오세훈 활용한 개발활성화-토지거래허가구역 답습
복잡·중복 부동산규제 단순화 효과 얻을 듯
주거이전 자유 침해 등 반시장 대책 지적은 지속
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 윤석열 대통령 당선인이 꾸릴 새 정부에서도 강력한 부동산 규제인 토지거래허가제는 여전히 살아남을 것으로 보인다. 새 정부가 추진하려는 재건축·재개발 활성화로 인해 집값이 급등하는 것을 막는 수단으로 토지거래허가제도가 유력하게 부상되고 있어서다.
이에 따라 문재인 정부의 부동산 규제를 '반시장적' 제도라고 비판하며 규제완화를 천명한 윤 정부에서도 대표적 반시장적 규제로 꼽히는 토지거래허가제는 서울·수도권 지역을 중심으로 적극 활용될 것으로 보인다.
다만 허가대상 주택 면적이 대폭 확대된 것에 대한 불만과 허가권자인 관할 공무원의 자의적 판단에 따른 '허가 기준'을 공식화하는 것이 필요하다는 지적은 나오고 있다.
13일 국토교통부와 서울시, 부동산 전문가 등에 따르면 '반시장적 부동산 규제 철폐'를 천명하고 있는 윤석열 정부에서도 토지거래허가제도는 오히려 확대 시행될 것이란 전망이 나온다.
국토부 관계자는 "토지거래허가제는 부동산 시장의 투기 수요를 차단하는 역할을 하고 있는 만큼 최근 제도를 강화하는 결정을 내렸다"며 "야당 소속인 서울시 오세훈 시장도 토지거래허가구역 확대에 긍정적이었으며 취임 이후 1년간 토지거래허가구역 지정을 확대한 상황"이라고 말했다.
토지거래허가구역에서는 특정 넓이 이상의 부동산 거래를 할 땐 계약 전 시도지사의 허가를 받아야한다. 다만 허가 업무는 서울의 경우 각 자치구에 위임됐다. 이 구역에서 집을 살 때 매수인은 매수 목적을 밝히고 2년 이상 실거주를 해야한다.
◆ 강화되는 토지거래허가제...오세훈 서울시 신통기획 후보지 등 대거 지정
토지거래허가구역이 대거 지정되기 시작한 때는 지난해 정부가 공공재개발을 추진하면서부터다. 정부는 공공재개발 후보지 1차 8곳과 2차 16곳에 대해 토지거래허가구역으로 지정해줄 것을 서울시에 요청했고 당시 시장 공석이었던 서울시는 이를 수용했다.
이어 4월 보궐선거로 오세훈 서울시장이 당선되자 또다시 확대되 고 있다. 오 시장은 현 윤석열 대통령 당선인과 마찬가지로 재건축·재개발 사업 활성화를 기반으로 한 주택공급 확대를 주장했다. 오 시장은 이를 위해 신속통합기획 재개발 제도를 신설했고 신속통합 지구에 지정 후보지와 예정지역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 오 시장은 주택공급 확대를 위해 재건축·재개발사업의 활성화를 이끄는 대신 토지거래허가구역 지정으로 투기 수요를 차단한다는 입장이다.
이렇게 되자 정부는 토지거래허가제도를 더 강화하고 있다. 지난달 28일 정부는 시행령을 개정해 허가 대상 토지 규모는 대폭 줄였다. 이에 따라 종전까지 180㎡ 초과였던 주거지는 60㎡로 강화됐으며 상업지역은 200㎡에서 150㎡, 공업지역은 660㎡에서 150㎡로 각각 변경됐다.
거래허가 대상 토지 넓이는 법정 면적의 10~300% 범위에서 지자체가 정할 수 있다. 2000년 첫 지정 이후 서울시는 법정 기준의 10%를 허가 면적으로 지정했다. 허가대상 면적은 소급적용이 되지 않는 만큼 종전까지 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 모두 18㎡가 넘는 면적일 경우 허가를 받아야한다. 이제부터 지정되는 곳은 6㎡를 넘으면 토지거래 허가 대상이 된다. 또 지정된지 1년이 지나 재지정 되는 곳도 같은 6㎡ 기준이 적용된다. 토지거래허가구역에선 모든 주택을 사고 팔 때 지자체 허가를 받아야하는 셈이다.
