'8만가구 육박' 미분양 공포 해소되나...매수심리 개선에 물량소진 기대

기사입력 : 2023년03월16일 15:40

최종수정 : 2023년03월16일 15:40

전국 미분양 7만5000여 가구로 10년 내 최대치 치솟아
특례보금, 다주택자 대출완화 등으로 인기지역 감소세
분양가, 집값 등 불안요소 여전...급격한 시장변화 제한적

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택 매수심리가 회복하면서 '위험 수위'로 치솟았던 전국 미분양 주택이 증가세를 꺾고 안정화될지 주목된다.

주택시장과 관련한 지표가 개선된 만큼 매달 1만가구 이상 증가하던 미분양 물량이 개선될 것으로 보인다. 더욱이 집값 하락폭이 줄어들고 있는 미분양 주택에 대한 내집마련 수요도 움직이고 있다. 미분양 주택은 청약 통장이 없어도 매수할 수 있기 때문에 청약 가점이 낮은 젊은층이나 임대 수익을 노린 투자수요가 많은 관심을 보이고 있다. 다만 집값에 대한 불확실성이 여전하고 회복시기를 가늠하기 어렵다는 점에서 지역별, 입지별 '온도차'가 불가피할 것으로 예상된다.

◆ 주택시장 지표 개선되자 '미분양 공포' 한풀 꺾여

16일 부동산업계에 따르면 거래량과 매수심리, 집값 등의 주택시장 지표가 개선되면서 미분양 확산세가 주춤해질 것이란 분위기가 흘러나오고 있다.

올해 1월 전국 주택 미분양 물량은 7만5359가구로 2012년 12월(7만5000가구) 이후 10년 1개월 만에 최대치로 치솟았다. 작년 5월(2만7000가구) 이후 8개월 연속 증가세다. 수도권이 1만2257가구로 전월(1만1076가구)보다 10.7%(1181가구), 지방은 6만4102가구로 전월(5만7072가구)보다 10.6%(6030가구) 늘었다. 3~4년간 이어진 주택시장 호황에 건설사들이 집중적으로 물량을 쏟아냈지만 작년부터 꺾인 매수심리 악화로 수요가 받쳐주지 않자 미분양이 급격히 증가했다.

최근 급매물이 소진되고 청약경쟁률이 치솟으면서 미분양 시장에도 온기가 감돌고 있다. 특히 청약 가점이 낮은 20·30세대와 임대 수익을 계산한 투자수요의 관심이 늘었다는 게 업계의 시각이다.

특례보금자리론 시행과 다주택자 주택담보대출 완화 등으로 자금 여력이 개선된 것도 긍정적이다. 특례보금자리론은 기존 보금자리론, 안심전환대출, 적격대출 등 정책 주택담보대출을 통합해 새로 만들어진 대출로 지난 1월 30일 출시됐다. 소득에 상관 없이 9억원 이하 주택을 최대 5억원까지 대출받을 수 있고, 연 4%대의 고정금리가 적용된다. 다주택자의 주택담보대출은 규제지역에선 금지됐으나 지난 2일부터 주택담보대출비율(LTV) 30%까지 허용됐다. 비규제지역에는 LTV 60%가 적용된다.

개발호재가 있고 입지적 장점을 갖춘 지역은 이미 미분양이 줄어들고 있다. 지난 1월 말 기준 경기도 평택은 미분양 주택이 1447가구로 한 달전(1684가구)과 비교해 237가구 줄었다. 평택은 세계 최대 규모의 삼성전자 평택캠퍼스 반도체 단지가 들어서 있으며, 첨단 복합 산업단지로 조성 중인 평택 브레인시티를 비롯해 평택송탄 및 평택칠괴 일반산업단지 등의 개발호재가 많은 지역으로 꼽힌다.

같은 기간 ▲안성시는 1239가구에서 1113가구로 126가구 ▲용인시 616가구에서 507가구로 109가구 ▲오산시 330가구에서 255가구로 75가구 ▲의왕시 350가구에서 303가구로 47가구 ▲부천시 160가구에서 133가구로 27가구 등이 감소했다. 서울은 강북구가 227가구에서 201가구로 가장 많이 줄었다.

경기도 평택 고덕신도시 주변 A공인중개소 대표는 "이 지역 신도시 조성으로 작년에만 8개 단지가 분양하는 등 공급물량이 타 지역 대비 많았다"며 "주택경기 침체로 청약부진 단지가 늘면서 미분양이 많았는데 최근에는 매수세가 늘어나며 브랜드 아파트를 중심으로 빠르게 소진되는 분위기"라고 말했다.

