12억 중도금 대출 허용에 수도권 단지 수혜...시장 파급력은 '제한적'

기사입력 : 2022년11월17일 16:11

최종수정 : 2022년11월17일 16:11

자금여력 커져 서울 등 주요 단지 청약률 개선 기대
금리인상, 주택경기 하락 장기화...청약 유인 효과 제한적

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 신규 분양 아파트의 중도금 대출 기준을 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대하기로 하면서 청약시장에 온기가 돌지 주목된다.

아파트 중도금은 통상 전체 분양가격의 60% 수준으로 비중이 커 실수요자로서는 대출 여부가 청약통장 사용에 중요한 부분을 차지한다. 다만 주택담보대출 금리가 최고 7%에 달해 대출이자 부담이 커진 데다 주택매수 심리가 최악인 점을 감안할 때 청약시장에 큰 영향을 미치지 못할 것이란 관측도 나온다.

◆ 서울 주요 아파트, 중도금 대출 가능...둔촌주공 첫 대상

17일 부동산업계에 따르면 아파트 중도금 대출규제 기준이 12억원 이하로 완화되면서 수도권 아파트 청약에 관심을 보이는 실수요자가 늘어날 것으로 보인다.

서울 여의도 63전망대에서 바라본 서울 시내 아파트 단지의 모습.<사진=최상수 기자>

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 이르면 다음주 HUG 내규를 고쳐 신규 분양 아파트 중도금 대출 기준을 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대할 예정이다. 지난 2016년 8월 과열된 분양시장을 진정시키기 위해 규제를 시작한지 5년 만에 일부 조정되는 것이다.

이번 규제 완화 혜택을 받는 서울 첫 아파트 단지는 분양가 심사가 끝난 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온)가 될 것으로 보인다. 지난 16일 평균 일반분양가가 3.3㎡당 3829만원으로 정해졌다. 전용 59㎡의 분양가는 9억4000만원~9억6000만원, 84㎡는 13억~13억5000만원 선이다. 이 경우 전용 84㎡는 대출을 받을 수 없지만 59㎡는 중도금 대출이 허용된다. 59㎡는 둔촌주공 일반분양 물량의 절반 이상인 2725가구에 달한다.

분양을 앞둔 경기도 광명 철산자이더헤리티지도 일부 수혜가 예상된다. 예상 분양가가 3.3㎡당 2600만원~2800만원으로 84㎡ 이상 주택형 일부가 중도금 대출을 받을 수 없었으나 이번 조치로 모든 주택형이 가능해졌다. 철산주공8,9단지를 재건축하는 이 단지는 GS건설이 시공한다. 총 3804가구 중 1640가구가 일반분양되며 전용면적은 59~134㎡로 구성된다.

이외에도 ▲장위자이레디언트(2840가구) ▲힐스테이트e편한세상문정(1265가구) ▲리버센SKVIEW롯데캐슬(1055가구) ▲영등포자이디그니티(707가구) ▲힐스테이트DMC역(299가구) ▲둔촌더샵파크솔레이유(195가구) 등이 완화된 기준을 적용받는다.

중도금 대출을 받게 되면 계약자의 자금 마련이 한결 수월해진다. 아파트 분양 계약 시 일반적으로 계약금(10%), 중도금(60%), 잔금(30%) 순으로 대금을 납부한다. 중도금 대출이 묶이면 분양가 전액을 자체적으로 준비해야 하지만 완화된 대출규제를 적용받으면 분양가의 60% 정도를 대출로 마련할 수 있다. 중도금 대출은 사업주체가 HUG나 한국주택금융공사(HF) 등으로부터 보증서를 받아 금융사에서 중도금을 빌린 뒤 계약자에 지원하는 방식으로 이뤄진다. 건설사가 한꺼번에 대출받아 계약자에 제공된다는 의미에서 '집단 대출'이라고도 불린다.

