서울 주택공급, 겹겹이 '암초'…7% 주담대 금리, 시공사 이주비 대출도 막혀

기사입력 : 2022년06월20일 06:20

최종수정 : 2022년06월20일 06:20

재건축·재개발서 시공사 이주비 대출 법으로 금지
이주비대출 부담 커져…"정비사업 주택공급 차질"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 재건축·재개발을 통한 주택공급에 '암초'가 잇따라 발생하고 있다. 주택담보대출 금리가 연 7%에 육박할 정도로 오른데다 정부가 시공사들의 이주비 대출을 법적으로 금지해 조합원들이 저금리에 대출받기 어려워졌다.

조합원들은 금융회사로부터 고금리에 이주비 대출을 받아야 하는데 높은 이자를 내기 어려울 경우 그만큼 이주에 시간이 걸린다. 조합원들 이주가 지연되면 일반분양을 통한 주택공급도 늦어진다. 게다가 원자재가격 상승으로 건설사들의 공사비 부담도 높아져 주택공급이 전반적으로 차질을 빚을 것이라는 우려가 나온다.

◆ 국토부, 재건축·재개발서 시공사 이주비 대출 법으로 금지

20일 부동산업계에 따르면 정부가 시공사의 정비사업 이주비 대출을 법적으로 금지한데다 주택담보대출 금리도 치솟고 있어 서울 재건축·재개발을 통한 주택공급이 차질을 빚을 것이라는 우려가 나온다.

국토교통부에 따르면 재개발·재건축 등 정비사업의 근간 법령인 '도시 및 주거환경정비법'(도정법)이 지난 10일 일부 개정됐다. 개정된 도정법 제132조 제2항에 따르면 건설업자와 등록사업자는 계약 체결과 관련해 시공과 관련 없는 사항으로서 다음에 해당하는 사항을 제안하면 안 된다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 도시 및 주거환경정비법 제132조 [자료=국가법령정보센터 캡처] 2022.06.16 sungsoo@newspim.com

제안하면 안 되는 것은 ▲이사비, 이주비, 이주촉진비, 그 밖에 시공과 관련 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 사항 ▲'재건축초과이익 환수에 관한 법률'에 따른 재건축부담금의 대납 등 이 법 또는 다른 법률을 위반하는 방법으로 정비사업을 수행하는 것으로서 대통령령으로 정하는 사항이다.

국토부는 현재 도정법 개정안에 대한 입법예고안을 준비하고 있다. 신설된 제132조 제2항에 '대통령령'으로 정한 세부적인 금지 행위는 관계 기관과 업계의 의견을 들은 뒤 최종 확정될 것으로 보인다. 개정안 시행 시점은 6개월 후인 오는 12월 10일이다.

조합원이 법 개정으로 이주비 대출을 시공사로부터 받지 못하면 금융회사로부터 받아야 한다. 금융회사는 재건축·재개발 사업지역의 종전자산평가와 종후자산평가를 보고 그에 따라 이주비 대출을 해줄 수 있다. 입주권이 있는 '토지담보대출'인 셈이다.

◆ 주담대 금리 7%대로 '점프'…조합원들 이주비대출 부담 커져

문제는 이로 인해 조합원들의 이주비 대출 부담이 이전보다 커질 것이라는 점이다. 최근 미국의 긴축 정책으로 국내 주택담보대출 금리가 치솟고 있어서다. 한국금융투자협회에 따르면 주택담보대출 기준금리로 활용되는 국고채 5년물 금리가 연 3.703%로 10년 만에 최고치를 기록했다.

미국 연방준비제도(연준)가 이번주 금리를 1.50~1.75% 수준으로 대폭 올린 것이 시장에 반영돼서다. 연준의 금리인상 폭은 75베이시스포인트(bp, 1bp=0.01%포인트)로, 지난 28년 만에 최대폭이다.

시중은행들은 금융채 5년물 금리 변동을 주택담보대출 고정금리에 반영한다. 이에 따라 주택담보대출 시중금리도 연 7%에 육박한 수준으로 오르고 있다. 금융권에 따르면 우리은행 비대면 주담대 상품인 '우리WON주택대출' 5년 고정형 최고금리는 연 7.08~7.10%로 전해졌다.

과거에는 시공사들이 보증을 서서 조합원들이 저금리에 이주비 대출을 받을 수 있었다. 하지만 이번 도정법 개정으로 조합원들이 시공사로부터 이주비 대출을 못 받게 되면 금융회사로부터 높은 금리에 대출을 받아야 한다. 서울 주요 재건축 아파트들은 대부분 시세가 15억원보다 높아서 조합원들이 개별적으로 주택담보대출을 받는 게 불가능하다.

