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통계 기저효과·착시현상…아파트 중위가격 ↓· 거래량 5년 평균치 훨씬 밑돌아
원 장관 "국내외 고금리 추세·전월세 가격 변수"…추가 규제완화 기대 어려워
올해 정부 전망 'V자형 반등' 보단 'L자형 횡보' 가능성에 무게 두는 듯
[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 집값이 이제 바닥을 치고 다져 나가는 추세라는 목소리에 힘이 실리고 있다. 지난 주 정부가 발표한 부동산 관련 통계 지표들을 살펴보면 그런 요소들이 뚜렷이 나타난다.
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우선 한국부동산이 매주 내놓고 있는 주간 집값 동향이 그렇다. 이에 따르면 3월 넷째 주(27일 기준) 서울 아파트 매매가격 변동률은 7주 째 낙폭이 축소되는 추이를 보이고 있다. 특히 서울 강남 4구는 이제 하락세를 벗어나는 추세다. 강동구는 전주 보합에 이어 46주 만에 상승세(0.01%)로 돌아섰다. 또 서초(0.00%→-0.01%), 강남(-0.11→-0.09%), 송파(-0.06→-0.02%) 등이 보합세에 근접한 수준까지 하락폭이 둔화됐다. 서울 이외 지역과 경기 역시 전반적으로 추가 하락보다는 낙폭을 줄여가며 바닥을 치고 올라가는 듯한 모습을 그리고 있다.
정부가 직접 발표하는 2023년 2월 주택통계에서도 '회복세'로 읽힐 만한 지표가 나왔다. 주택매매거래량이다. 거래량은 집값 등락의 영향을 미치는 지표다. 전국 주택매매 거래량은 총 4만1191건으로 전월보다 59.9% 급증했다. 지난해 같은 기간보다 4.6% 감소에 그쳤다. 특히 수도권의 경우 1만6149건으로 전월비 67.4%, 전년동월비 6.8% 증가한 것으로 나타났다.
전월세 거래량도 총 27만114건으로 전월대비와 전년동월대비 모두 각각 27.1%, 13.4% 증가했다. 특히 거래부진을 겪어왔던 전세거래량은 12만847건으로 전월 대비 23.8% 증가했다.
미분양 증가세도 멈췄다. 전국 미분양 주택은 7만5438가구로 지난달보다 0.1%(79가구) 증가에 그쳤다. 지난해 8월까지만 해도 3만3000여가구였던 미분양 주택이 매달 급격히 늘어났다. 지난해 12월 미분양 '위험 선'이라는 6만3000가구를 넘어선데 이어 올해 1월은 7만5359가구를 기록했다.
서울과 경기도 일부 지역은 지난해 연말과 연초와 같이 급매물을 찾기 어려워졌다. 오히려 이미 소진되거나 매물을 거둬들여 바닥을 치고 반등한 가격에 거래되는 아파트 단지도 나오고 있는 게 사실이다. 올 들어 신규 분양됐던 서울 재건축 재개발 아파트인 둔촌주공, 장위자이 등이 완판 행진을 이어갔다.
고금리가 정점을 찍었다는 전망과 함께 정부의 적극적인 금리인하 유도가 매수 심리에도 긍정적으로 나타나고 있다. 한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주 서울 아파트 매매수급지수가 70.6으로 지난해 11월 7일(70.7) 이후 70선을 4개월여 만에 회복했다.
그럼에도 이 같은 지표들이 착시이고 정부의 잇따른 규제완화책이 일시적으로 반등을 가져 온 것이란 주장도 만만찮다. 특히 국내외 경제 여건들이 위기에 가까운 불확실성이 지속되고 있다는 점을 들고 있다.
위에서 보여준 정부 지표의 인사이트를 읽을 필요가 있다. 반론의 근거로 거래량 증가의 착시다. 수도권 지역의 2월 거래량은 5년 평균치에 비해선 여전히 54.4% 줄어든 수치다. 지난해 워낙 거래실종 수준이었던 만큼 '기저효과'에 따른 착시라고 판단할 수 있다. 매매 추이도 한국부동산원 통계와 달리 kb국민은행의 시세는 여전히 하락세를 가리키고 있다. KB국민은행이 집계한 이달 서울 중위 아파트의 평균 매매가격은 12억972만원으로 전월(12억2482만원)보다 1500만원가량 떨어졌다. 이는 2021년 9월(11억9978만원) 이후 가장 낮은 수준이다. 이는 급매 위주의 거래가 반영된 결과로 해석할 수 있다. 높아진 매도 호가에 추격 매수가 없기 때문에 가격이 상승하지 못했다는 얘기다.
미분양도 정체되긴 했지만 이 역시 착시로도 볼 수 있다. 경기 위축으로 2월 중 신규 분양이 대거 미뤄진 영향이 크다는 것이다. 오히려 '악성 미분양'이 늘고 있다는 점에 주목할 필요는 있다. 2월 준공 후 미분양은 8554가구로 지난달보다 1008가구(13.4%) 늘었다.
통계 지표를 두고도 해석이 분분할 수 있지만 정부의 스탠스를 보면 명쾌하다. 원희룡 국토교통부 장관은 31일 한국주택협회 정기총회 초청 강연에서 올 연말까지 집값이 빠질 것이라고 예측했다. 원 장관이 이 같이 전망하는 근거는 미국과 국내 고금리 추세와 전·월세 하락세를 들었다. 원 장관은 "경착륙의 파괴적 영향은 막되 당분간은 하향 안정화로 가야 한다"며 소신에 가까운 의지를 드러내기도 했다. 원 장관의 발언을 유추해 본다면 앞으로 집값의 향방 변수는 고금리와 역전세 해소에 달려있다는 의미로 해석된다. 여기에 다시 집값이 급락하지 않는 이상 정부의 추가 규제완화는 기대하기 어렵다는 얘기로도 들린다. 정부의 전망이 바닥은 다지는 추세지만 올해는 'V자형 반등' 보단 'L자형 횡보'를 보일 가능성에 무게를 두는 듯하다.
dbman7@newspim.com
