전체기사 최신뉴스 GAM 라씨로
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

"강남권도 절반 미계약"...둔촌주공 계약률 부진에 PF시장 냉각 우려

기사입력 : 2023년01월18일 15:40

최종수정 : 2023년01월18일 15:40

단군 이래 최대어 재건축에도 계약률 60%대, PF시장에 악재
금융권 투자 신중...PF 신규 발행, 차환 난관 예상
자금줄 막힌 건설사, 유동성 문제 재부각 우려

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 단군 이래 최대 재건축 사업장으로 주목받았던 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크 포레온)이 예상보다 부진한 계약률을 기록하자 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 냉각될 것이란 우려가 확산하고 있다.

부동산 PF사업은 개발사업의 미래 가치를 담보로 대출이 이뤄지는 만큼 안정적인 사업성이 투자의 중요한 척도다. 하지만 역대급 단지로 분류되던 둔촌주공이 사실상 흥행몰이에 실패해 신규 사업에 악영향을 미칠 수밖에 없다. PF 신규 대출뿐 아니라 차환이 막혀 자금난을 겪는 건설사가 늘어날 여지도 있다.

◆ 강남권 초대형 단지도 계약률 60%대...PF 사업리스크 재부각

18일 부동산업계에 따르면 강동구 둔촌주공의 일반분양 계약률이 60%대에 머물자 향후 PF시장이 침체할 것이란 분위기가 확산하고 있다.

강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장 모습.<사진=윤창빈 기자>

둔촌주공은 총 1만2032가구로 재건축되는 국내 최대 규모의 아파트다. 조합원을 제외한 일반분양이 4786가구에 달한다. 분양가 산정을 놓고 조합과 주택도시보증공(HUG) 간 줄다리기로 분양시기가 2년 넘게 지연됐다. 그만큼 대기 수요자가 쌓이면서 청약 접수를 앞두고 2만여명이 통장을 사용할 것이란 관측도 나왔다. 하지만 치열한 경쟁은커녕 1400여가구가 미계약으로 남아 흥행에 실패했다는 평가가 나온다.

게다가 규제완화를 골자로 한 정부의 '1.3 부동산대책' 최대 수혜지로 꼽혔다는 점에서 60%대 계약률이 더 치명적으로 받아들여지고 있다. 이번 규제완화 조치로 2년 실거주 의무가 없어지고 분양권 전매제한은 8년에서 1년으로 대폭 완화됐다. 기존 중도금 대출을 받을 수 있던 상한선 12억원 규정도 없앴다.

둔촌주공이 기대에 미치지 못하는 성적을 내놓으면서 향후 분양사업에도 불안감이 커졌다. 최대어 꼽히는 사업장도 계약률이 절반을 조금 웃도는 정도인데 이외 지역에서는 더 저조한 결과가 예상되기 때문이다.

부동산PF는 특정 프로젝트의 사업성을 평가해 대출이 이뤄지는 금융기법이다. 대출 자금은 토지매입 자금대출, 공사비 등으로 사용된다. 이후 수익이 발생하면 투자비율에 따라 수익금을 공유한다. 하지만 투자 원금 및 수익금 회수가 지연되거나 부실화할 우려가 커지면 부동산PF 시장이 위축될 수밖에 없다. PF 자금은 주로 보험, 증권, 은행 등을 통해 이뤄지는데, 이들이 투자에 소극적으로 나서면 부동산 사업이 원활하게 추진되기 어렵다.

투자은행(IB) 관계자는 "둔촌주공 계약률이 "성공이나 실패냐" 의견이 갈리긴 하지만 단군 이래 최대 사업장, 규제완화 최대 수혜지, 강남권 대기수요 등을 감안할 때 예상보다 부진한 것으로 평가한다"며 "부동산 분양 및 개발사업에서 계약률이 50%를 넘기기 어렵다는 인식으로 확산하면서 금융기관이 부동산 투자에 보수적으로 나설 것으로 보여 PF시장 위축이 불가피할 것"이라고 말했다.

◆ PF 신규 발행 및 차환 막히면 건설사 자금난 확대

부동산PF 시장이 얼어붙으면 건설사의 자금 운영에도 부정적인 영향을 미친다.

미래 사업성이 담보되지 않아 PF 발행이 막히면 건설사의 신규 사업도 진행하기 어렵다. PF사업은 대체로 자금력과 신용도가 부족한 시행사 대신 시공사가 보증을 서 이뤄진다. 차환에 실패하면 건설사의 보유 자금으로 사업을 이끌어가야 하는 부담이 있다. 시행사가 자금난에 부도가 나면 보증계약을 맺은 건설사가 사업을 떠안아야 한다.