◆ 분양가부담, 집값불안에 지역별 온도차 불가피

개발호재 지역을 중심으로 미분양 주택의 거래가 늘어나고 있지만 급격한 물량 소화가 제한적이란 시각이 우세하다.

경기둔화와 금리인상 등으로 집값에 대한 불확실성이 여전히 높다. 주택매수 심리가 회복됐다고 하더라도 집값의 추가적인 하락이 점쳐지는 상황에서 주택 수요가 제한적일 수밖에 없다. 특히 수요층의 관심이 덜한 지방 주택시장은 누적된 주택공급으로 미분양 확산세가 쉽게 누르러들지 않을 것으로 보인다.

분양가도 부담이다. 원자잿값과 인건비, 땅값 상승 등으로 분양가가 고공행진하고 있다. 부동산R114에 따르면 지난해 서울 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3474만원으로 전년(2798만원) 대비 24.2%(676만원) 올랐다. 2018년(29.8%), 2012년(25.4%)에 이어 역대 3번째로 높은 상승률이다. 기준 주택가격이 하락하면서 분양가가 상대적으로 비싸다는 인식이 많다. 투자 가치가 높은 지역은 흥행하고 비인기 지역은 철저히 외면받는 양극화 현상이 불가피한 것이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "주택시장 지표가 회복세를 보이며 주요 지역을 중심으로 청약경쟁률이 높아지고 미분양이 소진되는 모습을 보이고 있다"며 "하지만 집값에 대한 불안심리가 여전히 높고 추가적인 하락도 가능한 상황이라 미분양 물량이 급격히 소진되긴 어려울 것"이라고 설명했다.