금융회사가 재건축·재개발 사업지의 종전·종후자산평가를 보고 이주비 대출을 해줄 수 있지만 이 작업을 하려면 감정평가를 거쳐야 해서 시간이 오래 걸린다. 게다가 조합원들이 높은 이자를 감당하기 어려울 경우 그만큼 이주에 시간이 걸린다.

조합이 사업비를 마련할 재원은 일반분양밖에 없는데 일반분양은 이주가 마무리돼야 진행할 수 있다. 이주비 대출이 원활하지 않아서 조합원들 이주가 지연되면 일반분양을 비롯한 주택공급 진행속도가 전반적으로 느려지게 된다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 강동구 둔촌주공 재건축 공사 현장 [사진=김성수 기자] 2022.04.05 sungsoo@newspim.com

◆ 자재비 인상에 공사비도 '껑충'…"정비사업 주택공급 차질"

게다가 원자재가격 상승으로 건설사들의 공사비 부담도 높아져 주택공급이 더욱 차질을 빚을 것이라는 우려가 나온다. 올 들어 철근, 레미콘, 시멘트 등 주요 건설자재들은 코로나19와 우크라이나 전쟁으로 가격이 급등했다.

철근·레미콘은 단일 재료비 기준 매출 대비 가장 큰 비중을 차지하는 원자재다. 레미콘의 원재료인 시멘트 가격은 지난해 6월 이후 약 47%(시멘트 업체 고시가격 제시안 기준) 올랐다. 철근 역시 지난해 초 대비 약 47% 올랐다.

주택공급을 위한 건설원가 자체가 크게 올라버린 것이다. 건설원가 중 직접공사비의 구성항목은 자재비, 노무비, 외주비, 경비 등이다. 여기에 간접공사비, 일반관리비, 이윤 등을 합하면 견적가액(도급금액)이 나온다. 원가가 오른 탓에 전국 재건축·재개발 사업장에서는 '공사비 인상'을 놓고 조합과 시공사 간 갈등이 벌어지고 있다.

윤석열 대통령이 공약한 250만가구 중에는 재건축·재개발 등 정비사업의 비중이 적지 않다. 택지유형별로 나누면 ▲공공택지 142만가구(56.8%) ▲재건축·재개발 47만가구(18.8%) ▲도심·역세권 복합개발 20만가구(8.0%) ▲국공유지 및 차량기지 복합개발 18만가구(7.2%) ▲기타 13만가구(5.2%) ▲소규모 정비사업 10만가구(4.0%)로 이뤄진다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.03.10 sungsoo@newspim.com

금리 상승, 이주비 대출 지연, 공사비 인상 등으로 정비사업에 어려움이 생길 경우 윤석열 정부의 주택공급 목표 달성에 '적신호'가 켜지는 것이다. 업계에서는 이에 대한 우려의 목소리가 커지고 있다.

강남 주요 재건축 아파트의 한 조합원들은 "이주비 대출을 못 받으면 조합원들은 어디서 살라는 말인가"라고 반문하며 "정부가 시세 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 허가해주거나, 이주비 대출을 실행해주거나 둘 중 하나는 해줘야 한다"고 촉구한다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "조합원들은 대출금리가 올라서 이주비 대출 부담이 커지고, 건설사들은 원자재가격이 올라 시공비 부담이 커지고 있다"며 "이런 요소들이 쌓여서 정비사업에 여러 모로 걸림돌이 될 것"이라고 말했다.

