[편집자] 새로 개막된 '윤석열 시대'에서 부동산 정책의 중요성은 실로 중차대하다. '부동산 민심'이란 말로 대변되는 전 정부 부동산 정책에 대한 국민적 실망감이 기대감으로 바뀌어 윤 정부의 움직임을 주시하고 있는 상황이다. <뉴스핌>은 2022 건설부동산포럼 '새 정부 부동산정책에 바란다'에서 새 정부 부동산 정책의 올바른 방향성을 찾는다. 윤석열 시대 부동산 정책이 나아가야할 길을 제시하고 모색하는 시간을 갖는다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 서울과 주요 대도시 지역 내 주택공급 확대를 위해서는 재개발·재건축 사업이 집중적인 육성이 필요하다는 목소리가 커져 가고 있다. 이를 위해서는 재건축·재개발 규제 완화가 절실하다는게 시장에서의 이야기다.

서울 지역 신규 아파트 공급 가뭄 현상이 수년째 이어지고 있다. 노후도가 심각한 30년 이상된 아파트 단지들이 늘어나고 있지만 문재인 정부가 도입한 각종 '대못 규제'로 인해 사업의 첫 단추조차 채우지 못하는 곳들이 증가하고 있다.

아파트뿐만 아니라 단독주택, 빌라·연립도 늙어가고 있다. 서울에서 건축 연한이 최소 22년 이상인 2000년 이전 건설 주택 비중은 전체의 절반에 가까운 44.9%에 달하고 있다. 특히 단독주택과 연립주택은 10채 중 8가구가 이 같은 상황이어서 노후 저층 주거지에 대한 대책이 필요하다는 목소리가 끊이지 않고 있다.

윤석열 정부 출범 이전 공급 확대를 위해 재건축‧재개발 대못 규제로 불리는 초과이익환수제(재초환)와 분양가상한제(분상제), 정밀안전진단 규제 완화를 주요 공약으로 내세웠지만, 아직까지 이렇다 할 만 한 소식은 없는 상황이다. 전문가들은 대기수요가 많은 서울 지역 중 재건축‧재개발이 가능한아파트와 주택을 대상으로 단계적인 규제 완화가 있어야 한다고 지적하고 있다.

[서울=뉴스핌] 2021년 지역별 일반공급물량(분양물량) 및 청약경쟁률 변화. [자료=부동산R114] 유명환 기자 = 2022.05.23 ymh7536@newspim.com

◆ 서울 지역 준공 후 30년 된 건축물 50% 넘어서

정비업계에 따르면 지난해 말 기준 서울지역 준공 후 30년 초과 건축물은 총 29만5163동으로 전체(58만5636동)의 50.4%에 달하고 있다. 용도별 노후 건축물은 공업용이 58.2%로 가장 많고 상업용(55.2%), 주거용(49.7%), 기타(36.7%), 문교·사회용(33.0%) 순이다.

전국 기준으로는 30년 이상 된 건축물이 전체의 39.6%다. 지역별로는 수도권이 31.9%, 지방은 42.6%로 지방에 노후 건물이 더 많다. 주거용 노후 건축물 비중도 지방(52.9%)이 수도권(39.7%)보다 높다.

지난해 전국 건축물은 전년 대비 0.5% 늘어난 731만 4264동, 연면적은 2.4% 증가한 40억5624만 3000㎡로 조사됐다. 작년에 증가한 건물 연면적을 모두 합하면 잠실야구장 3583개 넓이에 이른다.

건축물 용도별로는 주거용이 18억8291만8000㎡(46.4%)로 가장 큰 비중을 차지한다. 주거용 건축물 세부 용도별로는 아파트가 11억9186만3000㎡(63.3%)로 가장 많고, 단독주택 3억3194만1000㎡(17.6%), 다가구주택 1억7072만㎡(9.1%), 다세대주택 1억3059만6000㎡(6.9%), 연립주택 4347만6000㎡(2.3%) 순이다.

서울 지역의 경우 노후 단지들이 늘어나고 있다. 2020년 기준 서울시의 전체 주택 수는 301만5371가구다. 이 가운데 2000년 이전 지어진 주택은 135만 3210가구로 전체의 44.9%를 기록하고 있다. 주택 종류별로 살펴보면 노후 저층 주거지의 대부분을 차지하고 있는 단독주택과 연립주택의 비중이 매우 높다. 단독주택의 88.6%(27만 1977가구), 연립주택의 79.4%(8만 7814가구)가 2000년대 이전에 지어졌다.

