[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 원희룡 국토교통부 장관 후보자가 임대차3법(주택임대차보호법)에 대해 "폐지에 가까운 근본적 개선이 필요하다"고 언급하자 업계에서는 엇갈린 반응이 나타나고 있다.

임대차3법을 폐지할 경우 법에 따른 문제점이 자연스레 소멸될 것이라는 의견도 있지만 세입자 주거안정을 위해 오히려 법을 강화해야 한다는 주장도 나오고 있는 상황이다.

◆ 개정연대 "계약갱신청구권 확대 등 임대차3법 강화"

6일 부동산업계에 따르면 원 후보자가 임대차3법(계약갱신청구권제, 전·월세 상한제, 전·월세 신고제)에 대해 "폐지에 가까운 근본적 개선이 필요하다"고 언급하자 업계에서는 찬반이 엇갈리고 있다.

원 후보자는 지난 2일 국회에서 열린 인사청문회에서 "임차인을 보호한다는 취지의 임대차법 목적에는 동의한다"면서도 "(임대차) 가격과 기간에 대해 우악스럽게 누르기보다는 임대와 임차 상호간 수요공급이 숨통이 트여 원활하게 돌아갈 수 있도록 넓은 시야의 제도를 만들 필요가 있다"고 주장했다.

이어 "(계약) 갱신을 하거나 가격을 일정 기준선에서 지키는 경우 집주인의 보유세를 단계적으로 깎아주는 등의 모델이 많이 있다고 본다"며 "지금보다 집주인의 자발적 행동을 유도하는, 임차인은 안정적으로 보장하는 세련된 제도가 필요하다"고 덧붙였다.

또한 원 후보자는 국회에 제출한 인사청문회 답변자료에서 임대차 계약기간을 현행 '2+2년'에서 '2+2+2년' 또는 '3+3년'으로 늘려야 한다는 주장에 대해서도 반대 입장을 밝혔다. 임대차 계약기간을 늘릴 경우 "매물 축소 등 부작용이 더욱 심화할 우려가 크다"는 이유에서다.

임대차 갱신계약 외에 신규계약에도 임대료 인상률을 제한해야 한다는 주장에 대해서도 "임대주택공급 축소 등 전·월세 시장에 미치는 영향이 큰 만큼 매우 신중한 검토가 필요하다"고 부정적 답변을 내놨다.

100여개 주거 관련 시민단체로 구성된 주택임대차보호법개정연대(개정연대)는 이에 대해 우려의 목소리를 냈다. 임대차3법을 폐지할 경우 임차인들이 법적으로 계약갱신을 보장받기가 어려워질 것이기 때문이다. 개정연대는 참여연대 등 시민단체들로 구성돼있다.

개정연대 관계자는 뉴스핌과의 통화에서 "현행법에서 상가는 임대차 계약기간 10년을 보장하고 있지만 주택은 임대차기간이 2년 늘어났음에도 4년으로 여전히 충분치 못하다"며 "주택 임대차기간 확대가 우선돼야 한다"고 말했다.

임대차3법으로 전세매물이 줄어서 전세가격이 오르는 부작용이 나타났다는 지적에 대해서는 "임대차3법이 통과될 때가 전세가격이 오르는 시점이었다"며 "이런 시점에 법안이 개정됐기 때문에 인과관계라고 보기가 어렵다"고 말했다.

이어 "국토부 장관의 최우선 과제는 서민주거 안정"이라며 "원희룡 후보자는 임대차법을 사실상 폐지한다는 입장이고, 임대차 계약기간 연장에도 반대한다고 밝혔기 때문에 장관으로서 부적격하다고 본다"고 말했다.

개정연대는 작년 7월 서울 종로구 참여연대에서 기자회견을 열고 ▲신규 임대차계약에도 임대료 인상률 상한제 도입 ▲임차인의 계약갱신청구권 행사 횟수 최소 2회 이상 확대 ▲주택임대차분쟁조정위원회 분쟁조정 기능 강화 ▲표준임대료 제도 도입 등을 요구했었다.

◆ 전셋값 폭등·양측 분쟁 유발…"폐지하면 부작용 소멸"

하지만 '임차인의 주거 안정'을 위해 추진한 임대차3법이 오히려 전세가격 폭등이라는 부작용을 가져왔다는 분석은 이전부터 많았다.

부동산정보업체 부동산R114에 따르면 문재인 정부 5년간 전국 전셋값은 40.64% 올랐다. 서울은 상승률이 47.93%로 50%에 육박했다. 전국 17개 시도 중 전셋값 상승 폭이 가장 컸던 곳은 세종시(75.92%)였다.

이어 대전(56.81%), 서울(47.93%), 경기(44.81%), 인천(38.59%), 충남(31.49%), 충북(28.03%) 순이었다.

전셋값 급등의 배경으로는 임대차3법이 꼽힌다. 전셋값 흐름이 임대차3법 중 전·월세 상한제와 계약갱신청구권이 시행된 2020년 7월 31일 전후로 극명하게 갈리기 때문이다.

임대차법 시행 전 3년 2개월간 전국 평균 전셋값은 10.45% 올랐다. 반면 시행 후 1년 7개월간 27.33% 올랐다. 인천의 경우 법 시행 전 4.98% 오른 반면 시행 후 32.02% 급등했다. 경남은 시행 전 전셋값이 9.34% 하락했지만 시행 후에는 24% 올랐다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "문 정부 5년간 누적 상승분의 75% 가량이 임대차3법 시행 이후 단기간에 이뤄졌다"며 "임대차계약이 2년에서 4년으로 변하고 5% 상한제로 변경되면서 전세 물건 소통이 어려워진 영향"이라고 말했다.

특히 전문가들은 임대차3법, 특히 계약갱신청구권은 시장 혼란을 초래해 폐지하는 것이 더 낫다고 지적한다. 임대차3법이 임대인과 임차인 간 분쟁이 발생할 경우 쌍방 '협의'에 맡기고 있어 양측 갈등이 발생할 여지가 많아서다.

예컨대 '계약갱신 시 임대료 상한 5%'의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려야 한다는 뜻이 아니다. 해설서에는 "5%는 임대료 증액 상한일 뿐"이라며 "임대인과 임차인은 그 범위 내에서 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다"고 적혀있다.

집주인이 실거주를 이유로 임차인을 내보낸 후 공실로 놔두는 경우에도 손해배상책임이 모호하게 돼 있다. 해설서에는 "제3자에게 임대한 것이 아니기 때문에 주택임대차보호법상 손해배상책임 대상은 아니다"며 "민법의 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있다"고 적혀있다.

업계에서는 임대차3법이 오히려 임대인과 임차인 갈등을 부추겨 폐지하는 것이 낫다는 의견이 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "법은 적용하는 입장이든 적용받는 입장에서든 쉽게 이해하고 쓸 수 있어야 한다"며 "반면 임대차3법, 특히 계약갱신청구권은 임대인과 임차인 간 해석차이와 분쟁을 줄이기 위해 해설서가 나왔어도 여전히 중요 사안은 쌍방간 합의에 맡기고 있기 때문에 명확한 법은 아니라고 할 수 있다"고 말했다.

이어 "만약 임대차3법을 폐지하고 기존의 임대차제도로 돌아간다면 임대차3법에 따른 그간 문제점이 자연스레 소멸될 것"이라며 "법이 폐지돼도 이미 계약갱신청구권을 사용한 계약들은 소급적용 없이 자연스럽게 계약만료가 되는 식으로 하면 된다"고 덧붙였다.

sungsoo@newspim.com