◆ 금리인상, 집값 하락에 보수적 기조 불가피

중도금 대출규제 완화가 대기 수요자 일부를 유인하는 효과는 있겠지만 침체된 분양시장을 되살리기에 한계가 있다는 평가가 나온다.

기준금리가 치솟아 대출이자 부담이 상당하다. 중도금 대출을 받을 수 있어도 이자 상환에 어려움을 느끼는 수요자가 적지 않다는 얘기다. 지난 16일 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주택담보대출 변동금리는 연 5.26~7.17%다. 주담대 고정금리(혼합형)는 5.11~7.11%로 변동, 고정금리 모두 최상단이 7%가 넘었다. 연내 9% 돌파도 예상된다. 이미 2년 전과 비교하면 대출이자 부담이 2배 이상 늘었다.

분양가가 주변 시세와 비교해 저렴하지 않다는 시각도 분양시장에 악영향을 미치고 있다. 올해 초부터 내림세도 돌아선 일반 아파트값이 최근에는 더욱 가파르다. 최고가 대비 30~40% 하락한 지역도 적지 않다. 단기간에 집값이 빠지다보니 분양가상한제가 적용돼도 분양가가 되레 비싼 상황이다. 집값 회복을 예측하기 어렵다보니 청약 대기수요자도 선뜻 내집 마련에 나서기 어려운 것이다.

임병철 부동산R114 팀장은 "집값이 상승기일 때는 이자 부담이 있어도 집을 사겠다는 수요가 많지만 반대인 경우에는 전반적으로 위축될 수밖에 없다"며 "추가적인 규제 완화, 집값 안정세 등이 이뤄지지 않으면 지역별 양극화가 더욱 극명해질 것"이라고 말했다.

leedh@newspim.com

[관련기사]

[관련키워드]

대출규제 12억원 중도금 기준금리

GAM - 해외주식 투자 도우미

[미국 특징주] 애플, 인도발 훈풍…전자제품 추가 세제 혜택 소식

극장주 주가 들썩…스파이더맨·오디세이 쌍끌이

[홍콩 대장주] 메이퇀 ③ 신성장 동력의 '폭발적 성장'

[홍콩 대장주] 메이퇀② 실적은 고속 상승, 밸류는 역대 저점

[뉴스핌 베스트 기사]

사진

'300억 사기' 차가원 구속 [서울=뉴스핌] 박민경 기자 = 약 300억원 규모의 사기 혐의를 받는 차가원 원헌드레드 대표가 3일 구속됐다. 서울중앙지법 부동식 영장전담 부장판사는 이날 특정경제범죄가중처벌등에관한법률 위반(사기) 혐의를 받는 차 대표의 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)을 진행한 뒤 "증거인멸의 염려가 있다"며 구속영장을 발부했다. 차 대표는 자신이 운영하는 연예기획사 소속 연예인의 지식재산권(IP)을 활용한 사업을 주식회사 노머스에 제안해 계약을 체결하고 선수금 242억원을 받았으나, 실제 사업을 이행하지 않는 등 혐의를 받는다. 수사기관이 파악한 차 대표의 각종 사기 혐의에 대한 총 피해 규모는 약 300억원으로 알려졌다. [서울=뉴스핌] 류기찬 기자 = 300억원대 사기 혐의를 받는 차가원 피아크그룹 회장 겸 원헌드레드 대표가 3일 오전 서울 서초구 서울중앙지방법원에서 열린 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)에 출석하고 있다. 2026.08.03 ryuchan0925@newspim.com 경찰은 차 대표가 기존 업체와의 계약관계 등을 제대로 알리지 않은 채 사업을 제안했으며, 계약 당시부터 사업을 이행할 의사나 능력이 부족했던 것으로 의심하고 있다. 앞서 경찰은 차 대표에 대한 구속영장을 두 차례 신청했으나, 검찰은 보완수사를 요구하며 영장을 반려했다. 이에 경찰은 검찰과 협의해 차 대표에 대한 계좌 추적, 계약 관계 분석 등 추가 수사를 한 뒤 세 번째 구속영장을 신청했고, 검찰은 지난달 28일 법원에 구속영장을 청구했다. 차 대표 측은 경찰 단계에서부터 혐의를 전면 부인했다. 원헌드레드를 둘러싼 각종 의혹은 적대적 인수합병(M&A) 과정에서 제기된 것이라는 취지로 주장한 것으로 전해졌다. 차 대표의 변호인인 현동엽 법무법인 화금 변호사는 앞서 "본건은 사실관계상으로나 법리적으로나 사기가 성립되지 않고 다툼의 여지가 많은 사안이므로 법원에서 충실히 구속할 사유가 없음을 소명할 계획"이라며 "법원에서 구속영장에 대한 기각결정을 받아 경찰의 무리한 구속영장 신청 및 수사에 종지부를 찍겠다"고 밝힌 바 있다. pmk1459@newspim.com 2026-08-03 22:55