5년 넘게 이어진 주택경기 호황에 PF대출 규모가 많이 불어난 상태다. 주택을 사겠다는 수요가 넘쳐나니 건설사로서는 소위 '돈 넣고 돈 먹기' 사업이었던 셈이다. 한국은행에 따르면 은행·보험사·여전사·저축은행·증권사 등 금융권의 PF대출 잔액은 2013년 말 35조2000억원에서 작년 6월 기준 말 112조2000억원으로 3배 넘게 증가했다. 비은행권의 투자 확대로 연평균 15% 정도 PF 취급액이 늘었다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "집값과 거래량, 금융리스크 확대 등 감안할 때 주택시장이 침체기에 진입했다는 신호가 뚜렷해지고 있다"며 "과거에 비해 PF사업 비중이 커진 만큼 금융부실이 시공사뿐 아니라 증권사, 신탁사 등 금융업계 전반에 확산할 우려가 있다"고 설명했다. 

leedh@newspim.com

CES 2025 참관단 모집

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
위례과천선 광역철도 민자적격성 통과 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 경기 과천시와 서울 강남구, 송파구 일원을 연결하는 위례과천선 사업이 본궤도에 오른다.   국토교통부는 위례과천 광역철도사업이 한국개발연구원(KDI)의 민자적격성 조사를 통과했다고 7일 밝혔다. 위례과천선은 서쪽으로는 정부과천청사, 동쪽으로는 송파구 법조타운과 위례신도시를 연결하고 북쪽으로는 강남구 압구정까지 연결하는 총 연장 28.25km의 광역철도 사업으로 민간투자방식으로 지어진다.  위례과천선 노선도안 [자료=국토부] ※노선 미확정 위례과천선은 제4차 국가철도망 구축계획 반영 후 2021년 12월 '대우건설 컨소시엄'에서 국토부에 최초제안서를 제출했으며 제안서 검토 및 지자체 협의과정을 거쳐 2022년 9월 민자적격성 조사에 착수했다. 민자적격성 조사 과정에서 원자재 가격 급등, 양재첨단물류단지 개발 등 여건 변화가 발생했고 경제성을 최대한 확보하기 위한 사업계획 보완을 거쳐 올해 11월 최종적으로 사업의 타당성을 인정받았다. 특히 본 사업 영향권에 있는 9개 공공주택지구에 총 8만6000명 규모의 입주가 예정돼 있어 신규 철도노선을 통해 선제적으로 교통난을 해소해 나갈 계획이다. 입주 예정 지구는 과천주암 공공지원주택지구, 서울강남 공공주택지구 등이다. 다만 노선안은 아직 확정되지 않았다. 국토부는 세부노선 및 역사는 실시협약 체결 시 확정‧공개할 방침이다.  윤진환 국토부 철도국장은 "내년 전략환경영향평가를 마무리하고 제3자 제안 공고를 통해 우선협상대상자를 선정해 협상까지 착수하는 것을 목표로 속도감 있게 사업을 추진할 계획"이라고 말했다. min72@newspim.com 2024-11-07 17:36
사진
의왕 오전왕곡, 1.4만 가구 들어선다 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 2029년 개통예정인 인덕원~동탄 복선전철 그리고 수도권광역급행철도(GTX) C노선이 연계되는 경기 의왕시 오전동, 왕곡동 일대에 약 1만4000가구가 들어선다. 5일 국토교통부에 따르면 지난 8월 발표한 '주택 공급 방안' 후속 조치로 의왕 오전왕곡지구가 신규 택지 후보지로 선정됐다. 오전왕곡지구는 경기도 의왕시 오전동, 왕곡동에 걸쳐 있고 187만㎡(57만평)에 1만4000가구가 들어선다. 의왕 오전왕곡은 경수대로·과천-봉담 간 도시 고속화 도로에 연접한 부지로 산업 기능 유치 잠재력이 높은 곳으로 난개발 방지를 위한 계획적 개발이 요구되는 곳이다. 특히 지구 내 친수 공간이 풍부해 정주 환경이 우수하고 인접한 과천지식정보타운 등과 연계한 의료·바이오 산업 유치에 유리해 자족 기능 확보를 통한 수도권 남부의 새로운 직주 근접 생활 공간 조성이 전망된다. 의왕 오전왕곡은 서울시 경계에서 약 10㎞ 남측, 의왕 IC 인근으로 인접 지역에 의왕·군포·안산 신도시, 의왕고천지구, 의왕백운밸리 등이 위치하고 있다. 과천~봉담 도시 고속화 도로, 경수대로(국도 1호선)가 인접하고 있으며 의왕시청역(가칭) (동탄~인덕원선, 2029년 개통 예정)이 700m 거리에 위치한다. 현재 도시철도 혜택을 받지 못하는 오전왕곡지구는 주변에 형성되는 3개 광역철도와의 연계에 촛점을 맞추고 있다. 국토부는 수도권광역급행철도(GTX)-C, 인덕원-동탄선과의 연계 강화를 통해 서울 도심까지 30분 내 접근이 가능하도록 교통망을 구축하겠다는 계획이다. 우선 GTX-C 노선 연계성, 인덕원~동탄선 접근성 강화 등 철도 교통 접근성을 향상시킨다. 이와 함께 대상지 북측으로 월곶~판교선이 예정돼 있는 만큼 현재 주거단지로 바뀐 백운호수 일대와 연계하는 방안도 고려될 전망이다.  현 과천-봉담 고속화 도로와 경수대로(국도 1호선)의 연결 및 주변 도로 확충을 통해 서울 등 지역 간 접근성 개선 및 교통량 분산도 추진한다. 의왕 TG 광역버스 정류장을 활용한 광역 대중교통 환승 체계 개선과 오전동과 왕곡동으로 분리된 사업 지구 간 도로 연결 체계를 구축해 지구 간 단절을 해소하고 단일 생활권으로 조성한다. min72@newspim.com 2024-11-05 15:00
안다쇼핑
Top으로 이동