[서울=뉴스핌] 홍보영 기자=금융위원회는 주택담보대출비율(LTV) 정상화에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 인한 청년 대출 제약을 축소하기 위해 DSR 산정시 장래소득 반영폭을 확대할 방침이라고 16일 밝혔다. 또 생애최초 LTV 80% 완화는 보금자리론과 적격대출에도 모두 적용가능토록 했다. 다만 총부채원리금상환비율(DSR) 산정시 장래소득 인정 확대는 DSR을 적용하고 있는 적격대출에만 해당한다. 50년 만기 정책모기지는 만 34세 이하 또는 7년 이내 신혼부부로 한정해 운영할 계획이다.
다음은 '새정부 가계대출 관리방향 및 단계적 규제 정상화방안'과 관련한 일문일답.
1. 규제 정상화에도 가계부채 건전성에 문제가 없는지?
정부는 가계부채 연착륙을 위한 노력을 지속할 계획이다. 특히, 금리상승이 진행 중인 상황에서 차주의 부담과 금융회사의 리스크가 커질 수 있는 만큼, 가계부채 안정화 노력이 더욱 중요하다. 이번 방안은 가계대출 건전성을 위한 기본원칙을 유지하는 범위 내에서, 긴박하게 도입된 과도한 규제를 점진적으로 정상화하는 과정이다. 그간 엄격한 대출관리 과정에서 청년 등의 주거사다리가 상대적으로 과도하게 제약됐던 만큼, 생초 LTV를 우선 완화한다. 1주택‧다주택자는 부동산시장 상황, 상환능력심사 대출관행(DSR) 여건을 고려해 추후 정상화를 추진할 예정이다.
이번 개선은 차주와 대출기관이 스스로의 판단과 책임 하에 주택매입‧대출에 대해 합리적으로 의사결정을 하는 등 시장기능이 정상화되도록 대출 관련 제도적 제약을 해소하는 조치다. 금융회사는 자체 리스크관리 기준에 따라 상환능력을 철저히 심사하고, 적합성 원칙을 준수하면서 대출을 취급할 필요가 있다. 차주도 상환능력과 주택가격 전망을 기초로, 과도한 차익추구가 아닌 안정적 주거를 목적으로 대출 관련 의사결정을 해야 한다.
2. '생애최초 주택구매자'의 범위는?
생애최초 주택구매자는 세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 자를 의미한다. 과거 주택을 소유했다가 처분해 현재 무주택자인 경우, 생애최초 주택구매자가 아니므로 이번 LTV 완화 대상이 아니다. 다만, 현행 무주택자 대상 서민‧실수요자 LTV 우대 활용은 가능하다.
3. 생애최초 LTV 80%은 언제부터 적용되는 것인지?
생애최초 LTV 80% 적용 등 이번 대출규제 정상화 방안은 은행 등 5개 금융업권 감독규정 개정을 거쳐 시행한다. 새로운 규정은 원칙적으로 시행일(22.3분기) 이후 신규대출 신청분 부터 적용되나, 차주 보호를 위한 일부 예외가 존재한다. LTV 80%(완화된 규제)의 경우, 규제시행일 이전 대출을 신청했으나 아직 실행되지 않은 대출도 LTV 80% 적용이 가능하다. 예를 들어 7월중 대출을 처음 신청했으나, 규제시행일 이후 대출이 실행(대출 입금)되는 경우, 완화된 규제인 LTV 80% 적용한다.
한편, 개정 규정 시행 이전에 소유한 분양권을 바탕으로 시행일 이후 잔금대출을 받는 경우에는 생애최초 주택구매로 간주한다.
4. 이번 개선에 따라 금융회사들이 일률적으로 생애최초 주택구입자에게 LTV 80%까지 대출을 해주는 것인지?
LTV 80%는 금융업권 감독규정상의 '최대' 대출한도이며, 금융회사가 자체적으로 건전성 관리를 위해 지역‧주택종류별 최대로 허용하는 LTV 비율은 80% 보다 낮을 수 있다. 다만, 금융회사 자체 LTV가 80% 보다 낮을 경우 모기지보험을 활용할 수 있다. 금융회사는 LTV 확대에 따른 추가 손실위험을 모기지보험을 통해 관리 가능하고, 차주들도 금융회사의 담보인정비율이 낮은 경우, 모기지보험을 통해 추가 대출이 가능하다.