leedh@newspim.com

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청해부대 작전구역 오만 남방까지 넓힌다 [서울=뉴스핌] 오동룡 군사방산전문기자 = 정부가 청해부대 작전구역을 소말리아 아덴만에서 오만 남방 해역까지 넓히고, P-8 해상초계기 1대와 폭발물처리반(EOD), 무인 소해전력을 추가 파견한다. 파견 인원은 75명 늘어 395명 이내가 된다. 파견 기한은 2027년 12월 31일까지다. 2009년 부대 창설 이후 고정익 항공기 편입은 처음이다. 국방부 관계자는 3일 백브리핑에서 "다음 주 차관회의와 국무회의를 거쳐 동의안을 국회에 제출하겠다"며 "올해 말까지는 통과돼야 한다"고 말했다. 현행 파견 임무는 12월 31일 끝난다. 임무에는 '항행의 회복 지원'이 새로 추가된다. 증원 내역은 EOD 30명, 초계기 45명이며 대부분 간부다. 무인 전력은 수상정과 잠수정 각 2세트로, 소해함은 보내지 않는다. 청해부대 왕건함(DDH-978)이 고속단정(RIB) 3척과 함께 해상 기동을 하고 있다. 정부는 청해부대 작전구역을 오만 남방 해역까지 넓히고 P-8 해상초계기 등을 추가 파견하는 동의안을 국회에 제출할 계획이다. [사진= 해군] 2026.11.05 gomsi@newspim.com 정부가 내세운 명분은 해적이다. 소말리아 해적 활동은 2025년 11건에서 올해 현재까지 36건으로 3배 넘게 늘었다. 연합 전력이 홍해와 호르무즈로 쏠린 공백을 파고들었다는 설명이다. 호르무즈 봉쇄로 홍해행 선박은 7~8배 늘었다. 후티와 사우디의 교전 탓에 청해부대 작전 구역은 600여마일에서 300여마일로 줄었다. 거점은 지부티가 유력하지만 확정되지 않았다. 국방부는 동의안 제출 뒤 지부티와 협상하고, 국회 동의와 지부티 협의가 끝나면 초계기를 사흘가량 준비해 보낸다는 계획이다. P-8의 작전 반경은 1200마일, 임무 시간은 4시간이다. 국방부는 "현재 능력으로는 이란 탐지가 불가능하다"고 했다. 쟁점은 호르무즈 연계가 될 것으로 보인다. 국방부는 '전쟁 불개입'을 첫 원칙으로 내걸고 "호르무즈와 전혀 관계없다"고 했다. 그러나 EOD와 무인 소해전력 파견에 대해서는 "허용적 환경이 될 때를 대비하지 않을 수 없다"며 "그 부분도 고려했지만 주는 아니다"라고 했다. '허용적 환경'은 미국·이란 종전이나 양측 양해각서(MOU) 체결로 항행의 자유 작전이 시작되는 경우로 정의했다. 실제 호르무즈에 투입할 때는 새 동의안을 받겠다고 했다. 현재 호르무즈 일대 기뢰 작전은 미국만 수행하고 있다고 국방부는 전했다. 지휘권은 합참의장이 갖는다. 국방부는 '독자 지휘체계'를 4대 원칙의 하나로 제시했다. 다만 청해부대가 연합 작전과 담을 쌓아온 것은 아니다. 연합해군사 대해적작전부대(CTF-151)는 연합해군사(CMF) 예하 부대이고, CMF 사령관은 미 해군 중부사령관과 5함대사령관을 겸하는 미 해군 중장이다. 청해부대 작전구역 확대 개념도. 정부는 소말리아 아덴만에서 오만 남방 해역까지 임무구역을 넓히고, P-8 해상초계기 1대를 추가 파견할 계획이다. 구역 경계는 대략적으로 표시했다. [이미지= AI 생성] 2026.11.05 gomsi@newspim.com 한국은 2010년 이범림 준장이 처음 CTF-151을 지휘했고, 2023년에는 고승범 준장이 지휘한 집중 작전에 청해부대 이순신함이 참가했다. 올해 8월 23일에는 윤현우 대령이 영국 해군으로부터 CTF-151 지휘권을 넘겨받았다. 그럼에도 이번 국방부 기자실 백브리핑에서는 P-8과 EOD의 CTF-151 편입 여부가 다뤄지지 않았다. 미군과의 감시·정찰 협력 수준을 묻는 질문에 국방부는 "추가 논의가 필요하다"고만 답했다. 다만, 정보 공유는 관련국과 수시로 해야 한다고 했다. 일본은 먼저 이 길을 갔다. 일본 해상자위대 P-3C는 CTF-151 사령부와 조율해 초계 구역을 정하고, 수집 정보를 관련 기관과 공유한다. '독자 지휘'에는 전례가 있다. 2020년 1월 정부는 청해부대 작전구역을 오만만과 아라비아만까지 넓히면서 미국 주도 호르무즈 호위연합인 국제해양안보구상(IMSC)의 통제 대신 한국군 단독 지휘를 택했다. 대신, 바레인에 있는 호위연합 본부에 연락장교 2명을 보냈다. 당시 이 결정은 미국의 요구에 응하면서도 이란과의 관계를 지키려는 절충으로 해석됐다. 일본도 같은 시기 원유 수급과 대미·대이란 관계를 함께 고려해 호위연합에 불참하고 독자 정보수집 활동을 택했다. 이번에도 국방부는 영국·프랑스 주도 이니셔티브에 연락장교를 파견했고, 이란에는 "우리를 비난하거나 공격 대상으로 삼지 않도록 충분히 설명하겠다"고 했다. 2024년 10월 1일 경기 성남시 서울공항에서 열린 건군 76주년 국군의 날 기념식에서 해군 P-8A 해상초계기가 전투기 호위를 받으며 비행하고 있다. 정부는 청해부대에 P-8 1대를 추가 파견할 계획이다. 청해부대에 고정익 항공기가 편입되는 것은 2009년 창설 이후 처음이다. [사진= 뉴스핌DB] 2026.11.05 gomsi@newspim.com 미국의 반응은 변수다. 국방부는 미측이 원하는 호르무즈 기여와 거리가 있다는 점을 인정하면서 "한미 소통은 아직 시작도 안 했다"고 했다. 교전규칙은 합참이 보완 중이며, 초계기에는 섬광탄 등 자체 보호 장비를 싣는다. 증액 예산은 예비비 등으로 충당한다. 이순신함 교체 때 증강하지 않은 이유를 묻자 "검토 안 했다고 말한 적 없다"고 답했다. 국회 통과도 순탄치 않을 전망이다. 김준형 조국혁신당 원내대표는 4일 기자회견에서 작전구역 확대를 "묘수가 아니라 꼼수"라고 규정했다. 그는 위성락 국가안보실장이 지난달 29일 국정감사에서 "결정된 것이 없다"고 답했다며, 한 번 넓힌 작전 범위가 추가 요구의 출발점이 될 수 있다고 주장했다. gomsi@newspim.com 2026-11-05 10:47