[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 재건축 안전진단 기준이 완화될 것이란 기대감에 수혜 지역으로 꼽히는 서울 강남과 목동 등의 아파트값이 '버티기'에 들어갔다.

정부가 정비사업의 첫 단추인 안전진단 기준을 완화하는 방안을 연내 확정할 계획이다. 도심에서 주택공급을 확대를 위한 조치다. 그동안 강화된 기준으로 재건축에 발목이 잡혔던 단지들은 이번 완화 방안이 나오면 사업 정상화가 이뤄질 것으로 기대하고 있다. 이렇다 보니 급매물로 내놓기보단 정부 정책을 기다려보겠다는 분위기가 확산되고 있다.

◆ 반포미도2차·목동9단지 등 재건축 기대감에 매도호가 강세

16일 부동산업계에 따르면 정부가 재건축 안전진단을 완화하는 방안을 검토하자 정비사업 초기 단지들의 집값이 상대적으로 강한 모습을 나타내고 있다.

재건축 안전진단 완화 기대감에 수혜 단지들의 집값이 상대적으로 강세를 나타내고 있다. 강남 삼성동 일대의 모습. <사진=윤창빈 기자>

특히 강남 3구와 목동이 대표적인 지역으로 꼽힌다. 지난 6월 강남 서초구 '반포미도 2차'(435가구)가 조건부 재건축인 D등급을 받아 1차 안전진단 문턱을 넘었다. 2차 정밀안전진단(적정성 검토)을 통과하면 재건축 추진이 가능해진다.

전국적으로 아파트값 하락폭을 커지고 있지만 이 단지는 매도 호가에 큰 변화가 없다. 전용면적 71.49㎡는 지난 5월 22억원에 실거래된 이후 손바뀜이 없지만 매도호가가 22억~23억5000만원 수준이다. 급매물은커녕 최근 실거래가보다 높은 수준에 매물대가 형성됐다.

지난 5월 서초동 삼풍아파트(2390가구)는 재건축 예비안전진단를 통과해 안전진단의 첫 관문을 넘었다. 재건축 기대감이 높아지자 전용면적 130.23㎡는 신고가인 37억원에 실거래됐다. 현재 매물 가격은 직전 실거래가보다 높은 37억~38억5000만원 수준이다.

목동도 상황이 비슷하다. 안전진단 최종 단계에서 고배를 마셨던 목동9단지(2030가구)는 전용 106.93㎡가 20억5000만~23억원에 매물대를 형성하고 있다. 직전 실거래가가 21억5000만원이란 점을 고려할 때 하락폭이 크지 않은 셈이다.

목동은 서울지역 내 대표적인 재건축 밀집 지역이다. 이 지역은 아파트 1~14단지, 총 2만6629가구 규모가 조성돼 있다. 1985~1988년 입주해 재건축 연한(30년)이 넘었지만 6단지만 안전진단을 최종 통과했다. 나머지 단지들은 안전진단에 막혀 재건축 사업이 답보 상태다.

◆ '구조 안전성' 가중치 완화시 안전진단 통과 대거 늘어

재건축 안전진단 기준이 완화되면 건축연한 30년이 지난 단지들은 상당수 사업 추진이 가능할 것으로 보인다.

안전진단은 예비안전진단를 거쳐 ▲1차 정밀안전진단 ▲2차 적정성 검토로 진행 여부를 판가름한다. 특히 2차 적정성 검토 단계는 그동안 아파트 재건축의 최대 걸림돌로 작용했다.

예비안전진단과 1차 정밀안전진단에 통과했으나 2차에 가로막힌 사례가 대부분이기 때문이다. 실제 작년 양천구 목동11단지, 강동구 고덕주공9단지 등 14곳이 적정성 검토를 신청해 모두 탈락했다. 2018년 재건축 안전진단 기준을 개정하면서 구조 안정성의 비중을 50%로 높인 게 가장 큰 이유로 꼽힌다. 사실상 붕괴 위험이 크지 않으면 재건축이 추진이 어려워진 것이다.

정부는 '구조 안전성' 비중을 현행 50%에서 30~40%로 낮추는 것을 검토하고 있다. 이 부분은 윤석열 정부의 대선공약이기도 하다. 도심 내 주택공급을 늘려 집값 및 실수요자의 주거 안정에 힘을 기울이겠다는 의지도 포함됐다.

구조 안전성 가중치가 30%로 낮아지면 최근 적정성 검토에서 고배를 마셨던 목동신시가지9·11단지와 노원구 태릉우성, 은평구 미성 등은 재건축 허용선인 55점 이하로 사업 진행이 가능하다는 평가가 나온다.

목동역 인근 A공인중개소 대표는 "집값 낙폭이 커지고 거래절벽이 나타난 시기이지만 안전진단 기준이 완화될 것이란 분위기에 상대적으로 이 일대 매도호가가 크게 빠지지 않고 있다"며 "개발 호재로 집값이 상승할 것이란 기대감에 급매물도 제한적인 상황"이라고 말했다.

leedh@newspim.com