5. LTV 정상화에도 불구하고 DSR로 인해 대출이 제약되는 것 아닌지?
LTV 규제 정상화 과정에서 상환능력 심사제도(DSR)가 청년 등의 대출을 제약하지 않도록 DSR 제도를 합리적으로 개선했다. ▲DSR 산정시 장래소득 반영폭을 확대 ▲현재 장래소득 인정에 소극적인 금융회사들이 보다 적극적으로 장래소득 인정기준을 활용하도록 유도 ▲최근의 대출만기 확대 추세 등은 DSR 제약 완화에 도움 되는 요소다.
6. DSR 장래소득 인정을 적용받기 위한 별도의 연령제한이 있는지?
만기 10년 이상 주택구입목적 주택담보대출(분할상환)을 받으려는 무주택 근로자를 대상으로 DSR 산출시 장래소득 인정이 가능하다. DSR 산정시 장래소득을 인정받는 것이 유리하다고 판단하는 차주의 경우 선택적으로 활용 가능하다.
공신력 있는 통계자료(통계청 고용노동통계) 활용시, 20~39세인 차주가 만기 10년 이상 대출을 받는 경우, 장래소득을 활용하는 것이 대출한도 확대에 유리하다. 이외에도, 개별 차주가 별도의 객관적 증빙자료 제출시 장래소득 인정이 가능하다.
7. 차주단위 DSR 3단계가 적용되는 시점은?
7월1일(규제시행일) 이후 신규대출 신청분부터 3단계를 적용한다. 내달 1일 이전 금융회사가 전산상 등록 등을 통해 대출 신청접수를 완료한 경우 종전의 규정을 적용한다. 신규대출이 아닌 경우(증액 없는 만기연장 등) 종전 규정을 적용한다.
신규대출 신청이 7월1일 이후 이뤄졌더라도 대출에 필요한 의사결정이 7월1일 이전에 이미 발생한 경우 종전 규정 적용이 간능하다. 오는 30일까지 주택 등 부동산매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 경우, 30일까지 입주자모집 공고(입주자모집 공고가 없는 경우 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분인가)를 실시한 사업장에 대한 잔금대출의 경우 등이다.
8. 생애최초 LTV 80% 및 DSR 산정시 장래소득 인정 확대는 보금자리론과 적격대출에도 적용되는지?
이번 방안은 보금자리론과 적격대출에도 동일하게 적용할 예정이다. 시행 시기는 일반 금융기관 주담대와 상이하며, 11월 예정이다. 생애최초 LTV 80% 완화는 보금자리론과 적격대출 모두 적용가능하나, DSR 산정시 장래소득 인정 확대는 DSR을 적용하고 있는 적격대출에만 해당한다. 또 최장만기 확대(40년→50년) 및 체증식 상환방식 활성화도 병행해 상환부담 완화 및 대출한도 확대에 도움이 될 것으로 보인다.
9. 50년 만기 정책모기지는 누구나 이용할 수 있는 것인지?
정책모기지 이용을 위해서는 기본적으로 보금자리론·적격대출 지원대상에 해당돼야 하고, 50년 만기 정책모기지는 40년 만기와 마찬가지로 별도의 연령제한을 적용할 예정이다. 초장기 모기지는 상환부담 경감 뿐 아니라, 소득흐름과 상환능력에 부합하는 주거사다리 지원을 위해 도입되는 것으로, 소득 발생기간이 긴 청년층으로 이용 대상을 한정해 운영하는 것이 바람직하다는 판단에서다. 현재 10년·15년·20년·30년 만기는 연령 제한이 없으며, 40년 만기는 만 39세 이하 또는 7년 이내 신혼부부, 50년 만기는 만 34세 이하 또는 7년 이내 신혼부부로 한정해 운영할 예정이다.
10. 안심전환대출을 이용한 대환은 언제부터 이뤄는지?
이번 안심전환대출은 접수 혼란과 심사 지연 최소화를 위해 주택가격 구간을 나눠 낮은 가격부터 순차적으로 접수·심사를 진행한다. 9월 중순부터 10월 초에 걸쳐 순차적인 접수가 진행되고, 접수 시점부터 최소 60일 이상의 심사기간이 소요되므로, 예정대로라면, 11월 중·하순부터 대환이 시작될 예정이다. 모든 신청건에 대해 연내 대출 실행을 완료하는 것을 목표로 추진한다. 적용 금리는 접수순서와 무관하게, 시행 시점 보금자리론 금리에서 30bp 할인한 단일 금리를 동일하게 적용할 예정이다.
byhong@newspim.com