전체 주택의 절반 이상을 차지하는 아파트도 사정은 크게 다르지 않다. 전체 아파트 177만2670가구 가운데 2000년 이전 지어진 아파트는 모두 76만 8340가구(43.3%)다. 10년 단위로 끊어보면 2000~2009년 지어진 아파트가 60만7957가구로 가장 많고 이어 1990~1999년(47만5716가구), 2010~2019년(35만 6407가구), 1980~1989년(24만2998가구) 등 순이다.

건축 연한 30년을 훌쩍 넘은 1990년 이전 건설 주택의 비중은 18.3%다. 가장 비중이 큰 주택은 역시 단독주택으로 정확히 절반(50.0%)을 차지한다. 연립주택도 34.1%가 해당한다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "1970년대부터 서울에 도시가 본격적으로 형성되면서 1980년~90년대 지어진 건축물의 노후도가 심각해지고 있다"며 "특히 서울 지역의 경우 공급 물량이 해마다 줄어들고 있는 상황에서 규제 완화를 통한 신규 주택을 꾸준히 공급할 필요가 있다"고 지적했다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 17일 금융업계에 따르면 시중은행의 주택담보대출 금리는 이날 일제히 올랐다. 전국은행연합회가 전날 4월 신규취급액 기준 코픽스(자금조달비용지수)를 전월대비 0.12%포인트 오른 1.84%로 공시한 여파다. 4월 코픽스는 2년 11개월 만에 최고치를 기록했다. KB국민은행과 우리은행은 모두 코픽스 상승분만큼(0.12%포인트)을 반영해 주담대 금리를 각각 3.54∼5.04%와 3.80∼5.01%로 올렸다. 하나은행은 3.812∼5.112%에서 3.836∼5.136%로, 신한은행은 3.54∼4.59%에서 3.58∼4.60%로 인상했다. 사진은 이날 서울 송파구 서울스카이에서 바라본 아파트 단지의 모습. 2022.05.17 pangbin@newspim.com

◆ 단계적 재건축·재개발 규제 완화로 신규 아파트 공급 확대 필요

이 같은 노후주택 '리뉴얼' 문제를 해소하기 위해선 단계적인 규제 완화가 필요하다는 게 중론이다. 특히 추진위 설립부터 입주까지 10년 이상 시간이 걸리는 재건축·재개발 사업의 속도를 높여야한다는 주장이 커지고 있다.

현재 서울시는 빠른 재건축‧재개발 사업 추진을 위해 신속통합기획을 도입했다. 이달 말 기준 신속통합기획 재개발의 경우 현재 21곳이 대상지역으로 선정돼 절차가 진행 중이다. 후보지 공모에만 102곳이 참여해 약 5대1의 경쟁률을 보였다.

서초·강남·광진·중구를 제외한 21개 구에서 사업에 착수했다. 공공재개발 공모 제외대상이었던 도시재생지역도 종로·구로·동작·관악구 4개 지역이 포함됐다. 보존 위주였던 도시재생지역이 재개발 대상에 포함된 것은 서울의 새로운 주거환경 개선 정책의 대변화를 예고하는 수순이다. 또 재개발구역에서 해제됐던 은평·서대문·금천구 지역도 새롭게 포함됐다.

서울시 내 재건축 대상은 164곳이다. 단계적으로 보면 ▲안전진단 통과구역 41곳이며 구역지정 8곳 ▲추진위원회 승인 14곳 ▲조합설립인가 49곳 ▲사업시행인가 25곳 ▲관리처분인가 11곳 ▲착공 16곳이다.

특히 재건축 최대어로 불리는 ▲압구정 2~5구역 ▲여의도 시범아파트 ▲대치동 은마아파트 등 재건축 단지들이 앞다퉈 신속통합기획에 뛰어들어 절차가 진행 중이거나 논의 중이다.

여기에 대규모 개발이 불가능한 소규모 저층 주거지의 정비사업인 모아주택도 2026년까지 3만호 공급을 목표로 착수됐다. 마찬가지로 소규모 재개발인 모아타운도 강북구 번동, 중랑구 면목동 2곳이 시범사업지로 선정됐고 조만간 25개 내외 구역을 최종 후보지로 발표할 계획이다.