sungsoo@newspim.com

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'한화 3남' 김동선 경영 검증 시험대 [서울=뉴스핌] 남라다 기자 = 김승연 한화그룹 회장의 삼남인 김동선 부사장이 이끄는 한화갤러리아의 백화점 업계 존재감이 흐려지고 있다. 백화점 시장 점유율도 6%대로 내려앉았으며, 수익성도 악화되면서다. 김동선 한화갤러리아 미래비전총괄이 부사장직에 오른 지 만 1년 만에 거둔 성과가 미흡하자 책임론이 부상하고 있다. 경쟁사들이 본업 경쟁력 강화를 앞세우며 간판을 교체하고 대대적인 리뉴얼을 꾀하는 사이에, 갤러리아는 유통업과 다소 동떨어진 신사업인 식품에 집중한 영향이라는 지적이 나온다. 최근 김 부사장은 명품 강화와 백화점과 호텔 계열사 간 시너지 창출 두 가지로 본업 반등을 꾀하고 있다. 김동선 한화갤러리아 부사장. [사진=한화갤러리아] ◆김동선 부사장 취임 1년...그룹 존재감은 UP 26일 업계에 따르면 김동선 미래비전총괄이 올해 11월로 부사장직에 오른 지 만 1년이 지났다. 현재 김동선 부사장은 한화갤러리아를 비롯해 한화호텔앤드리조트, 한화로보틱스, 한화모멘텀, 한화인더스트리얼솔루션즈 미래비전총괄과 함께 ㈜한화 건설부문 해외사업본부장을 겸임하고 있다. 이로써 김 부사장은 한화그룹 내 총 6개 계열사의 미등기 임원에 이름을 올린 상황이다. 김 부사장이 지난 2020년 한화에너지 글로벌전략담당 상무보로 입사해 본격적으로 경영 수업을 시작한 지 4년여 만의 일이다. 그는 그간 그룹 내에서 입지를 다져오면서 존재감을 키워왔다. 2022년 갤러리아부문 전략부문장 전무에 선임됐으며, 이듬해 3월 한화갤러리아가 한화솔루션으로부터 독립법인으로 분사하며 그룹 내 영향력을 키웠다. 김승연 한화그룹 회장이 경영 승계 과정에서 유통·서비스부문을 김동선 부사장에게 물려주겠다는 의중이 반영된 결과다. 한화갤러리아 지분도 올해 대폭 늘렸다. 한화갤러리아는 김 부사장이 지난 8월 23일부터 9월 11일까지 20일간 진행된 공개매수를 통해 2816만4783주를 확보했다. 이로써 김 부사장의 보유 지분은 기존 2.32%에서 16.85%로 높아져 2대 주주로 올라섰다. 1대 주주는 36.31%를 보유한 ㈜한화이고, 3대 주주는 한화솔루션으로 1.39%의 지분을 갖고 있다. 서울 압구정동에 있는 갤러리아 명품관 외관 전경. [사진=한화갤러리아] ◆신사업 집중에 본업 경쟁력 약화 김 부사장 개인적으로는 그룹 안에서 존재감이 뚜렷해졌지만, 내실 경영엔 부진했다는 평가가 나온다. 본업인 백화점 사업은 오히려 퇴보하며 김 부사장의 경영 능력에 의문을 제기하는 목소리가 나오고 있다. 최근 1년 사이에 주력 사업인 백화점의 사업 경쟁력은 약화했다. 한화갤러리아의 시장 점유율은 2022년 7.8%에서 2023년 6.8%, 올해 3분기에는 6.4%를 기록하며 꾸준히 하락세를 면치 못하고 있다. 실적도 뒷걸음치고 있다. 한화갤러리아는 지난해에 이어 올 상반기에도 매출 역성장 흐름이 이어지고 있다. 한화갤러리아의 올해 3분기 연결기준 매출은 1147억 원으로 전년 동기 대비 4.4% 감소했고, 19억 원의 영업손실을 냈다. 지난 2분기 영업손실 45억 원에 이어 3분기까지 2개 분기 연속으로 적자 흐름이 이어지고 있는 것이다. 호텔 사업도 상황은 마찬가지다. 올해 1~3분기 한화호텔앤드리조트의 리조트부문 매출은 전년 대비 4%가량 줄어든 4182억 원으로 집계됐다. 영업이익은 54억 원으로 전년 동기(179억 원) 대비 3분의 1 수준에 그쳤다. 다만 김동선 부사장이 역점적으로 추진했던 파이브가이즈는 성공적으로 안착하면서 신사업에 대한 평가는 긍정적이다. 파이브가이즈 운영사인 에프지코리아 등 식음료 부문 매출은 3분기 기준 370억 원으로 지난해 말(104억 원) 대비 3배 이상 뛰었다. 그러나 식음료 부문 매출 비중이 3분기 기준 전체의 9.4%대로 크지 않은 만큼 한화갤러리아 성장을 이끌기엔 역부족이다. 백화점 매출 비중은 90.6%에 달한다. 본업 경쟁력 약화에 대한 우려가 쏟아지는 이유다. 갤러리아백화점 명품관 웨스트에 오픈하는 에르메스 매장 전경. [사진=한화갤러리아] ◆본업으로 다시 눈 돌리는 김동선 이에 한화갤러리아는 계열사 간 시너지 극대화로 승부수를 띄운 모습이다. 한화 유통·서비스 부문(한화갤러리아, 한화호텔앤드리조트)은 포인트 교차 사용 제도를 시행하며 계열사 간 시너지 효과를 극대화할 계획이다. 이번 개편으로 백화점과 갤러리아몰에서만 사용할 수 있었던 'G포인트'를 한화리조트를 비롯해 호텔 사업장과 골프장, 아쿠아플라넷 등에서 사용할 수 있게 됐다. 한화호텔앤드리조트의 'H-라이브 클럽' 포인트 역시 갤러리아백화점 등 한화갤러리아의 사업장까지 사용처를 확대한다. 지난달에는 통합 유니폼을 도입하며 브랜드 통일성을 강화했다. 통합 유니폼 도입은 각사 모두 10년 넘게 사용한 유니폼을 교체하며 브랜드 통일성을 확보하고 고객 인지도 제고의 기반을 마련하기도 했다. 최근 발표한 '명품관 리뉴얼' 계획 역시 수익성 반등을 위한 자구책이다. 갤러리아백화점은 서울 압구정동 명품관 웨스트관을 내년 하반기까지 리뉴얼해 이스트관과 마찬가지로 럭셔리 공간을 넓힐 방침이다. 컨템포러리 브랜드 위주로 이스트(EAST)에 비해 상대적으로 명품 브랜드가 적었던 웨스트(WEST) 공간을 대폭 리뉴얼한다는 구상이다. '갤러리아=명품'이라는 이미지를 더욱 공고히 해 백화점 큰손인 VIP들을 잡아 실적 개선을 이루겠다는 의지로 풀이된다. 한화갤러리아 관계자는 "김 부사장은 미래비전총괄로서 단순 신사업을 넘어 향후 회사를 이끌 새로운 청사진을 그리는 역할을 하고 있다"면서 "가시적 성과를 낸 파이브가이즈 등 식음료 부문은 물론, 본업인 백화점, 호텔 등을 포함해 향후 다양한 사업군에서 회사의 미래 성장 동력을 지속적으로 발굴해 나갈 것"이라고 말했다. nrd@newspim.com 2024-11-26 17:07