사진

실거주 아니면 세금 껑충 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 내년부터 실거주 1가구 1주택자의 종합부동산세 기본공제액을 현행 12억원에서 14억원으로 높이는 내용의 세제개편안을 내놨지만, 정부안대로 시행될 경우 서울 주요 고가주택 소유자의 보유세는 큰 폭으로 늘어날 것으로 보인다. 일정 금액을 넘는 고가주택은 공정시장가액비율과 종부세율이 함께 오르는 데다 세액공제 한도까지 신설되기 때문이다. 내년 공시가격 상승률이 올해의 절반 수준으로 둔화한다고 가정해도 세액공제를 적용하지 않은 서울 주요 고가 아파트의 보유세는 올해보다 49~71% 늘어나는 것으로 나타났다. 비거주 1주택자는 기본공제액이 9억원으로 줄어들면서 은마아파트와 잠실주공5단지 등 일부 주택의 보유세가 두 배 수준으로 증가할 전망이다. [AI일러스트 = 최현민 기자] ◆ 실거주 1주택 공제 14억으로…고가·비거주·다주택 과세 강화 3일 부동산업계에 따르면 이번 세제개편안이 시행될 경우 기본공제가 확대되더라도 서울 주요 고가주택 실거주 1주택자의 보유세는 상당 폭 늘어날 전망이다. 현행 1가구 1주택자의 종합부동산세 기본공제액은 12억원, 공정시장가액비율은 60%다. 개편안이 시행되면 실제 거주하는 1가구 1주택자의 기본공제액은 14억원으로 늘고 공정시장가액비율은 내년부터 70%로 오른다. 이에 따라 시가 약 20억원, 공시가격 14억원 수준까지는 종부세가 부과되지 않는다. 정부는 실거주 1주택자의 경우 시가 약 20억~30억원 구간에서 종부세 부담이 낮아질 것으로 보고 있다. 다만 실제 세 부담은 연령과 거주기간, 공시가격 등에 따라 달라질 수 있다. 반면 시가 30억~40억원 구간의 세액 변동을 제한하고, 40억~50억원을 넘는 주택부터 세 부담을 정상화한다는 방침이다. 다만 연령과 보유·거주기간에 따라 시가 35억원 수준부터 세 부담이 늘어나는 사례도 나타난다. 비거주 1가구 1주택자의 기본공제액은 현행 12억원에서 9억원으로 축소된다. 다주택자는 4억원을 기본으로 공제하고 추가 공제액 5억원은 전체 주택 공시가격에서 실제 거주하는 주택이 차지하는 비중에 따라 차등 적용한다. 종부세 세액공제도 보유기간보다 실제 거주기간을 중시하는 방향으로 바뀐다. 내년에는 기존 보유기간 공제율을 절반으로 줄이고, 보유기간 공제율과 거주기간 공제율 가운데 높은 공제율을 적용한다. 양도소득세 장기보유특별공제 역시 거주 중심으로 개편된다. 현재 1가구 1주택자는 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%씩 최대 40%를 적용받아 양도차익의 최대 80%를 공제받을 수 있다. 2028년부터는 보유기간 공제율이 연 2%·최대 20%로 낮아지고 거주기간 공제율은 연 6%·최대 60%로 높아진다. 2029년부터는 보유기간 공제를 없애고 거주기간에 대해서만 연 8%씩 최대 80%를 공제한다. 장기보유특별공제 한도도 2028년 20억원, 2029년부터 10억원으로 제한된다. 