다만 억눌렸던 수요가 폭발하면서 동시다발적으로 개발 계획이 진행되자 개발이익 환수 여부 및 난개발 우려도 제기된다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "중요한 것은 각 구역의 개발 순번을 정하고, 공공 인프라를 어떻게 마련할지 추진 계획을 정밀하게 세우는 것"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 공사 현장 전경. [사진=유명환 기자] 2021.09.27 ymh7536@newspim.com

◆ 급등한 집값에 대못 규제 완화 안갯속...전문가들 "양질주택·임대주택·주변개발효과 얻는 재정비 촉진돼야"

서울 지역의 재건축‧재개발 지역들이 신속통합기획에 신청서를 제출하고 있지만, 각종 규제로 인해 현재까지 뚜렷한 성과를 거두지 못하고 있는 실정이다. 특히 재건축 단지의 경우 재초환‧분상제 등으로 인해 사업을 망설이는 단지들이 속출하고 있다.

여기에 재건축 사업의 첫 단추이자 문턱이 가장 높은 2차 정밀안전진단 규제 완화로 인해 사업을 진행하려는 단지들이 쓴 잔을 마시고 있는 실정이다. 실제 문재인 정부 출범 이후 5년간 서울 지역 재건축 단지들 중 2차 정밀안전진단 문턱을 넘은 단지는 ▲서초구 방배삼호 ▲마포구 성산시영 ▲양천구 목동6단지 등 3개 단지가 유일하다.

윤석열 대통령은 후보자 시절 안전진단 완화를 첫 국정과제로 내걸었지만, 이마져도 쉽지 않은 상황이다. 재건축 사업을 추진하려는 단지를 중심으로 아파트 매맷값이 치솟으면서 올해 진행하려던 정밀안전진단 규제를 내년 상반기로 연기하는 쪽으로 가닥을 잡았기 때문이다.

실제 올해 준공 46년째를 맞은 영등포구 여의도동 서울아파트는 전용면적 139.31㎡가 지난 21일 42억 5000만원(12층)에 매매 거래됐다. 지난해 11월 2일 같은 층이 39억 5000만원에 팔린 것보다 3억원, 같은 해 12월 10일에 기록한 종전 최고가 40억 5000만원(4층) 대비 2억원이 뛴 금액이다.

준공 40년째에 접어든 강남구 압구정동 신현대11차 전용면적 183.41㎡는 지난 17일 59억 5000만원(4층)에 직거래되면서 신고가를 경신했고, 준공 39년이 된 대치동 개포우성1차 전용면적 158.54㎡ 역시 19일에 51억원(12층)에 팔려 역대 최고가를 갈아치웠다.

전문가들은 집값 안정과 공급 확대를 위해선 강남과 여의도 등 지역적 특성을 맞춰 단계적인 규제 완화가 필요하다고 지적하고 있다. 특히 양질의 주택 공급과 임대주택 재고를 확보할 수 있는 재건축·재개발사업 촉진 필요성이 매우 크다는 것이다.

김덕례 주택산업연구원 실장은 "양질의 주택 건설을 촉진하고 임대주택 공급을 확대하는 동시에 주택이 체계적이고 효율적으로 공급될 수 있도록하는 정책정 변화가 있어야 한다"라며 "주거환경 정비와 노후주택 개량 등을 통해 기존 주택에 거주하는 주민의 주거수준이 향상될 것"이라고 덧붙였다.

기부채납, 공공기여에 따른 주변 지역 개발 효과도 얻을 수 있다. 박원순 서울시장은 도시재생사업을 도입해 시 자금으로 노후지역 재생에 나섰지만 효과는 적고 시민 혈세 낭비만 불렀다는 지적을 받고 있는 상태다. 하지만 재개발·재건축 사업시 기부채납으로 공원, 학교, 도로 등이 지어지는 만큼 주변지역개발효과는 시민 혈세를 투입해야하는 도시재생사업보다 낫다는 평가를 받고 있다. 

한 건설업계 관계자는 "도로, 공원과 같은 도시계획 시설 정비를 굳이 재건축·재개발을 막아가며 시민 혈세로 추진해야할 이유를 모르겠다"며 "시장 논리에 따라 재정비 사업을 추진하면 간단히 해결될 일인데 이에 대한 정부, 지자체의 고민이 필요할 것"이라고 말했다. 

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