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모델 문가비 아들 친부는 정우성 [서울=뉴스핌] 양진영 기자 = 모델 문가비(35)가 출산한 아들의 친부가 배우 정우성(51)인 것으로 드러났다. 정우성 소속사 아티스트컴퍼니는 24일 "문가비가 소셜미디어를 통해 공개한 아이는 정우성의 친자가 맞다"며 "아이의 양육 방식에 대해서 최선의 방향으로 논의 중이다. 아버지로서 아이에 대해 끝까지 책임을 다할 것"이라고 밝혔다. 다만 "출산 시점과 두 사람의 교제 여부, 결혼 계획 등 사생활 관련 내용은 확인해 줄 수 없다"고 알렸다. 배우 정우성 [사진=에이스메이커무비웍스] 앞서 두 사람 사이의 득남 소식이 알려졌다. 두 사람은 2022년 한 모임에서의 만남 가까이 지냈으나 교제한 사이는 아니었고 결혼 계획도 없는 것으로 전해졌다. 작년 6월 문가비가 임신 사실을 알렸고 정우성은 양육의 책임을 약속했다고 한다. 문가비는 뷰티 예능 프로그램 '겟잇뷰티' 등으로 얼굴을 알린 한동안 활동을 중단했다가 지난 22일 인스타그램을 통해 아들 출산 사실을 고백했다. 그러나 결혼 여부나 아이 아버지에 관한 언급은 없어 궁금증을 샀다. 당시 문가비는 "너무 갑작스럽게 찾아온 소식에 아무 준비가 돼 있지 않았던 저는 임신의 기쁨이나 축하를 마음껏 누리기보다는 가족들의 축복 속에 조용히 임신 기간 대부분을 보냈다"며 "그렇게 하기로 선택한 건 오로지 태어날 아이를 위함이었다. 마음 한편에 늘 소중한 무언가를 지키기 위해서는 꽁꽁 숨겨야 한다고 생각했다"고 했다. [사진=문가비 인스타그램] 이어 "세상에 나온 아이를 앞에 두고 여전히 완벽한 준비가 되지 않은 엄마지만 그런 내 부족함과는 상관없이 존재 자체만으로 나의 마음을 사랑으로 채워주는 아이를 보며, 완벽함보다는 사랑과 행복으로 가득 찬 건강한 엄마가 돼야겠다고 다짐했다"며 "그러기 위해서는 용기를 내야 한다고 생각했다"고 말했다. 문가비는 1989년생으로 2017년 온스타일 예능 '매력티비'와 '겟잇뷰티'로 얼굴을 알렸다. 이후 SBS '정글의 법칙'과 KBS '볼빨간 당신' 등 각종 예능에 출연했다. 여러 광고와 헤라서울패션위크 등 패션쇼 무대에도 섰다. jyyang@newspim.com 2024-11-25 09:48