 재건축 사업에 박차를 가할 수 있을 것으로 기대된다.

더불어민주당도 재건축 안전진단 규제 완화를 추진하고 있다. 송영길 더불어민주당 대표는 지난 5일 "준공 30년이 지난 아파트에 안전진단 절차를 면제하는 방안을 추진하겠다"고 강조했다.

또한 송 대표는 재건축·재개발에 용적률 500%를 적용해서 늘어난 주택에 대해 세입자에게 우선 입주권을 주겠다고 공약했다. 앞서 이재명 대선 후보는 4종 일반주거지역을 신설해 용적률을 500%로 높이겠다는 내용의 부동산 공약을 발표했었다.

다만 송 대표의 공약은 논란의 여지가 있다. 세입자 주거안정을 보장하기 위한 정책이 오히려 악용될 소지가 있어서다. 예컨대 재건축 아파트 소유주들이 입주권을 하나 더 얻기 위해 기존 세입자를 내보내고 자신의 가족이나 친척을 세입자로 들이는 '편법'이 난무할 수 있다.

또한 용적률 제한을 풀어 일반분양 가구 수를 늘리면 재건축사업 이익이 늘어서 조합원이 내야 하는 재건축초과이익 환수금도 함께 늘어나게 된다. 환수금 증가는 오히려 커뮤니티 고급화에 따른 집값 상승을 불러올 수 있다.

◆ 재초환 여파에 집값 더 오를 수도…"환수범위 줄여야"

강남권 아파트들은 이르면 이달부터 가구당 수억원에 이르는 재초환 '폭탄'을 맞게 된다.

재건축초과이익환수제는 재건축이 다 끝난 후 초과이익의 최대 50%를 세금으로 내야 하는 제도다. 재건축 사업 준공시점(사업 종료시점) 새 단지 주택가격에서 ▲개시시점 주택가격 ▲부과기간 동안 개시시점 주택가액의 정상적 주택가격 상승분 총액 ▲개발비용 등 모든 금액을 빼는 식으로 계산한다.

재초환 부담금은 ▲국가에 50% ▲해당 특별시·광역시·도에 30% ▲해당 특별자치시·특별자치도(세종, 제주 등)에 50% ▲해당 시·군·구(자치구)에 20%가 각각 세금 형태로 귀속된다.

작년 7월 입주한 반포센트레빌아스테리움(옛 반포 현대)은 이르면 오는 3~4월 재초환 부담금이 확정·부과된다. 강남구 대치 쌍용1차는 3억원, 서초 방배 삼익은 2억7500만원을 각각 통보받았다.

반포주공1단지 3주구(반포3주구)는 지난 2020년 9월 가구당 재초환 부담금으로 4억200만원을 통보받았다. 재초환 시행 이후 가장 높은 금액이다. 종전에 재초환 부담금이 가장 높았던 단지는 서초구 반포 현대아파트로, 가구당 1억3568만원이었다.

이 아파트는 아직 공사를 시작하지 않았다. 작년 9월~올해 5월까지 이주한 다음 올 하반기 착공할 예정이다. 일반적으로 착공부터 준공까지 3년이 걸리기 때문에 실제 재건축 부담금이 부과되는 시점은 3년 정도 후다. 하지만 그 사이 주변 시세가 더 오르면 재건축 부담금은 더 늘어날 수 있다.

반포주공 인근 아크로리버파크는 최근 역대 최고가를 또다시 갈아치웠다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 85㎡(8층)은 지난 1월 21일 46억6000만원에 거래됐다. 직전 신고가는 작년 11월 15일 같은 평형 11층 매물이 거래됐던 45억원이다.

이에 따라 반포주공의 재초환 부담금이 가구당 4억원보다 더 커질 가능성도 있어보인다. 이에 따라 조합들은 재초환을 내지 않기 위해 사업이익을 줄이는 쪽으로 움직일 유인이 크다. 공사비 등 개발비용을 늘려서 초과이익이 나지 않게끔 하는 것이다.

커뮤니티시설 고급화가 그 방법 중 하나다. 수영장, 골프장, 연회장, 스카이라운지 등에 투자하면 조합 이익이 줄어들고 부담금도 줄어든다. 실제로 내년 2월 준공 예정인 강남 개포프레지던스자이(개포주공 4단지 재건축)는 스카이라운지와 루프탑 인피니티 풀을 설치한다.

다만 이처럼 커뮤니티 투자가 늘어날 경우 아파트 자체가 고급화되기 때문에 집값이 더 오를 가능성이 크다. 강남권 재건축 단지뿐 아니라 상계, 목동 등 재건축 사업이 진행 중인 지역들이 모두 고급화에 나서면 서울 집값이 전체적으로 오를 수 있다.

여야가 궁극적으로 집값을 안정화하려면 안전진단 규제 뿐 아니라 재초환도 합리적 수준으로 개선해야 한다는 분석이 나오는 이유다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "안전진단 뿐만 아니라 재초환 규제도 주택공급에 걸림돌이 된다"며 "조합이 공사원가를 높일 뿐만 아니라 일반분양 물량도 줄이려 하기 때문에, 결과적으로 주택공급 물량이 줄어들고 아파트 가격도 오를 수 있다"고 말했다.

서울대학교에서는 재건축아파트의 개발이익 환수범위를 관리처분계획인가 이후로 축소해야 한다는 연구논문도 있다. 강남3구 재건축 아파트가 서울 집값 불안의 원인을 제공한다는 증거가 없다는 이유에서다. 이 경우 사업 시작시점~종료 시점 기준으로 계산하는 기존 방식보다 부담금 산정기간이 대폭 줄어든다.

논문 제목은 '재건축아파트와 비(非)재건축아파트 사이의 가격상승분 및 인과성 실증분석을 통한 재건축초과이익 환수제도 개선방안 연구'다. 논문은 "토지공개념에 근거한 재건축초과이익 환수제도의 적법하고 안정적인 시행을 위해서는 관리처분계획시점부터 부담금을 부과하는 것이 법리적으로나 실증적으로 타당하다"고 조언했다.

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