[편집자] 새로 개막된 '윤석열 시대'에서 부동산 정책의 중요성은 실로 중차대하다. '부동산 민심'이란 말로 대변되는 전 정부 부동산 정책에 대한 국민적 실망감이 기대감으로 바뀌어 윤 정부의 움직임을 주시하고 있는 상황이다. <뉴스핌>은 2022 건설부동산포럼 '새 정부 부동산정책에 바란다'에서 새 정부 부동산 정책의 올바른 방향성을 찾는다. 윤석열 시대 부동산 정책이 나아가야할 길을 제시하고 모색하는 시간을 갖는다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 윤석열 정부 출범으로 '임대차3법 폐지' 여부에 관심이 쏠리는 가운데 업계에선 폐지보다 '부작용'을 축소하도록 보완해야 한다고 촉구한다. 임대차3법 폐지를 놓고 임대인, 임차인 의견이 첨예하게 대립하는 만큼 섣불리 폐지하면 '갈등 증폭' 등 부작용이 우려돼서다.

특히 임대차3법의 순기능인 '주거약자 보호'가 자발적으로 이뤄지려면 임대인에게 그에 상응하는 인센티브를 줘야 한다는 의견이 있다. 또한 세입자 보호를 위해서는 궁극적으로 '전세가격 안정'을 이뤄야 하기 때문에 '아파트 매입 임대사업자 제도'를 부활시켜야 한다는 주장도 꾸준히 나온다.

◆ "주택임대차 4년 불충분…계약갱신청구권 확대 등 법 강화"

23일 부동산업계에 따르면 윤석열 정부가 임대차3법을 '폐지'하는 것 보다는 '순기능'을 활용한 보완책을 내놓을 필요가 있다고 업계에서는 입을 모은다.

앞서 원희룡 국토교통부 장관은 지난 17일 열린 국회 국토교통위원회 전체회의에서 "법으로 정해서 징벌적으로 (계약갱신청구권, 전월세상한제 등을) 강제하기보다 그와 같은 행동을 유인하는 인센티브 방식을 도입할 필요가 있다"고 답했다.

그는 "임대차3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제)은 세입자 등 주거약자를 보호하고자 하는 뜻에서 만들어졌다"며 "세입자 보호라는 가치는 결코 소홀히 할 수 없는 국가의 존재 이유이자 목표인데 문제는 방법"이라고 강조했다.

앞서 원 장관은 지난 2일 국회에서 열린 인사청문회에서 임대차3법에 대해 "폐지에 가까운 근본적 개선이 필요하다"고 언급했다. 이에 시장에서는 임대차3법 폐지를 놓고 찬반이 엇갈렸다.

임대차3법을 폐지하면 그간 시장에 나타났던 부작용이 자연스레 소멸될 것이라는 주장이 나온 반면 세입자 주거안정을 위해 오히려 법을 강화해야 한다는 주장도 있었다.

100여개 주거 관련 시민단체로 구성된 주택임대차보호법개정연대(개정연대)는 '임대차3법 폐지'에 대해 우려의 목소리를 냈다. 임대차3법을 폐지할 경우 임차인들이 법적으로 계약갱신을 보장받기 어려워질 것으로 예상해서다. 개정연대는 참여연대 등 시민단체들로 구성돼있다.

개정연대 관계자는 뉴스핌과의 통화에서 "현행법에서 상가는 임대차 계약기간 10년을 보장하고 있지만 주택은 임대차기간이 2년 늘어났음에도 4년으로 여전히 충분치 못하다"며 "주택 임대차기간 확대가 우선돼야 한다"고 말했다.

임대차3법으로 전세매물이 줄어서 전세가격이 오르는 부작용이 나타났다는 지적에 대해서는 "임대차3법이 통과될 때가 전세가격이 오르는 시점이었다"며 "이런 시점에 법안이 개정됐기 때문에 인과관계가 있다고 보기 어렵다"고 말했다.

개정연대는 작년 7월 서울 종로구 참여연대에서 기자회견을 열고 ▲신규 임대차계약에도 임대료 인상률 상한제 도입 ▲임차인의 계약갱신청구권 행사 횟수 최소 2회 이상 확대 ▲주택임대차분쟁조정위원회 분쟁조정 기능 강화 ▲표준임대료 제도 도입 등을 요구했었다.

◆ 임대차3법, 전셋값 폭등 부작용…모호한 규정에 양측 '분쟁'

하지만 '임차인의 주거 안정'을 위해 추진한 임대차3법이 오히려 전세가격 폭등이라는 부작용을 가져왔다는 분석은 이전부터 많았다.

부동산정보업체 부동산R114에 따르면 문재인 정부 5년간 전국 전셋값은 40.64% 올랐다. 서울은 상승률이 47.93%로 50%에 육박했다. 전국 17개 시도 중 전셋값 상승 폭이 가장 컸던 곳은 세종시(75.92%)였다. 이어 대전(56.81%), 서울(47.93%), 경기(44.81%), 인천(38.59%), 충남(31.49%), 충북(28.03%) 순이었다.