정부 사례에 따르면 12억원에 취득한 주택을 10년간 보유하고 2년간 거주한 뒤 32억원에 매도할 경우 양도소득세 산출세액은 2027년 2억3600만원에서 2028년 3억2000만원, 2029년 4억 500만원으로 늘어난다. 25억원에 취득한 주택을 10년간 보유·거주한 뒤 75억원에 매도하는 사례도 장기보유특별공제 한도 신설로 산출세액이 2027년 3억1600만원에서 2028년 9억2300만원, 2029년 13억7300만원으로 증가한다. 장기간 거주했더라도 양도차익이 큰 초고가주택은 공제한도 적용으로 양도세 부담이 커질 수 있다는 의미다. [AI일러스트 = 최현민 기자] ◆ 고가 1주택 보유세 49~71%↑…비거주 은마·잠실은 두 배 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원에게 의뢰한 보유세 시뮬레이션에 따르면 서울 주요 단지 보유세는 최대 70%대까지 오를 것으로 전망됐다. 내년 공시가격 상승률이 올해 상승률의 절반 수준으로 둔화한다는 가정 아래 재산세와 종부세, 지방교육세, 농어촌특별세 등을 합산했다. 연령과 보유·거주기간 등에 따른 종부세 세액공제는 적용하지 않았다. 용산구 한남더힐의 보유세는 올해 7632만8650원에서 내년 1억3027만8043원으로 5394만9393원(70.7%) 늘어나는 것으로 추산됐다. 서초구 반포자이 전용면적 84㎡의 보유세는 올해 1809만6962원에서 내년 2763만9762원으로 954만2800원(52.7%) 증가하는 것으로 나타났다. 아크로리버파크 전용 84.97㎡는 2226만8466원에서 3333만2209원으로 49.7% 증가할 것으로 추정된다. 같은 단지 전용 112.96㎡는 3815만6682원에서 6141만5590원으로 2325만8908원(61.0%) 증가할 것으로 추산됐다. 래미안퍼스티지 전용 84.93㎡는 1904만6835원에서 2986만526원으로 56.8%, 래미안대치팰리스 전용 84.97㎡는 1503만1458원에서 2356만5600원으로 56.8% 증가할 것으로 보여진다. 잠실주공5단지 전용 82.61㎡는 1257만6528원에서 2078만9447원으로 821만2919원(65.3%) 늘어날 것으로 예상된다. 은마아파트 전용 84.43㎡도 1003만5738원에서 1630만8631원으로 627만2893원(62.5%) 늘어날 전망이다. 공시가격 상승뿐 아니라 세제개편 자체가 보유세를 끌어올리는 효과도 컸다. 내년 공시가격에 현행 제도를 적용할 경우 반포자이 전용 84㎡의 보유세는 2228만5064원이지만 개편안을 적용하면 이보다 약 535만원 많아진다. 아크로리버파크 전용 112.96㎡는 현행 제도 납부액인 4551만2683원보다 약 1590만원, 한남더힐은 현행 제도의 8789만8781원보다 약 4238만원 더 부담하는 것으로 추산됐다. 비거주 1주택자의 세 부담은 더 커진다. 잠실주공5단지 전용 82.61㎡의 내년 보유세는 실거주 1주택자일 경우 2078만9447원이지만 비거주자는 2520만3638원으로 441만원가량 많다. 올해와 비교한 비거주자의 증가율은 100.4%로 보유세가 두 배로 늘어난다. 은마아파트 전용 84.43㎡도 거주자는 내년 1630만8631원을 부담하지만 비거주자는 2045만2758원으로 414만원가량 많다. 올해 대비 증가율은 103.8%에 달한다. 