정부는 재개발 사업이 공공재개발과 신통기획으로 활성화되자 소형 지분에 대한 투기행위 우려를 이유로 허가대상 면적을 강화했다. 하지만 시장에서의 불만도 커지고 있다. 집을 사고 파는 행위 자체를 잠재적인 투기행위로 간주하고 거주이전의 자유를 훼손할 수 있다는 이유에서다. 한 시장 전문가는 "노무현 정부와 문재인 정부에서는 제도의 빈틈이 있다는 지적이 나오면 곧바로 이를 틀어막는 부동산 정책을 펴고 있다"며 "분담금을 낼 수 없는 조합원이 지분을 팔고 다른 곳으로 이사가는 것도 막고 있는 셈"이라고 말했다.
이에 따라 일각에서는 법령 개정 이후에도 서울시에서는 현행 18㎡ 기준이 유지될 것이란 분석이 나오고 있다. 이에 대해 서울시 관계자는 "시는 2000년 이후 법정 기준 면적의 10% 조건을 유지하고 있다"며 "도시계획위원회에서 판단해 결정하게 될 것"이라고 말했다.
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| [서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 2022.04.12 donglee@newspim.com |
◆ 전문가들, 새 정부 중복규제 없애고 토지거래허가제로 투기 대응 예상
이같은 토지거래 허가구역 지정 확대는 시장 친화적인 정치성향을 갖고 있는 윤석열 정부에 들어서도 유지될 가능성이 높다. 최근 윤 당선인의 재건축·재개발 활성화 방침에 따라 강남권을 비롯한 서울 전역 집값이 들먹거리자 대통령직 인수위에서도 토지거래허가구역 확대를 언급하는 목소리가 나오고 있는 상황이다.
지난달 29일 대통력직인수위원회는 부동산 핵심공약인 재건축·재개발 규제완화 시 집값 자극을 최소화하고 실수요자를 보호하는 투기방지를 위해 토지거래허가제 확대 방안을 검토 중이라고 밝혔다. 이와 함께 인수위는 토지거래허가구역 규제 발효 시점을 앞당기는 방안도 검토하고 있다. 현행법상 토지거래허가구역 규제 효력은 '공고한 날부터 5일 후'에 발생하는데 이를 '공고 후 즉시'로 변경하는 것이다. 아울러 올해 만기가 돌아오는 서울시내 토지거래허가구역에 대해서도 연장하는 방안이 유력하게 검토되고 있다.
국토부 관계자는 "토지거래허가구역 지정 연장은 전적으로 지자체의 몫인 만큼 정부가 관여할 부분이 아니다"라면서도 "인수위의 언급을 감안할 때 토지거래허가구역 지정 연장 및 확대가 이뤄지지 않을까 한다"고 말했다.
전문가들은 새 정부에서 토지거래허가제도를 투기 방지대책으로 적극 활용할 것으로 내다보고 있다. 대신 조정대상지역을 비롯한 문재인 정부 시절의 복잡하고 중복되는 부동산 규제는 해소될 것으로 예측하고 있다.
개발 활성화와 곧바로 개발예정지역을 토지거래허가구역으로 지정하는 것은 지난해 오세훈 서울시장이 도입해 효과를 얻은 부분이기 때문이다. 오 시장은 신속통합기획 등으로 재건축·재개발 활성화를 주도했지만 집값은 오르지 않았다. 이에 따라 일각에서는 적극적인 토지거래 허가구역 지정을 '오세훈표 투기방지대책'으로 부른다. 이를 새 정부에서도 활용할 것이란 게 업계 관계자의 얘기다.
더욱이 최근 법령 개정으로 6㎡를 넘는 주택도 거래시 허가를 받아야하는 만큼 다른 규제 대신 토지거래허가제도만으로도 투기 방지효과가 적지 않을 것으로 예측되고 있다. 한 시장 전문가는 "노무현 정부와 문재인 정부는 투기과열지구, 투기지역, 토지거래허가구역을 비롯해 웬만한 전문가들도 알기 어려운 규제 대책을 대거 마련한 바 있다"며 "이를 토지거래허가제도로 단순화하는 것도 좋은 방법이 될 수 있을 것"이라고 말했다.
다만 토지거래허가제가 반시장적인 제도라는 지적은 지속적으로 나오고 있다. 사유재산 침해는 물론 자칫 주거이전의 자유를 정부가 억압한다는 주장이다. 한 시장 전문가는 "6㎡ 이상이면 사실상 모든 주택에 대해 거래시 허가를 받도록 한 것"이라며 "주택거래 자체를 투기행위로 간주하고 허가를 받지 못하면 이사도 할 수 없게 만드는 것이 시장경제 국가에서 과연 바람직한 제도인지는 지속적으로 논란이 될 것"이라고 말했다.
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