[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 설날을 앞 둔 지난 주 부동산 시장에선 2개의 특정 아파트 단지가 이슈메이커가 됐다. 올림픽파크포레온(둔촌 주공)과 은마아파트가 그 주인공이다.

이들 단지는 강동구와 강남구를 대표하는 대규모 재건축 아파트라는 공통점을 갖고 있다. 둔촌 주공은 이미 일반분양을 마치고 계약까지 진행된 단지인 반면, 은마아파트는 최근에서야 서울시의 심의통과를 받은 초기 재건축 단지라는 점이 다르긴 하다. 하지만 무엇보다 큰 차이점은 정부 정책(공권력)에 따라 희비가 엇갈린 단지들로 이슈의 중심에 서 있다는 점이다.

둔촌 주공은 청약 당첨자의 계약률이 과연 몇 %에 도달할 것인지 초미의 관심사가 됐다. 국내 언론은 물론 블룸버그와 같은 외신까지도 뉴스로 집중적으로 보도할 정도였다. 관심이 집중된 이유는 1·3대책 효과의 시금석이 되는 단지로 주목 받았기 때문이다.

정부는 공교롭게도 둔촌 주공의 계약 시작일인 1월 4일 직전인 전날 전격 발표했다. 예고는 했다지만 국토부를 비롯한 기획재정부, 금융당국 등 정부 주요 부처가 예상보다 빠르고 광범위하게 발표할지는 몰랐다는 게 대체적인 시장의 평이었다. 발표시점 뿐만 아니라 대책의 내용을 뜯어보면 정부의 '맞춤형 대책'이라는 말이 나올 수 밖에 없다.

강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장 모습.<사진=윤창빈 기자>

당초 둔촌 주공의 흥행 실패 요인으로 꼽혔던 핵심 중 하나가 대출규제였는데 이 족쇄가 풀린 것이다. 정부는 12억원 이상 분양가에 대한 중도금과 15억원 이상 주택담보대출(주담대) 대출 금지를 풀었다. 이 뿐만 아니다. 전매제한 기간도 8년에서 1년으로 대폭 단축돼 입주 전이라도 매매가 가능해졌다. 2년 거주의무도 폐지돼 입주하지 않고 전월세를 줄수 있게 됐다. 여기에 1주택자라도 기존 주택 처분 의무도 없어져 매매 압박에서 벗어나게 됐다. 이 모든 게 소급 적용됨으로써 둔촌 주공의 당첨자들은 정부 규제 때문에 계약을 주저할 이유 대부분이 사라지게 된 것이다.

이 같은 정부 대책의 첫 수혜를 입게 된 둔촌 주공은 지난 19일 정당계약을 마쳤다. 정당계약이 통상 3일 간 진행되는 것과는 달리 둔촌 주공은 이례적으로 무려 15일간에 걸쳐 진행된 것도 당첨자의 계약률을 극대화하기 위한 조치라는 점은 쉽사리 알 수 있다.

계약률은 공식적으로 발표되지는 않았지만 70% 가까운 것으로 대부분 매체가 보도했다. 이를 두고 정부의 1·3대책 효과에 의문을 갖는 시장의 평가도 있다. 둔촌 주공을 위한 전방위 규제해제에도 정당계약이 70% 선에 머물렀다는 자체가 냉각된 시장을 녹여내기는 역부족이란 지적이다.

일면 수긍이 가는 얘기다. 노른자위의 입지로 관심이 집중된 단지 치고 완판의 결과가 나오지 않았다는 점을 든다. 문제는 주목 받는 단지도 이러한 결과인데 관심이 덜한 신규 분양 예정단지들은 더욱 안 좋을 수 있다는 전망 때문에 비관적이라는 것이다.

다만 정당 계약률이 다소 낮더라도 또 한 번의 기회를 준 것이 '정부의 한 수'다. 일명 '줍줍'의 규제도 푼 것이다. 미계약 물량에 대한 무순위 청약을 무주택자와 거주 지역 한정으로 제한했던 것을 주택소유 유무 관계없이 전국 어기서서 청약 할 수 있도록 푼 것이다. 이 때문에 '둔촌 주공 일병 살리기'라는 말이 나오는 이유다.

반면 이슈 중심에 선 또 하나의 아파트 단지가 은마아파트이다. GTX-C노선의 지하관통을 반대하는 은마아파트 재건축위원회와 입주자대표회의에 대한 불법행위가 있다며 중앙부처인 국토부가 직접 발표한 것이다. 특히 GTX 반대 집회에 재건축추진위가 공금 1억원을 유용했다며 정부가 직접 수사의뢰를 했다고 밝힌 것은 이례적이다. 통상 강남구청이나 서울시 등 지자체가 나설 사안으로도 볼 수 있는데 정부의 강경한 대응이 관심을 끌었다.

서울 강남구 대치동 은마아파트 단지의 모습.<사진=윤창빈 기자>

특히 국토부는 항목별로 이들에 대한 수십 건의 위법사항을 조목조목 따져가며 보도자료에서 구체적으로 나열했다. 일부 행위에 대해선 관련 법을 고쳐서라도 바꾸겠고 밝혀 결연한 의지가 느껴질 정도였다.

심지어 해외 순방 중인 원희룡 국토부 장관까지 나섰다. 원 장관은 이날 개인 사회관계망서비스(SNS)을 통해 특정 단지를 왜 제재를 하는지에 대한 정당성을 직접 밝히기도 했다. 그는 "재건축은 해야 하지만 GTX가 내 발 밑으로 지나가서는 안 된다는 극단적 이기주의를 더 이상 받아들일 수 없다"며 "집 한채의 만분의 일의 지분을 가진 은마아파트 추진위 관계자의 근거 없는 선동으로 매일 서울로 출퇴근해야 하는 30만 수도권 주민의 발을 묶을 수 없다"고 말했다. 강경한 어조가 그대로 느껴지는 대목이다. 

정부가 특정 민간단지에 대해 콕 찍어 특혜에 가까운 대책을 내놓거나 징벌적 제재를 가하는 게 '공권력의 오버'가 아니냐는 지적도 나오는 게 사실이다. 십 수년간 취재해 온 기자로서도 과거 국토부와 비교해선 보기 어려운 행보이다.

하지만 정부 정책의 속내는 따로 있음을 이해 할 필요는 있다. 수도권 교통난 해소라는 공익의 국가 사업을 특정 집단이 사적인 이익을 위해 태클 건 자체가 용납돼선 안 될 문제지만 이 같은 선례가 확산, 재연되지 않도록 본보기로 삼을 수 밖에 없었을 것이다.

또 둔촌 주공 살리기는 프로젝트 파이낸싱(PF)발 위기를 차단하기 위한 표본이 됐을 뿐 정부의 큰 그림은 기업 연쇄도산 방지와 금융시장 안정의 더 큰 과제를 풀기 위한 고육지책(苦肉之策)이였을지 모른다.

경기침체를 넘어서 경제위기가 닥칠 수도 있다고 하는 2023년이다. 연초부터 무역강국인 우리나라가 100억달러의 무역적자를 기록했다는 우울한 소식이 들린다. 좋든 싫든 정부의 전지적 시점(全知的 視點)이 두드러지는 한 해가 될 것으로 보인다.

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