[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 오세훈 서울시장이 오는 6월 1일 지방선거를 앞두고 '부동산가격 상승 억제'를 강조한 것과 관련, 업계는 주택공급 뿐 아니라 '아파트 매입 임대사업자 제도'를 부활시킬 것을 촉구했다.

오 시장이 재개발·재건축 규제완화에 따른 집값 폭등이 우려돼 모아주택, 상생주택, 토지임대부 주택 등 다른 방안을 내놓고 있지만 단기 공급효과가 적어서다. 오는 8월 '임대차 3법' 시행 2년이 다가오면 전세매물 부족이 더 심해지는 만큼 제도 부활이 시급하다는 목소리가 나온다.

◆ 오세훈 "고장났던 주택공급 정상화"…서울에 대규모 나대지 '부족'

오 시장은 12일 취임 1주년을 맞아 서울시청에서 개최한 출입기자 간담회에서 "부동산가격 상승을 최대한 억제하는 기조 하에서 중앙정부와 주택공급을 긴밀히 협의할 것"이라고 강조했다.

그는 "지난 7년 동안은 주택공급의 암흑기였다"며 "2000~2010년까지 해마다 약 5만가구 신규주택이 공급됐는데 2010~2022년까지 평균 2만2000가구로 반토막났고, 이것이 지금 부동산대란의 원인"이라고 비판했다.

오 시장은 "고장났던 주택공급 시스템을 새롭게 단장해야 하는데 옛날 수량으로 돌아가는 게 아니라 더 적극적으로 공급하는 게 필요하다"며 "지금은 공급 시그널을 시장에 주는 중"이라고 강조했다.

이어 "재개발·재건축 완화방안, 모아주택·모아타운에 대한 서울시 구상, 인수위에 전달한 상생주택 위한 제도적 방안, 토지임대부 주택을 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH)가 어떻게 협업해 진행하겠는가에 대한 메시지들이 그것"이라고 설명했다.

'모아주택'은 소규모 필지를 보유한 토지주들이 모여 공동주택을 짓도록 하는 소규모 정비사업이다. 예컨대 소규모 토지주 4~6가구를 통합개발하는 방식이다. 사업지가 일정 면적 이상이면 용적률 인센티브를 줘서 주택공급을 확대하는 방안이다.

'모아타운'은 블록단위 '모아주택'을 확장한 개념이다. 10만㎡ 이내 지역을 한 그룹으로 묶어 노후주택정비와 지역 내 필요한 공영주차장 등 기반시설을 설치하는 지역단위 정비방식이다.

'상생주택'은 도심 곳곳에 방치된 민간 토지를 서울시가 임차해서 공공주택 공급에 활용하는 개념이다. 서울시는 민간 토지주에게 최소 20년간 토지 임차료를 내고, 재산세 감면 등 세제 혜택과 용도지역·용적률 상향 인센티브를 제공하는 등 다양한 방안을 모색하고 있다.

'토지임대부 주택'(건물분양 아파트 또는 반값 아파트)은 공공이 토지를 소유한 상태에서 임대하고 건물만 일반인에게 분양하는 방식의 주택을 말한다. 분양가에 토지 소유권을 포함하지 않기 때문에 시세보다 싸게 분양할 수 있다.

하지만 이 제도들로 서울에 대규모 주택공급을 하기는 어렵다는 의견이 있다. '모아주택', '상생주택' 모두 소규모 정비사업인데다, 애초에 서울에 대규모 주택을 지을 나대지가 많지 않아서다. 서울 역세권 등 입지가 좋은 곳에는 나대지가 드물고 각종 업무·상업시설로 구성된 건물이 많다.

또한 서울에 대규모 토지를 확보했다 해도 해당 지방자치단체의 동의를 이끌어내야 한다는 숙제가 남아있다. 특정 지역에 주택공급이 늘어나면 그 지역 인구밀도가 높아지고 교통 체증, 주차난 등 각종 문제가 발생해서다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "서울에 집값 안정 효과를 주려면 잠재수요층을 다 소화할 수 있을 만큼 많은 물량이 필요하다"며 "하지만 서울에 그만한 물량을 지을 토지가 있는지는 의문"이라고 말했다.

◆ 8월 임대차법 만기로 전세가격 '급등' 예고…"임대사업자 부활해야"

이에 따라 업계에서는 올해 전세가격 급등 위험에 대응하려면 정부가 아파트 등록임대사업자 혜택을 부활시켜야 한다는 분석이 나온다. 

앞서 7·10 부동산대책의 후속 대책인 '민간임대주택특별법 개정안'이 지난 2020년 국무회의에서 의결되면서 4년짜리 단기임대와 8년짜리 아파트 장기일반 매입임대가 폐지됐다. 그런데 이같은 아파트 임대사업자 제도 폐지에 따라 아파트 전세 매물 부족이 심화되고 있다.

특히 오는 8월 임대차 3법에 따른 전세(2+2년) 만기가 다가올 경우 전세가격 폭등과 더불어 매매수요도 증가할 것으로 예상된다. 

집주인들은 지난 2020년 8월 임대차 3법이 시행되자 종전 세입자가 계약갱신청구권을 써서 전세보증금을 5%밖에 올리지 못했었다. 이들은 오는 8월 기존 세입자를 내보내고 새로운 세입자와 전세계약을 맺으면서 전세금을 시세에 맞춰 높게 받을 가능성이 크다.

이에 따라 전세가격-매매가격 차이가 좁혀지면 전세수요가 매매수요로 옮겨붙을 가능성도 높다. 더욱이 올해 서울 주택시장은 공급부족이 극심해 전세가격 불안 요인이 상존하고 있다.

부동산정보업체 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주물량은 2만463가구로 작년(3만1211가구)보다 34.4% 감소한다. 지난 2020년(4만9359가구)에 비하면 절반 이하로 급감한 수치다. 수요자들 사이에는 집값이 더 오르기 전에 지금이라도 사려는 '공포수요'(패닉 바잉) 심리도 여전히 깔려 있다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 "계약갱신청구권을 써서 전세 4년을 다 채운 임차인들은 전세 만기가 돌아오기 2개월 전부터 미리 움직일 것"이라며 "높은 가격에 전세를 구할 바에는 차라리 매매하려고 할 가능성이 있다"고 말했다.

윤석열 정부에서 재건축·재개발 활성화로 멸실주택이 늘어날 경우 주택공급 부족은 더 심해진다. 서울 전역 재건축·재개발 뿐만 아니라 일산, 분당 등 수도권 1기 신도시에서도 이주 및 철거에 따른 전세대란이 발생할 수 있다.

실제로 작년 서울 서초구 반포동 일대에는 3600여가구의 반포주공1단지 이주 수요가 몰려 전세가격, 매매가격이 급등했었다. 당시 반포자이 전세가격은 약 2주 만에 10억원 넘게 오르기도 했다. 이에 따라 전문가들은 정부가 공급대책을 추진하는 동시에 아파트 임대사업자 제도를 하루빨리 부활시켜야 한다고 강조한다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "집값이 안정되려면 정부가 일관성 있게 공급을 계속 늘려야 한다"며 "앞으로는 신규주택 공급속도보다 기존주택 멸실속도가 더 높아서 주택공급량이 점점 줄어들 것"이라고 말했다.

이어 "소규모 주택 재건축이든, 가로주택정비사업이든 주거 관련된 모든 사업을 굉장히 적극적으로 진행해야 할 것"이라며 "이와 더불어 아파트 임대사업자 제도를 다시 살리면 전세 매물이 늘어나서 전세가격 안정에 도움을 줄 것"이라고 강조했다.

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