래미안대치팰리스 전용 114.17㎡는 거주 여부에 따라 내년 보유세가 4045만8995원과 4780만8508원으로 735만원가량 차이가 났다. 도곡렉슬 전용 120.82㎡는 554만원, 한남더힐 전용 235.31㎡는 1058만원가량 격차가 벌어진다. 다만 실제 납부세액은 소유자의 연령과 거주기간 등에 따라 달라질 수 있다. 정부가 제시한 사례에서는 공시가격 30억원, 시가 약 45억원인 주택에 70세 소유자가 10년 동안 거주한 경우 보유세가 올해 916만3000원에서 내년 961만7000원으로 약 5% 증가했다. 같은 기간 보유했지만 거주하지 않은 경우 내년 보유세는 1376만원으로 약 50% 늘어났다. [AI일러스트 = 최현민 기자] ◆ 은마·잠실 2주택자 내년 80%↑…2030년 보유세 2.6배 다주택자는 기본공제 축소와 공정시장가액비율 인상, 종부세율 조정이 동시에 적용되면서 보유세 부담이 가파르게 늘어날 전망이다. 시뮬레이션은 내년 이후 공시가격 상승률이 단계적으로 둔화한다는 가정 아래 2030년까지의 보유세를 계산했다. 실제 거주하는 주택과 주택이 있는 지역, 보유 주택 수에 따라 기본공제액과 공정시장가액비율을 달리 적용했다. 은마아파트와 잠실주공5단지를 보유한 2주택자의 보유세는 올해 4487만5005원에서 내년 8101만9657원으로 3614만4652원(80.5%) 증가하는 것으로 나타났다. 2028년에는 보유세가 1억449만6198원으로 처음 1억원을 넘어서고 2030년에는 1억1646만662원까지 늘어난다. 2030년 보유세는 올해보다 159.5% 많아 약 2.6배 수준에 이른다. 잠실주공5단지와 고덕래미안힐스테이트를 보유한 2주택자의 보유세도 올해 3075만 801원에서 내년 5349만2694원으로 2274만1893원(74.0%) 증가한다. 2030년에는 7696만5978원으로 올해의 2.5배 수준이 된다. 상대적으로 주택가격이 낮은 다주택자도 부담이 늘어난다. 마포래미안푸르지오와 대전 유성죽동푸르지오를 보유한 2주택자의 보유세는 올해 약 918만원에서 내년 약 1487만원으로 62.0% 증가한다. 2030년에는 약 2162만원으로 올해보다 135.5% 늘어날 것으로 추산됐다. 3주택자는 절대적인 세 부담 증가액이 더 컸다. 아크로리버파크와 은마아파트, 잠실주공5단지를 보유한 경우 보유세는 올해 2억127만5512원에서 내년 2억8266만9935원으로 8139만4423원(40.4%) 증가한다. 2028년에는 3억4932만321원으로 늘어나고 2030년에는 3억6204만8921원까지 상승한다. 공시가격 상승률이 점차 낮아진다는 가정에도 2030년 보유세가 올해보다 약 80% 증가하는 셈이다. 마포래미안푸르지오 1채와 대전 유성죽동푸르지오 2채를 보유한 3주택자는 올해 보유세가 약 1212만원에서 내년 약 2095만원으로 72.8% 증가한다. 2030년에는 약 3114만원으로 올해보다 156.9% 늘어날 것으로 예상됐다. 세제개편안이 거주 중저가 1주택자의 부담을 낮추는 대신 고가주택과 비거주 주택, 다주택자의 과세를 강화하는 방향으로 설계된 만큼 보유 주택의 가격과 수, 실제 거주 여부가 향후 보유세 부담을 가르는 핵심 기준이 될 전망이다. min72@newspim.com 2026-08-03 18:00