전셋값 급등의 배경으로는 임대차3법이 꼽힌다. 전셋값 흐름이 임대차3법 중 전·월세 상한제와 계약갱신청구권이 시행된 2020년 7월 31일 전후로 극명하게 갈리기 때문이다.

임대차법 시행 전 3년 2개월간 전국 평균 전셋값은 10.45% 올랐다. 반면 시행 후 1년 7개월간 27.33% 올랐다. 인천의 경우 법 시행 전 4.98% 오른 반면 시행 후 32.02% 급등했다. 경남은 시행 전 전셋값이 9.34% 하락했지만 시행 후에는 24% 올랐다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "문 정부 5년간 누적 상승분의 75% 가량이 임대차3법 시행 이후 단기간에 이뤄졌다"며 "임대차계약이 2년에서 4년으로 변하고 5% 상한제로 변경되면서 전세 물건 소통이 어려워진 영향"이라고 말했다.

이에 따라 전문가들은 임대차3법 중에서도 시장 혼란을 초래하는 항목은 개선할 필요가 있다고 지적한다. 임대차3법에선 임대인과 임차인 간 분쟁이 발생할 경우 쌍방 '협의'에 맡기고 있어 양측 갈등이 발생할 여지가 많아서다.

예컨대 '계약갱신 시 임대료 상한 5%'의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려야 한다는 뜻이 아니다. 해설서에는 "5%는 임대료 증액 상한일 뿐"이라며 "임대인과 임차인은 그 범위 내에서 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다"고 적혀있다.

집주인이 실거주를 이유로 임차인을 내보낸 후 공실로 놔두는 경우에도 손해배상책임이 모호하게 돼 있다. 해설서에는 "제3자에게 임대한 것이 아니기 때문에 주택임대차보호법상 손해배상책임 대상은 아니다"며 "민법의 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있다"고 적혀있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "법은 적용하는 입장이든 적용받는 입장에서든 쉽게 이해하고 쓸 수 있어야 한다"며 "임대차3법, 특히 계약갱신청구권은 임대인과 임차인 간 해석차이와 분쟁을 줄이기 위해 해설서가 나왔어도 여전히 중요 사안은 쌍방간 합의에 맡기고 있어서 명확한 법은 아니라고 할 수 있다"고 말했다.

◆ "착한임대인 인센티브 줘야…아파트 임대사업자 부활 시급"

특히 임대차3법의 순기능인 '주거약자 보호'에 임대인이 자발적으로 동참하려면 임대인에게 그에 상응하는 인센티브를 줘야 한다는 의견이 있다. 장기계약을 하거나 전월세 가격을 낮춰준 이른바 '착한 임대인'에게 보유세 감면 혜택(인센티브)을 주는 방식 등이다.

또는 아파트 등록임대사업자 제도를 되살리는 방안도 있다. 세입자 보호를 위해서는 궁극적으로 '전세가격 안정'을 이뤄야 하는데 이 제도가 부활하면 단기에 전세매물이 크게 늘어날 것으로 예상돼서다. 

앞서 7·10 부동산대책의 후속 대책인 '민간임대주택특별법 개정안'이 지난 2020년 국무회의에서 의결되면서 4년짜리 단기임대와 8년짜리 아파트 장기일반 매입임대가 폐지됐다. 이로 인해 아파트 전세매물 부족이 심화되는 부작용이 발생했다.

특히 오는 8월 임대차 3법에 따른 전세(2+2년) 만기가 다가올 경우 전세가격 폭등과 더불어 매매수요도 증가할 것으로 예상된다. 향후 재건축·재개발 활성화로 서울 전역과 일산, 분당 등 수도권 1기 신도시에 멸실주택이 늘어날 경우 전세대란은 더 심해질 것으로 보인다.

실제로 작년 서울 서초구 반포동 일대에는 3600여가구의 반포주공1단지 이주 수요가 몰려 전세가격, 매매가격이 급등했었다. 당시 반포자이 전세가격은 약 2주 만에 10억원 넘게 오르기도 했다. 이에 따라 전문가들은 정부가 공급대책을 추진하는 동시에 아파트 임대사업자 제도를 하루빨리 부활시켜야 한다고 강조한다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "집값이 안정되려면 정부가 일관성 있게 공급을 계속 늘려야 한다"며 "앞으로는 신규주택 공급속도보다 기존주택 멸실속도가 더 높아서 주택공급량이 점점 줄어들 것"이라고 말했다.

이어 "소규모 주택 재건축이든, 가로주택정비사업이든 주거 관련된 모든 사업을 굉장히 적극적으로 진행해야 할 것"이라며 "이와 더불어 아파트 임대사업자 제도를 다시 살리면 전세 매물이 늘어나서 전세가격 안정에 도움을 줄 것"이라고 강조했다.

sungsoo@newspim.com